Лізхолд у Тонг Ло: 30 років замість фрихолду та мінус 25% до ціни

Два нові проєкти на Сукхумвіт 55, між ними двісті метрів пішки. У першому квадратний метр продають приблизно за 300 000 бат, у другому за 230 000. Планування співставні, керуюча компанія в обох випадках міжнародна. Уся різниця захована в одному рядку договору: у другому проєкті покупець отримує не власність, а зареєстроване право оренди на 30 років.

Коротка відповідь: забудовники в Тонг Ло переходять на лізхолд не тому, що так вигідніше покупцеві, а тому, що найкращі ділянки в цьому кварталі не продаються. Землею володіють тайські родинні холдинги та великі земельні фонди. Здати ділянку в довгострокову оренду вони готові, продати ні. Девелоперу, який хоче будувати саме тут, обирати нема з чого.

Для іноземного покупця це не катастрофа, а інша математика. Вхідна ціна нижча, дохідність на вкладений бат вища, але вартість активу не зростає безкінечно, а згасає в міру скорочення терміну оренди. І головне: обіцянка продовжити оренду ще на 30 років юридично слабша, ніж виглядає в презентації.

Швидка відповідь

• Лізхолд у Таїланді обмежений 30 роками за статтею 540 Цивільного та торговельного кодексу. Договори довше трьох років потрібно реєструвати в Земельному департаменті, інакше вони діють лише три роки.
• Знижка до фрихолду становить орієнтовно 20-30% для співставних юнітів в одному районі та класі. У преміальних кварталах Бангкока дисконт ближчий до нижньої межі: фрихолд-квоти там розпродані.
• Квота іноземної власності в кондомініумі - 49% від площі, що продається. Коли квоту вибрано, іноземцеві залишається або лізхолд, або тайська компанія.
• Реєстраційні витрати за лізхолдом: 1% від суми орендних платежів за весь термін плюс 0,1% гербового збору. Для фрихолду базова ставка переходу права - 2% від оціночної вартості.
• Схема 30+30+30 не дає речового права на продовження. Тайські суди послідовно вважають опціон на продовження зобов'язанням конкретного орендодавця, а не обтяженням землі.
• Станом на початок 2026 року закон про 99-річну оренду не ухвалено. Ініціативу обговорювали у 2024-2025 роках разом із підвищенням квоти до 75%, а потім зняли з порядку денного.

Ключові факти

• Тонг Ло (Сукхумвіт 55) - один із найдорожчих житлових коридорів Бангкока за ціною землі. За оцінками ринку, ділянки в кварталі та сусідньому Екамаї коштують 1,5-2,5 млн бат за таранґва (1 таранґва = 4 кв. м), але угод купівлі-продажу одиниці: власники воліють здавати в оренду.
• Рекордні ціни на землю в Бангкоку зафіксовані не в Тонг Ло, а в зоні Плоенчіт і Вайрлесс-роуд, де оцінки перевищували 3,5 млн бат за таранґва.
• Іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму (Земельний кодекс). Виняток на кшталт інвестиційної схеми на 40 млн бат через BOI на практиці застосовують вкрай рідко.
• На Пхукеті вілли часто продають саме в лізхолді: земля під більшістю курортних проєктів залишається в тайській власності, а іноземець отримує оренду на 30 років плюс право власності на саму будівлю.
• Валова дохідність оренди кондомініумів на Пхукеті, за оцінками ринку, тримається в діапазоні 5-7% річних до вирахування управління та податків. У центральних районах Бангкока вона ближча до 4-5,5%.
• За даними Bangkok Post, раніше приблизно 60% вілл на Пхукеті та близько 90% на Ко Самуї та Ко Пханганi купувалися іноземцями через номінальні схеми. Після посилення правил частина покупців переходить на кондомініуми.
• За даними Biznes Wprost (2026), на Пхукеті в проєкті Phuket Plus доступне безкоштовне продовження лізхолду, а сам лізхолд може бути приблизно на 15% дешевшим за фрихолд за співставного доходу від оренди.

Чому земля в Тонг Ло перестала продаватися

Квартал забудовувався з 1960-70-х як район резиденцій заможних тайських родин. Ділянки переходили у спадок, дробилися між родичами, знову збиралися всередині родинних компаній. Продати такий актив означає сплатити одноразовий податок, посваритися зі спадкоємцями та позбутися ренти, яка роками приходить без зусиль.

Девелоперові, який платить за ділянку орендою, теж непогано: він не заморожує 2-3 млрд бат у землі, а розтягує платіж на термін проєкту. На папері фінансова модель виглядає краще, IRR вищий, поріг входу нижчий.

Платить за це кінцевий покупець. Не в момент угоди, а років через 15-20, коли вирішить продавати.

Скільки насправді коштує знижка

Головна помилка в розрахунках: покупець бачить мінус 25% до ціни й думає, що виграв. Насправді він купив актив зі скінченним терміном життя. До 20-го року оренди лишається 10 років, і на вторинному ринку коло покупців звужується до тих, хто бачить в об'єкті чистий грошовий потік, а не спосіб зберегти капітал.

Оцінювачі виходять із простого правила: залишкова вартість лізхолду падає нелінійно. Перші 10 років актив втрачає порівняно небагато, останні 10 - майже все. Якщо ви плануєте вийти через 5-7 років, дисконт у 25% на вході працює на вас. Якщо купуєте дітям, лізхолд із залишковим терміном 28 років - погана ідея, і жодна знижка цього не виправить.

Для здачі в оренду з горизонтом до 10 років лізхолд у Тонг Ло виправданий: дохідність рахується від меншої бази, а орендареві байдуже, у якій формі ви володієте. Для решти потрібен фрихолд. Єдиний виняток: вам бракує бюджету на фрихолд-квоту в потрібній локації, а локація для вас принципова.

Що не працює: формула 30+30+30

Найживучіший міф ринку. Продавець показує договір із двома опціонами продовження й говорить про 90 років володіння. Юридично ніяких 90 років немає.

У Земельному департаменті можна зареєструвати лише перші 30 років. Опціон на продовження залишається зобов'язанням конкретного орендодавця за договором. Якщо ділянку продали, успадкували або заклали й вона перейшла банку, а також якщо компанію-орендодавця ліквідовано, новий власник землі цим опціоном не зв'язаний. Тайська судова практика не раз підтверджувала: право продовження має особистий характер і за землею автоматично не слідує.

Це не означає, що продовжень не буває. З великим інституційним орендодавцем, який тримає в портфелі десятки ділянок і дорожить репутацією, шанси високі. З родинним трастом, де через 25 років сперечатимуться одинадцять спадкоємців, помітно нижчі. За даними Singapore Property News, деякі проєкти на Пхукеті та Ко Самуї пропонують так званий захищений лізхолд: акціонери отримують права голосу в компанії, що володіє землею, і це підтримує продовження оренди. Така конструкція надійніша за простий опціон, але її умови треба перевіряти в кожному проєкті окремо.

Пхукет: та сама конструкція, але земля дешевша

На Пхукеті лізхолд існує давно й з іншої причини. У Бангкоку він виріс із браку землі, що продається, а на острові - з прямої заборони іноземцям володіти землею під віллами. Стандартна схема: оренда ділянки на 30 років плюс право власності на саму будівлю.

Це надійніше за голий лізхолд на квартиру. Будівля належить вам, і в суперечці про землю у вас є власний актив і позиція для переговорів. Але ключове питання те саме: хто орендодавець і що буде з ділянкою через 30 років.

На Пхукеті майже завжди можна обрати кондомініум із фрихолд-квотою, причому за вхідною ціною від 4-6 млн бат. У Тонг Ло співставної альтернативи в тій самій локації може просто не бути.

Що перевірити до внесення депозиту

• Титул на землю (чанот) та ім'я власника ділянки: фізособа, родинна компанія чи інституційний фонд.
• Термін оренди, дату початку відліку (з моменту реєстрації чи з моменту передачі ключів) і наявність реєстрації в Земельному департаменті.
• Формулювання опціону продовження: хто зобов'язаний, на яких умовах, за якою ціною і що буде при зміні власника землі.
• Умови поступки права оренди третій особі: чи потрібен окремий аванс орендодавцю, чи є комісія, чи потрібна його згода на кожну угоду.
• Порядок успадкування права оренди та формулювання на випадок смерті орендаря.
• Структуру платежів забудовнику та забезпечення за термінами здачі. Для іноземних покупців житла в Таїланді немає механізму умовного депонування коштів, тож реальний захист один: графік платежів, прив'язаний до стадій будівництва, і договір зі штрафами за прострочення.

FAQ

Чим лізхолд відрізняється від фрихолду в Таїланді?

Фрихолд - це право власності, зареєстроване на вас безстроково. Лізхолд - зареєстроване право користування на термін до 30 років. Коли він спливає, об'єкт повертається власникові землі, якщо продовження не оформлено окремо.

Чи можна продати квартиру, куплену в лізхолд?

Так, через поступку права оренди. Але покупець отримує лише залишок терміну, а договір може вимагати згоди орендодавця та сплати йому комісії. Цей пункт треба прочитати до угоди, а не після.

Чи правда, що оренду завжди продовжують?

Ні, гарантій немає. Продовження залежить від волі власника землі на той момент. Практика продовжень існує, але примусити нового власника ділянки юридично не можна, якщо опціон не оформлено як обтяження самої землі.

Чому лізхолд дешевший і наскільки?

Тому що в активу скінченний термін. Типова різниця за співставними юнітами - 20-30%, у найдефіцитніших локаціях Бангкока менше, а в об'єктів із майже вичерпаним терміном оренди дисконт сягає 50% і більше.

Чи ухвалили в Таїланді закон про 99-річну оренду?

Ні. Проєкт обговорювали у 2024-2025 роках разом з ідеєю підвищити квоту іноземної власності в кондомініумах до 75%, а потім зняли з розгляду. Станом на початок 2026 року граничний термін досі 30 років.

Що вигідніше для здачі в оренду: лізхолд у Тонг Ло чи фрихолд на Пхукеті?

За валовою дохідністю курортний Пхукет частіше виграє завдяки короткостроковій оренді. За стабільністю потоку виграє Бангкок: довгі контракти з експатами, менше сезонності. Лізхолд підвищує розрахункову дохідність в обох випадках, але обмежує горизонт виходу.

Які податки й збори сплачуються при оформленні лізхолду?

Реєстраційний збір 1% від суми орендних платежів за весь термін плюс гербовий збір 0,1%. Сторони нерідко ділять ці витрати навпіл, але порядок визначає договір.

Чи успадковується право оренди?

Це залежить від формулювань договору. Добре складений лізхолд прямо передбачає перехід права спадкоємцям на решту терміну. Якщо договір мовчить, позиція спадкоємців помітно слабша.

Чи безпечніше купувати віллу на Пхукеті через тайську компанію?

Ні, ризиків більше. Компанія з номінальними тайськими акціонерами й без реальної господарської діяльності потрапляє під регуляторну перевірку. Лізхолд із власністю на будівлю прозоріший і стійкіший.

Source: Bangkok Post

Головна порада коротка: торгуйтеся не за знижку, а за текст договору. Один абзац про продовження оренди та умови поступки впливає на ваші гроші сильніше, ніж п'ять відсотків ціни. Перевіряти його має незалежний тайський юрист, а не юрист забудовника.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.