Номінальна компанія в Таїланді: 5 червоних прапорців DBD у 2026 році

Власник вілли на Банг Тао вісім років справно сплачував 28 000 бат на рік за бухгалтерське обслуговування своєї тайської компанії. У 2025 році з'ясувалося, що зі списку акціонерів його вивели ще у 2019 році: підпис на протоколі збору був не його. Вілла всі ці роки належала людям, яких він бачив один раз, під час реєстрації.

Пряма відповідь на головне питання: володіння будинком із землею або квартирою через тайську компанію саме по собі не є незаконним. Незаконною структуру робить номінальність, коли тайські акціонери не вносили власні кошти, не отримували дивідендів і не мають стосунку до управління.

Іноземець може володіти на умовах фрихолд квартирою в кондомініумі в межах 49% площі всіх юнітів будівлі. Землею - ні. Для будинку з ділянкою працюють такі варіанти: лізхолд до 30 років з реєстрацією в Земельному департаменті, суперфіцій на будівлю, узуфрукт. Компанія припустима лише тоді, коли веде реальний бізнес і сплачує податки з реальної виручки.

Перевірки набирають обертів. За даними The Nation Thailand, Департамент розвитку бізнесу (DBD) перевіряє 36 277 іноземно пов'язаних компаній-землевласників по всій країні, з яких 31 516 мають іноземну частку 49% або менше. Саме цей сегмент підозрюють у схемах із номінальними тайськими акціонерами.

Швидка відповідь

• Фрихолд у кондо - єдина повна власність, доступна іноземцю. Квота: 49% сукупної площі юнітів у будівлі (Закон про кондомініуми, розділ 19 bis). Залишок квоти потрібно перевіряти до внесення депозиту, а не після.
• Земля у фрихолд недоступна іноземній фізичній особі практично без винятків. Земельний кодекс, розділ 86.
• Лізхолд реєструється на строк до 30 років. Схема 30+30+30 не дає автоматичного продовження: Верховний суд Таїланду виходить із того, що обіцянка продовжити оренду не зобов'язує нового власника землі, якщо ділянку продано або успадковано.
• Штраф за номінальне володіння за Законом про ведення бізнесу іноземцями (розділ 36) - до 3 років позбавлення волі та від 100 000 до 1 000 000 бат, плюс щоденний штраф за продовження порушення. Окремо за Земельним кодексом Директор-генерал може видати припис про примусовий продаж ділянки у встановлений строк.
• Різка зміна директорів і акціонерів у 2025-2026 роках одразу потрапляє в поле зору DBD і DSI. Тихо переписати структуру самостійно більше не виходить.
• Масштаб кампанії на Пхукеті та в Крабі: за даними The Thaiger, DBD виявив підозрілі активи майже на 1 мільярд бат. Лише на Пхукеті - 10 компаній, пов'язаних із 4 земельними ділянками приблизно на 116 мільйонів бат, і ще 39 компаній та 52 ділянки під розслідуванням.

Сценарії та варіанти

Купівля для життя, бюджет до 15 млн бат. Квартира в кондомініумі, фрихолд, іноземна квота. Найнудніший і найміцніший варіант. Ви сплачуєте 2% трансферного збору від оціночної вартості (зазвичай ділиться з продавцем), отримуєте чанот на своє ім'я й спите спокійно. Мінус один: ви не володієте землею під будинком і залежите від рішень юридичної особи кондомініуму, коли будівля почне старіти.

Вілла з ділянкою, довгий горизонт. Лізхолд на землю на 30 років плюс суперфіцій або право власності на будівлю, оформлене окремо. Реєстрація оренди в Земельному офісі коштує 1% від суми орендних платежів за весь строк плюс гербовий збір 0,1%. Компроміс чесний: ви отримуєте захищене речове право з кінцевою датою замість ілюзії безстрокового володіння. Спадкоємці отримають залишок строку, якщо це прямо прописано в договорі оренди, а не лише мається на увазі.

У вас уже є компанія, і ви розумієте, що вона номінальна. Найгірше рішення - змінювати директорів самостійно. Акціонерів і директорів викликають до DBD особисто, і людина, яка три місяці тому вийшла зі структури, пояснює це слідчому сама. Порядок зворотний: спочатку Due Diligence титулу та корпоративних документів, потім сценарій виходу з юристами, потім перереєстрація активу. На практиці такий процес займає від трьох місяців і вимагає особистої присутності: якщо плануєте приїзд на 10-14 днів під Земельний офіс і DBD, житло та переліт краще забронювати заздалегідь, бо дати прийому переносять рідко.

У вас реальний бізнес. У дозволених секторах доступна реєстрація компанії зі 100% іноземною участю, а в ряді випадків - ліцензія на ведення бізнесу або привілеї BOI. Тоді нерухомість на балансі перестає бути предметом розмови про номінальність: компанія заробляє, звітує, платить зарплати.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Нульова звітність. Компанія, яка десять років здає звіт без операцій, прямо показує, що бізнесу немає, а юрособа існує заради ділянки. Заходи: або реальна діяльність із виручкою, або вихід зі структури через лізхолд.

Тайські акціонери без грошей і без освіти. Якщо 51% записано на людей, які не вносили капітал, не отримували дивідендів і не можуть пояснити свою роль у бізнесі, структура розвалюється на першому допиті. Заходи: Due Diligence щодо кожного акціонера до того, як надійде запит.

Один акціонер у десятку компаній. DBD бачить це одним запитом до бази, а після зв'язки реєстрів DBD і Земельного департаменту ці збіги видно ще швидше. Заходи: перевірити, у скількох юрособах фігурують ваші тайські партнери, перш ніж вважати структуру робочою.

Віра в 30+30+30. Найдорожча помилка покупців вілл. Другий і третій тридцятирічні строки продаються як майже фрихолд, але виконання можна вимагати лише від того, хто підписав зобов'язання, і лише доки він залишається власником землі. Заходи: реєструвати перший строк у Земельному офісі, додавати суперфіцій на будівлю, прописувати спадкування залишку строку.

Вихід власника зі структури без його відома. Трапляється частіше, ніж прийнято думати. Заходи: раз на рік запитувати витяг із DBD щодо своєї компанії. Це коштує копійки й займає один день.

Купівля квартири, коли іноземну квоту в будівлі вичерпано. Продавець пропонує рішення через компанію або оренду. Заходи: письмове підтвердження залишку квоти від юридичної особи кондомініуму до депозиту.

Самостійне чищення структури. Різка зміна директорів зараз читається перевіряючими як спроба приховати номінальність і прискорює перевірку замість того, щоб її запобігти.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді на себе?

Ні. Земельний кодекс не дозволяє цього фізичній особі-іноземцю поза вузькими винятками, які на практиці майже не застосовуються. Залишаються лізхолд, суперфіцій, узуфрукт.

Моя вілла записана на тайську компанію. Мене посадять?

Сама наявність компанії не є порушенням. Небезпечні ознаки номінальності: акціонери без внесків, відсутність діяльності, нульова звітність. За підтвердженого порушення застосовуються штрафи та позбавлення волі за Законом про ведення бізнесу іноземцями, а також припис продати актив.

Що безпечніше: лізхолд на 30 років чи компанія?

Для житла, яке ви не використовуєте в бізнесі, - лізхолд із реєстрацією в Земельному департаменті. Компанія виправдана лише за реальної діяльності. Якщо бізнесу немає, компанія - це витрати на аудит плюс ризик.

Як перевірити іноземну квоту в кондомініумі?

Запросити в керуючої компанії або юридичної особи кондомініуму довідку про частку площі, уже оформлену на іноземців. Ліміт - 49% сукупної площі юнітів.

Чи успадковується лізхолд?

Лише якщо право спадкування прямо прописано в договорі оренди й зареєстровано. За замовчуванням оренда в Таїланді розглядається як особисте право орендаря і припиняється з його смертю.

Скільки коштує привести структуру в порядок?

Залежить від кількості активів і компаній. Due Diligence щодо одного титулу та однієї юрособи - це кілька десятків тисяч бат. Перереєстрація активу в лізхолд додає 1% від суми оренди та витрати на юристів. Проти примусового продажу вілли за приписом це неспівмірно малі гроші.

Що робити, якщо мене вже викликали до DBD?

Не йти без тайського юриста і нічого не змінювати в структурі до візиту. Будь-які свіжі зміни в реєстрі будуть першим, про що запитають.

Моя рекомендація проста: починайте не з переоформлення, а з перевірки. Витяг із DBD щодо вашої компанії та свіжа перевірка титулу дають реальну картину за кілька днів. Доки ви не знаєте, хто сьогодні записаний акціонером і що вказано в чаноті, будь-які дії зі структурою - це ставка навмання.

Єдиний випадок, коли цим можна не займатися: ви володієте квартирою в кондомініумі на умовах фрихолд, в іноземній квоті, на своє ім'я. Тоді питання номінальних структур вас не стосується взагалі.

Джерело: The Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.