Circolare del 25 agosto 2026: la Thailandia dà la caccia ai proprietari fittizi di terreni

Fino a poco tempo fa, i controlli sulla proprietà fittizia dei terreni in Thailandia partivano quasi sempre da una segnalazione: un vicino, un ex partner, un rapporto di lavoro finito male. Oggi il meccanismo si è ribaltato: il controllo parte direttamente dall'ufficio del catasto, prima ancora che qualcuno denunci.

Il 25 agosto 2026 il Ministero degli Interni thailandese ha inviato a tutte le province una circolare, la n. MorTor 0515.2/Vor 19097. Il documento trasforma la lotta alla proprietà fittizia (i cosiddetti 'nominee') da un sistema reattivo a uno investigativo attivo. Gli uffici catastali sono ora obbligati a esaminare autonomamente società e partnership alla ricerca di indizi che una persona giuridica sia stata creata solo per permettere a uno straniero di controllare di fatto un terreno.

Se una società viene qualificata come 'straniera' ai sensi del Codice fondiario, scatta il primo binario: l'obbligo di vendere il terreno entro una scadenza stabilita. Se le indagini stabiliscono che la struttura è stata creata proprio per aggirare la legge, scatta il secondo binario: un procedimento penale. I due percorsi non si escludono a vicenda.

Per chi possiede una villa a Phuket, Koh Samui o Chonburi tramite una società thailandese con il 51% di azionisti thailandesi, il messaggio è chiaro: l'argomento 'nessuno ci ha mai controllato in quindici anni' non regge più.

Fatti chiave

• La circolare del Ministero degli Interni n. MorTor 0515.2/Vor 19097 del 25 agosto 2026 uniforma le verifiche in tutto il paese, non solo nelle province turistiche.

• I comitati provinciali d'indagine devono ora includere organi investigativi specializzati, compresa la polizia locale, con accesso ampliato a dati su azionisti, dichiarazioni fiscali, informazioni di immigrazione e finanziarie.

• Gli uffici catastali passano a uno screening proattivo delle società: individuano da soli gli indicatori di rischio e trasmettono i fascicoli ai comitati, che decidono se qualificare la società come straniera secondo il Codice fondiario.

• Due possibili conseguenze: cessione forzata del terreno entro una data stabilita, oppure procedimento penale se si dimostra che la struttura è stata creata per aggirare il divieto.

• A Surat Thani le autorità hanno già identificato 112 società a Koh Phangan con partecipazione straniera probabilmente oltre i limiti legali, per un totale di 86 rai e 3 ngan 42,4 square wah su 124 lotti di terreno; per 8 società (9 lotti) è già stato ordinato lo scioglimento della proprietà, mentre altre 28 sono sotto verifica.

• Secondo il Codice fondiario, chi acquista terreno come prestanome di uno straniero rischia fino a 2 anni di reclusione e una multa fino a 20.000 baht, con confisca del terreno. Il Foreign Business Act prevede fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 baht per il possesso azionario fittizio.

• Restano intatte le alternative legali: la quota di proprietà straniera nei condomini pari al 49% della superficie vendibile e il contratto di affitto registrato fino a 30 anni secondo il Codice civile e commerciale.

Storia e contesto

Il divieto per gli stranieri di possedere terreni in Thailandia è più vecchio della maggior parte di chi legge questo articolo. È scritto nel Codice fondiario del 1954 e da allora è stato ammorbidito solo in minima parte. Esiste formalmente l'articolo 96 bis: uno straniero che investe 40 milioni di baht in asset approvati dallo Stato può ottenere il diritto a 1 rai di terreno a uso residenziale. Nella pratica, i permessi concessi sono pochissimi, e nessun consulente serio costruisce una strategia su questa base.

Il mercato ha quindi trovato una via alternativa. Una società thailandese, con il 51% delle azioni in mano a cittadini thailandesi e il 49% a uno straniero, può acquistare terreno. L'intero impianto si reggeva su due presupposti: gli azionisti thailandesi esistono solo sulla carta, mentre lo straniero controlla la società tramite azioni privilegiate con voto rafforzato, procure e diritti di firma unilaterali.

Lo Stato ha sempre saputo di questo schema. Già nel 2006 il Ministero degli Interni aveva chiesto agli uffici catastali di verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi quando una società con partecipazione straniera veniva registrata per acquistare terreno. Il controllo, però, si era ridotto a un rituale: un estratto conto bancario, una firma, e l'affare procedeva. Le indagini vere e proprie erano quasi inesistenti, perché il funzionario provinciale non aveva né i poteri, né i dati, né l'incentivo per scavare più a fondo.

La svolta è arrivata dopo la pandemia. La domanda di ville a Phuket e Koh Samui è esplosa, e con essa il numero di società create appositamente, con lo stesso indirizzo legale e gli stessi azionisti thailandesi presenti in decine di aziende diverse. Nel 2023 sono nati i comitati provinciali d'indagine, ma il problema era che ogni provincia lavorava a modo suo: in alcune il comitato si riuniva ogni trimestre, in altre non si riuniva affatto.

La circolare dell'agosto 2026 chiude proprio questa falla. Non introduce un nuovo divieto, il divieto esisteva già, ma fornisce agli operatori ciò che mancava: la polizia all'interno del comitato e l'accesso a dati che prima erano dispersi tra enti diversi. Dichiarazione fiscale dell'azionista thailandese, la sua storia migratoria, i movimenti sui conti, la partecipazione in altre società: tutto confluisce ora in un unico fascicolo.

Cosa cercano esattamente gli ispettori? Un azionista thailandese senza reddito dichiarato sufficiente a coprire la sua quota. Una società senza fatturato, senza dipendenti, senza alcuna attività se non il possesso di un singolo terreno. Azioni privilegiate che danno allo straniero un numero di voti sproporzionato. Lo stesso cittadino thailandese presente nei registri di quindici società diverse. Un indirizzo legale coincidente con l'ufficio del consulente che ha registrato tutte quelle società.

Ecco il punto più scomodo per gli acquirenti: per anni molti hanno creduto che la struttura '49% di azioni ordinarie più controllo tramite voto' fosse una protezione dai rischi. È vero il contrario: è proprio questo lo schema che funge da principale indicatore di proprietà fittizia. Più il controllo dello straniero è stato costruito con cura, più evidente diventa che gli azionisti thailandesi sono prestanome.

Un secondo problema riguarda la parte thailandese. La norma penale del Codice fondiario è scritta soprattutto per chi detiene il terreno per conto di uno straniero. Il parente thailandese, la segretaria o il conoscente che ha firmato documenti per 5.000 baht l'anno rischia il carcere. Quando questo diventa una realtà concreta e non più solo teoria, il prestanome inizia a comportarsi in modo imprevedibile, ed è proprio in quel momento che emerge a chi appartiene davvero la villa.

Il primo percorso, quello amministrativo, sembra più mite ma colpisce direttamente il portafoglio. Il Codice fondiario impone di disporre del terreno acquisito illegalmente entro un termine fissato dall'ente competente, e in caso di inadempienza il terreno viene venduto forzatamente. Una vendita sotto scadenza è sempre una vendita scontata: chi confida di poter uscire al prezzo di mercato, in questi scenari, in genere resta deluso.

Secondo Global 1 News, a Phuket sono già state individuate oltre 300 entità legali che detengono terreni sotto controllo straniero, e più di 30 società hanno ricevuto l'ordine di vendere il terreno.

La nostra posizione è semplice: per un immobile residenziale, la società intestataria del terreno non vale più il rischio. Un appartamento in quota freehold di un condominio, oppure un terreno con villa in affitto registrato trentennale, offrono meno ambizione ma incomparabilmente meno problemi. La società resta giustificata solo dove esiste un'attività operativa reale, con fatturato, personale, bilanci e una logica commerciale di proprietà del terreno. Se il vostro budget e i vostri obiettivi rientrano nell'ambito di un condominio, questa intera discussione non vi riguarda: comprate a vostro nome e non complicate le cose.

Un'obiezione onesta va fatta: non serve smantellare nel panico strutture che funzionano davvero. Una società con attività reale, azionisti thailandesi che hanno effettivamente investito denaro e ricevono dividendi, e bilanci regolari, non è proprietà fittizia ma un'attività ordinaria. La differenza si verifica con i documenti, non con l'ansia.

FAQ

Uno straniero può possedere un terreno in Thailandia nel 2026?

No, salvo una stretta eccezione prevista dall'articolo 96 bis del Codice fondiario: un investimento da 40 milioni di baht in asset approvati dà diritto a 1 rai per uso residenziale, previa autorizzazione specifica. I permessi concessi sono pochissimi. L'edificio costruito sul terreno può invece essere intestato allo straniero, essendo un bene distinto dal terreno stesso.

Cosa cambia concretamente con la circolare del 25 agosto 2026?

I controlli diventano proattivi. Gli uffici catastali devono cercare da soli indizi di proprietà fittizia in società e partnership, mentre i comitati provinciali sono rafforzati da organi investigativi e hanno accesso a dati fiscali, migratori e finanziari.

Cosa rischia il proprietario se la società viene qualificata come fittizia?

Due scenari. Amministrativo: la società viene classificata come straniera e obbligata a vendere il terreno entro una data stabilita. Penale: se si dimostra che la struttura è stata creata per aggirare il divieto, si apre un procedimento. Secondo il Codice fondiario, per chi detiene terreno per conto di uno straniero si rischiano fino a 2 anni e una multa fino a 20.000 baht.

Anche gli azionisti thailandesi sono a rischio?

Sì, e in primo luogo loro. Il prestanome risponde secondo il Codice fondiario, mentre il Foreign Business Act prevede per il possesso azionario fittizio fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 baht.

L'affitto trentennale resta legale?

Sì. Il Codice civile e commerciale limita la durata dell'affitto immobiliare a 30 anni, con possibilità di registrare il contratto presso l'ufficio catastale. Le promesse di rinnovo automatico 30+30 non hanno valore legale contro un nuovo proprietario: restano un obbligo contrattuale del singolo locatore.

I condomini sono coinvolti nei nuovi controlli?

Direttamente no: la quota del 49% della superficie vendibile riservata agli stranieri nei condomini è un meccanismo legale, e la circolare non la riguarda. Ma se un appartamento è intestato a una società thailandese per aggirare una quota già esaurita, la logica del controllo sarà la stessa.

Come capire se la mia struttura è a rischio?

Verificate quattro elementi: se gli azionisti thailandesi hanno un reddito dimostrabile proporzionato al loro apporto, se la società svolge attività reale e presenta bilanci, se esistono azioni privilegiate che danno allo straniero un voto sproporzionato, e in quante altre società figurano i vostri partner thailandesi.

Cosa devono fare coloro che hanno già comprato una villa tramite società?

Cominciare con un audit affidato a un avvocato thailandese non collegato a chi ha registrato la società. Le opzioni di uscita si riducono in genere a due: mettere in regola la società con un'attività reale, oppure vendere l'asset al proprio prezzo e alle proprie condizioni, prima che sia l'ente competente a deciderlo.

Source: Khaosod English

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