Thailand 2026: Was der Erlass zu Nominee-Landbesitz für Investoren ändert

Das Muster ist im ganzen Land dasselbe: Eine thailändische Gesellschaft mit einigen Millionen Baht Stammkapital, drei thailändische Aktionäre mit zusammen 51%, ein Ausländer mit 49% und Vorzugsaktien, die ihm die Kontrolle in der Gesellschafterversammlung sichern. Das Grundstück auf Phuket oder Samui läuft auf die Gesellschaft. Der Anwalt sagt dem Mandanten, so machten es alle.

Seit dem 25. August 2026 reicht dieses Argument nicht mehr. Das thailändische Innenministerium hat das Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Vor 19097 verschickt, das den Kampf gegen Nominee-Landbesitz von einem Modus 'Reaktion auf Beschwerden' auf dauerhaftes Screening umstellt.

Die kurze Antwort für alle, die Land bereits über eine thailändische Gesellschaft halten: Das Risiko ist gestiegen und nicht mehr theoretisch. Am Ende stehen zwei Szenarien, nämlich der Zwangsverkauf des Grundstücks innerhalb einer vom Landamt gesetzten Frist oder ein Strafverfahren, falls die Ermittler nachweisen, dass die Gesellschaft gezielt zur Umgehung des Verbots gegründet wurde.

Wichtige Fakten

• Das Rundschreiben vom 25. August 2026 (Innenministerium, Nr. MorTor 0515.2/Vor 19097) baut auf dem Rahmendokument vom 19. April 2023 auf, mit dem in den Provinzen Kommissionen zur Tatsachenfeststellung und Untersuchung eingerichtet wurden.
• Die Kommissionen wurden erweitert: Die Provinzbehörden müssen Vertreter spezialisierter Ermittlungsorgane aufnehmen, darunter die Leiter der örtlichen Polizei. Damit sind Aktionärsdaten, Steuerunterlagen, Einreisehistorie und Bankbewegungen in einem Verfahren zugänglich.
• Proaktives Screening: Landämter müssen Gesellschaften und Personengesellschaften mit Merkmalen einer Nominee-Struktur nun selbst erkennen, markieren und an die Kommission weiterleiten. Früher begann eine Prüfung faktisch erst mit einer Anzeige oder einem konkreten Geschäft.
• Zwei Folgenspuren: die Einstufung der Gesellschaft als 'Ausländer' mit Pflicht zur Veräußerung des Landes bis zu einem festgesetzten Datum und, separat, strafrechtliche Verfolgung, wenn die Umgehungsabsicht nachgewiesen wird.
• Die Veräußerungsfrist nach Artikel 94 des Landgesetzbuchs setzt der Generaldirektor des Landamts fest: mindestens 180 Tage, höchstens ein Jahr. Verkauft der Eigentümer nicht, übernimmt das Amt den Verkauf.
• Ein Ausländer darf höchstens 49% der Anteile an einer thailändischen Gesellschaft ohne Lizenz nach dem Foreign Business Act halten. Nach Section 36 dieses Gesetzes drohen für Nominee-Konstrukte bis zu 3 Jahre Haft und/oder eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht, und zwar sowohl für den thailändischen Strohmann als auch für den Ausländer, der ihn genutzt hat.
• Eigentumswohnungen sind nicht betroffen: Die Quote von 49% der Gesamtnutzfläche eines Gebäudes nach dem Condominium Act von 1979 (B.E. 2522) bleibt das einzige legale Freehold für Ausländer im Massenmarkt.

Geschichte und Kontext

Das Verbot ist nicht neu. Das Landgesetzbuch von 1954 (B.E. 2497) schloss Ausländer vom Landbesitz aus und ließ nur zwei Lücken: internationale Abkommen und Artikel 96 bis, der 1999 hinzukam. Er erlaubt, 40 Mio. Baht Investitionen ins Land zu bringen und mit Genehmigung des Innenministers bis zu 1 Rai (1.600 m²) für den eigenen Wohnbedarf zu erwerben. Diese Lücke blieb dekorativ: Nach Marktschätzungen lässt sich die Zahl der tatsächlich erteilten Genehmigungen in 25 Jahren an einer Hand abzählen. Das Geld muss in genehmigte Staatsanleihen oder Fonds fließen und dort fünf Jahre bleiben, und das Grundstück darf nicht vermietet werden.

Der Markt wählte daher einen anderen Weg. Mitte der 2000er-Jahre war das Modell der thailändischen Gesellschaft auf Phuket, in Pattaya und auf Samui Industriestandard. Im Mai 2006 verlangte das Landamt erstmals von den Landämtern, bei Landkäufen durch Gesellschaften die Mittelherkunft der thailändischen Aktionäre zu prüfen. Daraufhin mutierte das Modell: Es entstanden Vorzugsaktien mit überproportionalem Stimmrecht, Darlehensverträge des Ausländers an die Gesellschaft, Aktienverpfändungen und mehrstufige Holdingstrukturen.

Das Bemerkenswerteste: Keine dieser Konstruktionen wurde jemals als rechtmäßig anerkannt. Sie wurden schlicht nicht geprüft. Der Beamte im Landamt sah die formale Aufteilung 51/49, sah thailändische Namen und registrierte das Geschäft. Eine Prüfung begann nur, wenn sich jemand beschwerte, meist ein ehemaliger Partner, ein verärgerter thailändischer Aktionär oder ein Nachbar.

Die Wende kam 2023, als die Provinzen ständige Untersuchungskommissionen erhielten. Das Rundschreiben von 2026 schließt die letzte Lücke: Ein Anzeigeerstatter wird nicht mehr gebraucht. Das Landamt muss verdächtige Gesellschaften anhand von Merkmalen selbst herausfiltern, etwa minimaler Umsatz, thailändische Aktionäre mit Einkommen, das nicht zum eingebrachten Kapital passt, die Villa als einziges Vermögen der Gesellschaft und eine Registeradresse in der Kanzlei desselben Rechtsberaters.

Das Bild bestätigt sich auch in der Berichterstattung internationaler Medien: Die Durchsetzung ist von Einzelprüfungen zu koordinierten Aktionen mehrerer Behörden übergegangen. In Pattaya wurden an drei Adressen Computer und Unterlagen beschlagnahmt, im Rahmen von Ermittlungen mit Bezügen zu Phuket, Samui und Phang-nga, die ganze Netzwerke von Nominee-Strukturen ins Visier nehmen und nicht einzelne Gesellschaften. Zusätzlich gelten seit 2026 verschärfte Prüfungen bei Landgeschäften ab 5 Mio. Baht mit Kontrolle der Mittelherkunft.

Wichtig ist auch, was nicht funktioniert, obwohl es als Lösung verkauft wird.

Vorzugsaktien schützen nicht. Wenn ein Ausländer die Gesellschaft mit 49% kontrolliert, ist genau das der Beleg für die Umgehung und kein Schutz davor. Eine juristisch makellose Kontrollstruktur wird vor Gericht zum Beweismittel.

Der zweite Mythos ist die Pacht '30+30+30'. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch erlaubt die Registrierung einer Landpacht für höchstens 30 Jahre. Verlängerungsoptionen sind eine persönliche Verpflichtung des jeweiligen Verpächters. Wird das Grundstück verkauft, vererbt oder zwangsversteigert, ist der neue Eigentümer an Ihre Option nicht gebunden. Thailändische Gerichte haben das wiederholt bestätigt. Einen solchen Vertrag als 90-jährigen Besitz zu rechnen, ist buchhalterische Fantasie.

Der dritte Punkt, der Käufern selten erklärt wird: Gebäude und Grund sind in Thailand rechtlich getrennt. Ein Ausländer kann das Bauwerk auf eigenen Namen halten, wenn die Baugenehmigung auf ihn lautet und unter dem Gebäude eine registrierte langfristige Pacht liegt. Das ist kein Eigentum, aber eine Konstruktion, die einer Prüfung standhält, weil sie nichts verschleiert.

Unsere Einschätzung: Für Privatinvestoren rechtfertigt das Modell der thailändischen Gesellschaft das Risiko nicht mehr. Die mögliche Ersparnis bei der Struktur wiegt eine Zwangsveräußerung zu einem Preis, den nicht der Verkäufer bestimmt, nicht auf. Wer Land und Villa will, nutzt eine ehrlich registrierte Pacht plus Eigentum am Gebäude. Wer Rendite und Liquidität sucht, kauft eine Wohnung in der Ausländerquote. Eine Ausnahme: ein echter operativer Betrieb mit thailändischen Partnern, die tatsächlich eigenes Geld eingebracht haben und an der Führung beteiligt sind. Das ist keine Nominee-Struktur, und eine Prüfung zeigt das.

Eine besondere Risikogruppe sind Käufer, die vor sieben bis zehn Jahren über eine Gesellschaft gekauft und seitdem die Unterlagen nicht mehr angefasst haben. Wer heute im Register des DBD als Aktionär Ihrer Gesellschaft steht, ob Abschlüsse eingereicht werden und ob einer der thailändischen Aktionäre überhaupt noch lebt, prüft man am besten persönlich in Bangkok oder im Provinzamt.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 in Thailand Land besitzen?

Direkt nein, mit Ausnahme von Artikel 96 bis des Landgesetzbuchs: Eine Investition von 40 Mio. Baht in genehmigte Instrumente berechtigt zu einem Grundstück von bis zu 1 Rai für Wohnzwecke, mit persönlicher Genehmigung des Innenministers. In der Praxis ist das eine Rarität.

Was genau hat das Rundschreiben vom 25. August 2026 geändert?

Zwei Punkte. Erstens werden Ermittler und Polizisten in die Provinzkommissionen aufgenommen, was den Zugang zu Steuer-, Einreise- und Bankdaten öffnet. Zweitens müssen Landämter verdächtige Gesellschaften selbst erkennen, ohne Anzeige von außen.

Was passiert, wenn meine Gesellschaft als Nominee-Struktur eingestuft wird?

Das Land muss innerhalb der vom Generaldirektor des Landamts gesetzten Frist verkauft werden: 180 Tage bis ein Jahr nach Artikel 94 des Landgesetzbuchs. Tun Sie das nicht, organisiert das Amt den Verkauf. Parallel droht ein Strafverfahren nach Section 36 des Foreign Business Act mit bis zu 3 Jahren Haft und/oder einer Geldstrafe von bis zu 1 Mio. Baht.

Sind Eigentumswohnungen gefährdet?

Nein. Der Kauf in der Ausländerquote von 49% der Gesamtnutzfläche nach dem Condominium Act von 1979 ist gesetzlich ausdrücklich erlaubtes Freehold. Die Kampagne betrifft Land und die Gesellschaften, die es halten.

Schützen Vorzugsaktien die Struktur?

Im Gegenteil. Die Kontrolle eines Ausländers über die Gesellschaft bei formal 49% gilt in der Logik der Ermittlungen als Beleg dafür, dass die thailändischen Aktionäre nur Strohmänner sind.

Wie verlässlich ist eine 30-jährige Pacht mit Verlängerung?

Die registrierten 30 Jahre sind verlässlich. Die Option auf weitere 30 Jahre ist eine Verpflichtung des jeweiligen Verpächters und geht nicht automatisch auf einen neuen Grundstückseigentümer über. Planen Sie Ihr Finanzmodell auf den ersten Zeitraum.

Was sollte ein Villenbesitzer über eine Gesellschaft jetzt tun?

Das Aktionärsregister, die Versammlungsprotokolle und die Buchhaltung der letzten drei Jahre prüfen und kontrollieren, ob Abschlüsse eingereicht wurden. Eine Gesellschaft ohne Umsatz, ohne Mitarbeiter und mit Ihrem Haus als einzigem Vermögen ist genau der Typ, den das Landamt zuerst herausfiltert.

Betrifft die Prüfung auch Unternehmen, nicht nur Wohnimmobilien?

Ja. Die Nominee-Logik ist für Land, Hotels, Fahrzeugvermietung und Tourismusunternehmen identisch: Section 36 des Foreign Business Act unterscheidet nicht, für welches Vermögen eine Scheinstruktur geschaffen wurde.

Ein praktischer Schritt für den kommenden Monat: Beauftragen Sie ein juristisches Audit Ihrer thailändischen Gesellschaft und Ihres Titels statt einer allgemeinen Marktberatung. Zeigt das Audit, dass die Struktur nur auf der Loyalität der thailändischen Aktionäre beruht, stellen Sie auf eine registrierte Pacht um, bevor die Kommission bei Ihnen vorspricht.

Source: The CITY Asia

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