Thaïlande 2026 : ce que change la circulaire sur les prête-noms fonciers

Le schéma est identique partout dans le pays : une société thaïlandaise avec quelques millions de bahts de capital, trois actionnaires thaïlandais détenant ensemble 51 %, un étranger à 49 % avec des actions privilégiées lui garantissant le contrôle en assemblée. Le terrain, à Phuket ou à Samui, est inscrit au nom de la société. Le juriste affirme que tout le monde procède ainsi.

À compter du 25 août 2026, cet argument ne suffit plus. Le ministère de l'Intérieur a diffusé la circulaire n° MorTor 0515.2/Wor 19097, qui fait passer la lutte contre la détention par prête-noms du mode réactif (on agit sur plainte) au mode du dépistage permanent. Pour ceux qui détiennent déjà un terrain via une société thaïlandaise, le risque n'est plus théorique : soit une vente forcée dans un délai fixé par le Département des terres, soit des poursuites pénales si l'enquête établit que la société a été créée pour contourner l'interdiction.

Faits cles

• Circulaire du 25 août 2026 (ministère de l'Intérieur, n° MorTor 0515.2/Wor 19097) : elle prolonge le cadre du 19 avril 2023, qui avait créé dans les provinces des commissions d'établissement des faits et d'enquête.
• Commissions élargies : les autorités provinciales doivent y intégrer des représentants d'organes d'enquête spécialisés, y compris les chefs de la police locale. Cela ouvre l'accès, dans une même procédure, aux données d'actionnariat, fiscales, d'immigration et bancaires.
• Dépistage proactif : les bureaux fonciers doivent désormais repérer eux-mêmes les sociétés présentant les signes d'une structure fictive et transmettre les dossiers à la commission, sans attendre une dénonciation.
• Délai de cession : selon l'article 94 du Code foncier, le directeur général du Département des terres fixe un délai de 180 jours minimum et d'un an maximum. Faute de vente, le département la réalise.
• Seuil de participation : un étranger peut détenir au maximum 49 % du capital d'une société thaïlandaise sans licence au titre du Foreign Business Act. La section 36 prévoit jusqu'à 3 ans de prison et/ou une amende de 100 000 à 1 000 000 THB, pour le prête-nom thaïlandais comme pour l'étranger qui l'a utilisé.
• Contrôle renforcé des transactions : dès 5 millions THB, vérification de l'origine des fonds et de la situation financière des parties (source : Phuket.pro).
• Condominiums hors du champ : le quota de 49 % de la surface utile de l'immeuble (Condominium Act de 1979, B.E. 2522) reste le seul freehold légal massif pour un étranger.

Histoire et contexte

L'interdiction n'est pas nouvelle. Le Code foncier de 1954 (B.E. 2497) a fermé la propriété foncière aux étrangers, en laissant deux brèches : les traités internationaux et l'article 96 bis, ajouté en 1999. Ce dernier permet d'investir 40 millions THB pour obtenir jusqu'à 1 rai (1 600 m²) destiné à un logement personnel, avec l'accord du ministre de l'Intérieur. La brèche est restée largement décorative : le nombre d'autorisations réellement délivrées en vingt-cinq ans se compte, selon le marché, sur les doigts d'une main. Les fonds doivent être placés cinq ans en obligations ou fonds d'État agréés, et le terrain ne peut pas être loué.

Le marché a donc emprunté une autre voie. Vers le milieu des années 2000, la société thaïlandaise est devenue le standard à Phuket, Pattaya et Samui. En mai 2006, le Département des terres a pour la première fois exigé des bureaux fonciers de vérifier l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais lors d'un achat par une société. Le schéma a alors muté : actions privilégiées à droits de vote disproportionnés, prêts de l'étranger à la société, nantissement d'actions, holdings à plusieurs niveaux.

Aucune de ces constructions n'a jamais été reconnue légale ; elles n'étaient simplement pas contrôlées. L'agent du bureau foncier voyait une répartition 51/49, des noms thaïlandais, et enregistrait la vente. Le contrôle ne démarrait que sur plainte, souvent d'un ancien associé, d'un actionnaire thaïlandais mécontent ou d'un voisin.

Le tournant date de 2023, avec les commissions permanentes d'enquête. La circulaire de 2026 ferme le dernier interstice : plus besoin de plaignant. Les bureaux fonciers filtrent eux-mêmes les sociétés suspectes selon des critères comme un chiffre d'affaires minimal, des actionnaires thaïlandais aux revenus sans rapport avec le capital libéré, une villa pour unique actif, ou une adresse de siège chez le même cabinet juridique.

L'ampleur du mouvement se vérifie sur le terrain. À Pattaya, les autorités ont saisi ordinateurs et documents à trois adresses, dans le cadre d'enquêtes plus larges liées à Phuket, Samui et Phang Nga : l'objectif est désormais de démanteler des réseaux de prête-noms et non plus des sociétés isolées (source : The CITY Asia). L'action est coordonnée entre le Département des terres, le DBD, le DSI, la police, le fisc et l'AMLO.

Ce qui ne fonctionne pas, bien que vendu comme solution :

• Les actions privilégiées : contrôler la société avec 49 % est précisément la preuve du contournement, pas une protection. Une structure de contrôle juridiquement impeccable devient une pièce à conviction.
• Le bail 30+30+30 : le Code civil et commercial limite l'enregistrement d'un bail foncier à 30 ans. Les options de renouvellement sont un engagement personnel du bailleur ; si le terrain est vendu ou transmis, le nouveau propriétaire n'est pas lié. Les tribunaux thaïlandais l'ont confirmé à plusieurs reprises.
• Terrain et construction sont juridiquement dissociés : un étranger peut être propriétaire de la construction à son nom si le permis est établi à son nom, sur un bail longue durée enregistré. Ce n'est pas la pleine propriété, mais la construction résiste au contrôle parce qu'elle ne masque rien.

Pour un investisseur particulier, le montage par société ne rémunère plus le risque : l'économie potentielle ne vaut pas une vente forcée à un prix fixé par un tiers. Si l'on veut un terrain et une villa, la voie honnête est le bail enregistré plus la propriété de la construction. Si l'on vise le rendement et la liquidité, un appartement dans le quota étranger. Seule exception : une véritable activité opérationnelle avec des partenaires thaïlandais qui ont réellement investi et participent à la gestion.

Pour la clientèle chinoise de Phuket, le visa LTR (Long-Term Resident, jusqu'à 10 ans via le Board of Investment) est avancé comme alternative légale au prête-nom (source : Nation Thailand). Enfin, ceux qui ont acheté via une société il y a sept à dix ans sans toucher aux documents doivent vérifier au DBD qui figure aujourd'hui comme actionnaire, si les comptes sont déposés et si chaque actionnaire thaïlandais est toujours en vie.

FAQ

Un étranger peut-il posséder un terrain en Thaïlande en 2026 ?

Pas directement, sauf via l'article 96 bis du Code foncier : un investissement de 40 millions THB donne droit à un terrain de 1 rai maximum pour un logement, avec l'accord personnel du ministre de l'Intérieur. En pratique, c'est rarissime.

Que change exactement la circulaire du 25 août 2026 ?

Deux points. Les commissions provinciales d'enquête intègrent des enquêteurs et des policiers, avec accès aux données fiscales, d'immigration et bancaires. Et les bureaux fonciers doivent repérer eux-mêmes les sociétés suspectes, sans plainte préalable.

Que se passe-t-il si ma société est jugée fictive ?

Le terrain doit être vendu dans le délai fixé par le directeur général du Département des terres : de 180 jours à un an (article 94). À défaut, le département organise la vente. Des poursuites pénales sont possibles au titre de la section 36 du Foreign Business Act : jusqu'à 3 ans de prison et/ou 1 000 000 THB d'amende.

Mon appartement en condominium est-il menacé ?

Non. L'achat dans le quota étranger de 49 % de la surface utile (Condominium Act de 1979) est un freehold expressément autorisé. Le dispositif vise le foncier et les sociétés qui le détiennent.

Les actions privilégiées protègent-elles la structure ?

Au contraire. Le contrôle d'un étranger avec 49 % de parts sert, dans la logique de l'enquête, de preuve que les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms.

Un bail de 30 ans avec renouvellement est-il fiable ?

Les 30 ans enregistrés sont solides. L'option sur les 30 suivants n'engage que le bailleur d'origine et ne se transmet pas automatiquement à un nouveau propriétaire. Bâtissez votre modèle financier sur la première période.

Que faire dès maintenant si je détiens une villa via une société ?

Rassemblez le registre des actionnaires, les procès-verbaux d'assemblée et la comptabilité des trois dernières années, et vérifiez le dépôt des comptes. Une société sans chiffre d'affaires ni salariés, dont le seul actif est votre maison, est le premier profil que filtrera le bureau foncier.

Les transactions importantes sont-elles davantage contrôlées ?

Oui. Dès 5 millions THB, l'origine des fonds et la situation financière des parties sont vérifiées, avec une attention particulière aux conjoints thaïlandais.

Dans le mois qui vient, commandez un audit juridique de votre société et de votre titre de propriété plutôt qu'un avis général sur le marché. Si l'audit montre que la structure ne tient que par la loyauté des actionnaires thaïlandais, convertissez-la en bail enregistré avant qu'une commission ne se présente.

Source: Nation Thailand

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