Società nominee in Thailandia: i 5 segnali d'allarme del DBD nel 2026

Per otto anni il proprietario di una villa a Bang Tao ha pagato puntualmente 28.000 baht l'anno per la contabilità della sua società thailandese. Nel 2025 ha scoperto di essere stato rimosso dall'elenco dei soci già nel 2019: la firma sul verbale dell'assemblea non era la sua. La villa, in tutti quegli anni, apparteneva a persone che aveva visto una sola volta, al momento della registrazione.

La risposta diretta alla domanda principale: possedere una casa con terreno o un appartamento tramite una società thailandese non è illegale di per sé. A rendere illegale la struttura è la natura nominee: quando i soci thailandesi non hanno versato capitale proprio, non ricevono dividendi e non hanno alcun ruolo nella gestione.

Uno straniero può possedere in freehold un appartamento in condominio entro il 49% della superficie complessiva delle unità dell'edificio. Il terreno no. Per una casa con giardino le soluzioni praticabili sono: leasehold fino a 30 anni registrato presso il Dipartimento del Territorio, superficie sulla costruzione, usufrutto. La società è ammissibile solo se svolge un'attività reale e paga le imposte su ricavi reali.

Risposta rapida

• Freehold in condominio: è l'unica proprietà piena accessibile a uno straniero. Quota: 49% della superficie complessiva delle unità dell'edificio (Condominium Act, sezione 19 bis). Il residuo della quota va verificato prima del deposito, non dopo.
• Il terreno in freehold non è accessibile a una persona fisica straniera, praticamente senza eccezioni (Codice del Territorio, sezione 86).
• Il leasehold si registra per un massimo di 30 anni. Lo schema 30+30+30 non garantisce rinnovi automatici: la Corte Suprema thailandese ritiene che la promessa di rinnovo non vincoli il nuovo proprietario del terreno se questo viene venduto o ereditato.
• Sanzioni per detenzione nominee secondo il Foreign Business Act (sezione 36): fino a 3 anni di reclusione e multa da 100.000 a 1.000.000 baht, più una sanzione giornaliera finché la violazione continua. A parte, ai sensi del Codice del Territorio il Direttore Generale può emettere un ordine di vendita forzata del terreno entro un termine stabilito.
• Cambi improvvisi di amministratori e soci nel 2025-2026 attirano subito l'attenzione di DBD e DSI. Riscrivere la struttura in silenzio non è più possibile.
• Il contesto 2026: il DBD sta esaminando 36.277 società detentrici di terreni con legami esteri, di cui 31.516 con partecipazione straniera pari o inferiore al 49%. Il controllo incrocia i registri societari con i dati catastali del Dipartimento del Territorio.

Scenari e opzioni

Acquisto per vivere, budget fino a 15 milioni di baht. Appartamento in condominio, freehold, quota straniera. È la soluzione più noiosa e più solida. Si paga il 2% di tassa di trasferimento sul valore stimato (di norma ripartita con il venditore), si ottiene il chanote a proprio nome e si dorme tranquilli. Un solo svantaggio: non si possiede il terreno sotto l'edificio e si dipende dalle decisioni della persona giuridica del condominio quando l'immobile invecchia.

Villa con terreno, orizzonte lungo. Leasehold sul terreno per 30 anni più diritto di superficie o proprietà della costruzione registrata separatamente. La registrazione del leasehold presso l'Ufficio del Territorio costa l'1% dei canoni complessivi per l'intera durata più l'imposta di bollo dello 0,1%. Il compromesso è onesto: si ottiene un diritto reale tutelato con una data di scadenza, invece dell'illusione di una proprietà perpetua. Gli eredi ricevono la durata residua solo se il contratto lo prevede in modo esplicito, non implicito.

Avete già una società e sospettate che sia nominee. La mossa peggiore è cambiare gli amministratori da soli. Soci e amministratori vengono convocati di persona dal DBD, e chi è uscito dalla struttura tre mesi prima deve spiegarlo direttamente agli inquirenti. L'ordine corretto è inverso: prima la due diligence su titolo e documenti societari, poi lo scenario di uscita con i legali, poi la ri-registrazione dell'immobile. In pratica il processo richiede almeno tre mesi e la presenza fisica: conviene pianificare con anticipo 10-14 giorni di permanenza per Ufficio del Territorio e DBD, perché le date degli appuntamenti si spostano raramente.

Avete un'attività reale. Nei settori consentiti è possibile registrare una società con partecipazione estera al 100%, e in alcuni casi ottenere una licenza commerciale o i privilegi BOI. A quel punto l'immobile a bilancio smette di essere un tema di nominee: la società produce ricavi, presenta bilanci e paga gli stipendi.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Bilanci a zero. Una società che per dieci anni deposita bilanci senza operazioni dimostra che non c'è attività e che la persona giuridica esiste solo per il terreno. Rimedio: attività reale con ricavi, oppure uscita dalla struttura tramite leasehold.

Soci thailandesi senza mezzi e senza ruolo. Se il 51% è intestato a persone che non hanno versato capitale, non hanno ricevuto dividendi e non sanno spiegare la propria funzione, la struttura crolla al primo interrogatorio. Rimedio: due diligence su ogni socio prima che arrivi una richiesta.

Un solo socio in dieci società. Il DBD lo vede con un'unica interrogazione del database. Rimedio: verificare in quante persone giuridiche compaiono i vostri partner thailandesi prima di considerare la struttura solida.

La fiducia nel 30+30+30. L'errore più costoso per chi compra ville. Il secondo e il terzo periodo trentennale vengono venduti come un quasi-freehold, ma l'adempimento si può pretendere solo da chi ha firmato l'impegno, e solo finché resta proprietario del terreno. Rimedio: registrare il primo periodo all'Ufficio del Territorio, aggiungere la superficie sulla costruzione, inserire per iscritto la trasmissione ereditaria della durata residua.

Uscita del titolare dalla struttura a sua insaputa. Accade più spesso di quanto si pensi. Rimedio: richiedere una volta l'anno la visura DBD della propria società. Costa pochissimo e richiede un solo giorno.

Acquisto di un appartamento con quota straniera esaurita. Il venditore propone una soluzione tramite società o un affitto. Rimedio: conferma scritta del residuo di quota dalla persona giuridica del condominio prima del deposito.

Pulizia fai-da-te della struttura. Un cambio brusco di amministratori viene oggi letto dagli ispettori come un tentativo di nascondere la natura nominee e accelera il controllo invece di prevenirlo.

Sottovalutare l'intensità dei controlli. Nell'operazione contro le società nominee a Phuket e Krabi, il DBD ha individuato beni sospetti per quasi 1 miliardo di baht. A Phuket, 10 società sospette collegate a 4 terreni da circa 116 milioni di baht, con altre 39 società e 52 terreni sotto indagine. Rimedio: trattare la verifica preventiva come un costo ordinario, non come un'opzione.

FAQ

Uno straniero può comprare un terreno in Thailandia a proprio nome?

No. Il Codice del Territorio non lo consente a una persona fisica straniera, salvo rare eccezioni che nella pratica quasi non si applicano. Restano leasehold, superficie e usufrutto.

La mia villa è intestata a una società thailandese. Rischio il carcere?

La sola esistenza della società non è una violazione. Sono pericolosi gli indizi di struttura nominee: soci senza apporti, assenza di attività, bilanci a zero. In caso di violazione accertata si applicano multe e reclusione ai sensi del Foreign Business Act, oltre all'ordine di vendita del bene.

Cos'è più sicuro: leasehold di 30 anni o società?

Per un'abitazione che non usate per un'attività, il leasehold registrato presso il Dipartimento del Territorio. La società ha senso solo con un'attività reale. Senza business, la società significa costi di revisione più rischio.

Come verificare la quota straniera in un condominio?

Chiedere alla società di gestione o alla persona giuridica del condominio un certificato sulla quota di superficie già registrata a nome di stranieri. Il limite è il 49% della superficie complessiva delle unità.

Il leasehold si eredita?

Solo se il diritto di successione è previsto espressamente nel contratto di locazione e registrato. Per impostazione predefinita, in Thailandia la locazione è considerata un diritto personale del conduttore e si estingue con la sua morte.

Quanto costa mettere in ordine la struttura?

Dipende dal numero di immobili e società. La due diligence su un titolo e una persona giuridica costa alcune decine di migliaia di baht. La ri-registrazione dell'immobile in leasehold aggiunge l'1% dei canoni e le spese legali. Rispetto alla vendita forzata di una villa per ordine delle autorità, è una cifra incomparabilmente più piccola.

Cosa fare se sono già stato convocato dal DBD?

Non presentarsi senza un avvocato thailandese e non modificare nulla nella struttura prima della visita. Qualsiasi modifica recente al registro sarà la prima cosa su cui verrete interrogati.

La nostra raccomandazione è semplice: partite non dalla ri-registrazione, ma dalla verifica. Una visura DBD della vostra società e un controllo aggiornato del titolo vi danno un quadro reale in pochi giorni. Finché non sapete chi risulta oggi socio e cosa riporta il chanote, qualsiasi intervento sulla struttura è una scommessa al buio. L'unico caso in cui si può evitare tutto questo: possedete un appartamento in condominio in freehold, nella quota straniera, a vostro nome. In quel caso il tema delle strutture nominee non vi riguarda affatto.

Source: The Phuket News

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