Leasehold in Thong Lo: 30 Jahre statt Freehold und 25 % Preisabschlag

Zwei neue Projekte an der Sukhumvit 55, keine zweihundert Meter voneinander entfernt. Im ersten kostet der Quadratmeter rund 300.000 THB, im zweiten 230.000 THB. Die Grundrisse sind vergleichbar, beide Projekte betreut eine internationale Hausverwaltung. Der ganze Unterschied steckt in einer einzigen Vertragszeile: Im zweiten Projekt bekommt der Käufer kein Eigentum, sondern ein eingetragenes Pachtrecht für 30 Jahre.

Die kurze Antwort: Bauträger in Thong Lo setzen auf Leasehold, weil die besten Grundstücke in diesem Viertel nicht zum Verkauf stehen, nicht weil es für Käufer günstiger wäre. Der Boden gehört thailändischen Familienholdings und großen Landfonds. Die verpachten langfristig und verkaufen nicht. Wer hier bauen will, hat keine Wahl.

Für ausländische Käufer ist das keine Katastrophe, nur eine andere Rechnung. Der Einstiegspreis ist niedriger, die Rendite pro investiertem Baht höher. Dafür wächst der Wert des Objekts nicht unbegrenzt, er schmilzt mit der Restlaufzeit der Pacht. Und das Versprechen einer Verlängerung um weitere 30 Jahre trägt rechtlich weniger, als die Präsentation vermuten lässt.

Kurzantwort

• Leasehold in Thailand ist auf 30 Jahre begrenzt (Artikel 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs). Verträge über mehr als drei Jahre müssen beim Landamt registriert werden, sonst gelten sie nur drei Jahre.
• Der Abschlag gegenüber Freehold liegt bei rund 20-30 % für vergleichbare Einheiten im selben Viertel und derselben Klasse. In Bangkoks Premiumlagen fällt der Rabatt eher geringer aus, weil dort die Freehold-Quoten ausverkauft sind.
• Die Ausländerquote in einem Condominium beträgt 49 % der verkaufbaren Fläche des Gebäudes. Ist sie ausgeschöpft, bleiben Ausländern nur Leasehold oder eine thailändische Gesellschaft.
• Registrierungskosten beim Leasehold: 1 % der Summe aller Pachtzahlungen über die gesamte Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer. Beim Freehold beträgt die Basisgebühr für die Eigentumsübertragung 2 % des Schätzwerts.
• Das Modell 30+30+30 begründet kein dingliches Recht auf Verlängerung. Thailändische Gerichte werten eine Verlängerungsoption durchgängig als Verpflichtung des jeweiligen Verpächters, nicht als Belastung des Grundstücks.
• Ein Gesetz zur 99-jährigen Pacht ist Stand Anfang 2026 nicht verabschiedet. Die Initiative wurde 2024-2025 gemeinsam mit einer Anhebung der Quote auf 75 % diskutiert und nach politischer Kritik von der Agenda genommen.

Wichtige Fakten

• Thong Lo (Sukhumvit 55) zählt zu den teuersten Wohnkorridoren Bangkoks. Marktschätzungen zufolge liegen die Grundstückspreise im Viertel und im benachbarten Ekkamai bei 1,5-2,5 Mio. THB pro Tarangwa (1 Tarangwa = 4 m²). Verkauft wird aber kaum etwas: Die Eigentümer verpachten lieber.
• Die höchsten Bodenpreise Bangkoks werden nicht in Thong Lo erzielt, sondern rund um Phloen Chit und die Wireless Road, wo Schätzungen zufolge mehr als 3,5 Mio. THB pro Tarangwa gezahlt wurden.
• In Bangkoks Premiumprojekten wird die Pachtdauer meist als 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen gestaltet.
• Ausländer dürfen in Thailand keinen Grund und Boden direkt besitzen (Landgesetz). Ausnahmen wie das BOI-Investitionsmodell über 40 Mio. THB kommen in der Praxis nur selten zum Zug.
• Auf Phuket werden Villen häufig als Leasehold verkauft: Der Boden bleibt in thailändischem Besitz, der Ausländer erhält eine 30-jährige Pacht plus Eigentum am Gebäude.
• Die Bruttomietrendite für Condominiums auf Phuket liegt Marktschätzungen zufolge bei 5-7 % pro Jahr vor Verwaltungskosten und Steuern, im Zentrum Bangkoks eher bei 4-5,5 %.
• Laut Singapore Property News (EdgeProp) verschärft Thailand die Regeln zum Landbesitz von Ausländern. Käufer auf Phuket und Koh Samui weichen deshalb zunehmend auf Leasehold-Strukturen aus, oft mit 30 Jahren Startlaufzeit und Verlängerung bis zu 90 Jahren.
• Laut Bangkok Post wurden zuvor rund 60 % der Villen auf Phuket und etwa 90 % auf Koh Samui und Koh Phangan von Ausländern über Nominee-Konstruktionen erworben.

Warum Land in Thong Lo nicht mehr verkauft wird

Das Viertel entstand ab den 1960er und 70er Jahren als Wohngegend wohlhabender thailändischer Familien. Die Grundstücke wurden vererbt, unter Verwandten aufgeteilt und in Familiengesellschaften wieder zusammengeführt. Ein Verkauf hieße: einmalige Steuer, Streit mit den Erben und der Verlust einer Rente, die seit Jahren mühelos fließt.

Auch für den Bauträger ist die Pacht attraktiv. Er bindet nicht 2-3 Mrd. THB in Grund und Boden, sondern verteilt die Zahlung über die Projektlaufzeit. Auf dem Papier sieht das Finanzmodell dann besser aus: höherer IRR, niedrigere Einstiegshürde.

Den Preis zahlt der Endkäufer. Nicht beim Kauf, sondern in 15-20 Jahren, wenn er verkaufen will.

Was der Rabatt wirklich kostet

Hier passiert der häufigste Rechenfehler. Der Käufer sieht 25 % Abschlag und hält sich für den Gewinner. Tatsächlich hat er ein Objekt mit begrenzter Lebensdauer gekauft. Im 20. Jahr bleiben noch 10 Jahre Restlaufzeit, und auf dem Zweitmarkt schrumpft der Käuferkreis auf Anleger, die reinen Cashflow suchen und kein Kapital erhalten wollen.

Bewerter gehen von einer einfachen Regel aus: Der Restwert eines Leasehold sinkt nicht linear. In den ersten 10 Jahren verliert das Objekt vergleichsweise wenig, in den letzten 10 fast alles. Wer in 5-7 Jahren wieder aussteigen will, profitiert vom Abschlag von 25 % beim Einstieg. Wer für die Kinder kauft, ist mit einem Leasehold mit 28 Jahren Restlaufzeit schlecht beraten, und kein Rabatt macht das wett.

Unsere Einschätzung: Für die Vermietung mit einem Horizont von bis zu 10 Jahren ist Leasehold in Thong Lo vertretbar. Die Rendite wird auf eine kleinere Basis gerechnet, und dem Mieter ist die Eigentumsform gleichgültig. In allen anderen Fällen sollte es Freehold sein. Eine Ausnahme gibt es: Das Budget reicht für die Freehold-Quote in der gewünschten Lage nicht aus, und genau diese Lage ist für Sie zwingend. Dann ist Leasehold die einzige ehrliche Tür.

Was nicht funktioniert: die Formel 30+30+30

Das ist der langlebigste Mythos des Marktes. Der Verkäufer zeigt einen Vertrag mit zwei Verlängerungsoptionen und spricht von 90 Jahren Besitz. Rechtlich gibt es keine 90 Jahre.

Beim Landamt lassen sich nur die ersten 30 Jahre registrieren. Die Verlängerungsoption bleibt eine vertragliche Verpflichtung des konkreten Verpächters. Wird das Grundstück verkauft, vererbt oder an eine Bank verpfändet oder die verpachtende Gesellschaft liquidiert, ist der neue Eigentümer an die Option nicht gebunden. Die thailändische Rechtsprechung hat mehrfach bestätigt: Das Verlängerungsrecht ist persönlicher Natur und folgt dem Grundstück nicht automatisch.

Das heißt nicht, dass es keine Verlängerungen gibt. Bei einem großen institutionellen Verpächter mit Dutzenden Grundstücken im Portfolio, der auf seinen Ruf achtet, stehen die Chancen gut. Bei einem Familientrust, in dem sich in 25 Jahren elf Erben streiten, spürbar schlechter. Dieser Unterschied ist mehr wert als jeder Rabatt pro Quadratmeter, und erkennen lässt er sich nur, wenn man den Titel und die Eigentümerstruktur des Grundstücks prüft.

Ebenfalls meiden sollten Sie eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Aktionären, die nur gegründet wurde, um eine Wohnung zu halten. Das Department of Business Development prüft solche Gesellschaften gelegentlich auf echte Geschäftstätigkeit und auf die Kapitalherkunft der thailändischen Gesellschafter. Das Risiko ist nicht hypothetisch, sondern regulatorisch.

Phuket: dieselbe Konstruktion, günstigerer Boden

Auf Phuket gibt es Leasehold seit Langem, aus einem anderen Grund. In Bangkok entstand es, weil verkäufliches Land fehlt. Auf der Insel entstand es, weil Ausländer das Land unter ihren Villen nicht besitzen dürfen. Das Standardmodell: Pacht des Grundstücks auf 30 Jahre plus Eigentum am Gebäude selbst, das über eine Baugenehmigung auf den Ausländer eingetragen wird.

Das ist solider als ein reines Leasehold auf eine Wohnung. Das Gebäude gehört Ihnen, und in einem Streit um den Boden haben Sie einen eigenen Vermögenswert und damit eine Verhandlungsposition. Die Schlüsselfrage bleibt dieselbe: Wer ist der Verpächter, und was passiert nach 30 Jahren mit dem Grundstück?

Für Anleger gibt es einen wichtigen Unterschied. Auf Phuket findet sich fast immer ein Condominium mit Freehold-Quote, mit Einstiegspreisen ab 4-6 Mio. THB. In Thong Lo fehlt eine vergleichbare Alternative in derselben Lage womöglich ganz.

Laut Biznes Wprost kann ein Leasehold in Projekten mit kostenloser Verlängerung bei vergleichbarer Mietrendite rund 15 % günstiger sein als Freehold. Das passt zur Erfahrung, dass der Abschlag je nach Lage und Restlaufzeit stark schwankt.

Was Sie vor der Anzahlung prüfen sollten

• Landtitel (Chanot) und Name des Grundeigentümers: Privatperson, Familiengesellschaft oder institutioneller Fonds.
• Pachtdauer, Beginn der Laufzeit (ab Registrierung oder ab Schlüsselübergabe) und Eintragung beim Landamt.
• Wortlaut der Verlängerungsoption: Wer ist verpflichtet, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis, und was gilt bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks?
• Bedingungen für die Abtretung des Pachtrechts an Dritte: Ist eine gesonderte Zahlung an den Verpächter fällig, gibt es eine Provision, braucht es bei jedem Verkauf seine Zustimmung?
• Regelung der Vererbung des Pachtrechts und Formulierungen für den Todesfall des Pächters.
• Zahlungsstruktur gegenüber dem Bauträger und Sicherheiten für die Fertigstellungstermine. Für ausländische Wohnungskäufer in Thailand gibt es keinen Mechanismus zur treuhänderischen Hinterlegung von Geldern. Realen Schutz bieten allein ein an Bauabschnitte gebundener Zahlungsplan und ein Vertrag mit Verzugsstrafen.

Source: Singapore Property News (EdgeProp)

FAQ

Worin unterscheidet sich Leasehold von Freehold in Thailand?

Freehold ist unbefristetes, auf Ihren Namen eingetragenes Eigentum. Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht für bis zu 30 Jahre. Danach fällt das Objekt an den Grundeigentümer zurück, sofern keine Verlängerung gesondert vereinbart wurde.

Kann ich eine als Leasehold gekaufte Wohnung weiterverkaufen?

Ja, durch Abtretung des Pachtrechts. Der Käufer erhält allerdings nur die Restlaufzeit, und der Vertrag kann die Zustimmung des Verpächters und eine Provision an ihn verlangen. Diesen Punkt sollten Sie vor dem Kauf lesen, nicht danach.

Stimmt es, dass die Pacht immer verlängert wird?

Nein, eine Garantie gibt es nicht. Die Verlängerung hängt vom Willen des Grundeigentümers zum jeweiligen Zeitpunkt ab. In der Praxis kommen Verlängerungen vor, doch einen neuen Grundstückseigentümer kann man rechtlich nicht dazu zwingen, wenn die Option nicht als Belastung des Grundstücks selbst eingetragen ist.

Warum ist Leasehold günstiger und um wie viel?

Weil das Objekt eine begrenzte Laufzeit hat. Der typische Unterschied bei vergleichbaren Einheiten beträgt 20-30 %, in den knappsten Lagen Bangkoks weniger. Bei Objekten mit fast abgelaufener Pacht erreicht der Abschlag 50 % und mehr.

Wurde in Thailand das Gesetz zur 99-jährigen Pacht verabschiedet?

Nein. Der Entwurf wurde 2024-2025 zusammen mit der Idee diskutiert, die Ausländerquote in Condominiums auf 75 % anzuheben, und dann zurückgezogen. Stand Anfang 2026 liegt die Höchstdauer weiterhin bei 30 Jahren.

Was ist zur Vermietung besser: Leasehold in Thong Lo oder Freehold auf Phuket?

Bei der Bruttorendite liegt das touristische Phuket durch Kurzzeitvermietung oft vorn. Bei der Stabilität des Cashflows gewinnt Bangkok: lange Verträge mit Expats, weniger Saisonalität. Leasehold erhöht in beiden Fällen die rechnerische Rendite, begrenzt aber den Ausstiegshorizont.

Welche Steuern und Gebühren fallen bei der Leasehold-Registrierung an?

Eine Registrierungsgebühr von 1 % der Summe der Pachtzahlungen über die gesamte Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer. Die Parteien teilen sich diese Kosten häufig je zur Hälfte, maßgeblich ist aber der Vertrag.

Ist das Pachtrecht vererbbar?

Das hängt vom Vertragswortlaut ab. Ein gut gestalteter Leasehold sieht ausdrücklich vor, dass das Recht für die Restlaufzeit auf die Erben übergeht. Schweigt der Vertrag, ist die Position der Erben deutlich schwächer.

Ist der Kauf einer Villa auf Phuket über eine thailändische Gesellschaft sicherer?

Nein, die Risiken sind höher. Eine Gesellschaft mit nominellen thailändischen Aktionären und ohne echte Geschäftstätigkeit gerät ins Visier regulatorischer Prüfungen. Ein Leasehold mit Eigentum am Gebäude ist transparenter und stabiler.

Unsere Kernempfehlung ist kurz: Verhandeln Sie nicht um den Rabatt, sondern um den Vertragstext. Ein einziger Absatz zu Verlängerung und Abtretung wirkt sich stärker auf Ihr Geld aus als fünf Prozent Kaufpreis. Prüfen sollte ihn ein unabhängiger thailändischer Anwalt, nicht der Anwalt des Bauträgers.

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