Leasehold a Thong Lo: 30 anni al posto del freehold e il 25% in meno sul prezzo

Due nuovi progetti su Sukhumvit 55, a duecento metri a piedi l'uno dall'altro. Nel primo il metro quadro costa circa 300.000 THB, nel secondo 230.000 THB. Le planimetrie sono paragonabili, la società di gestione è internazionale in entrambi i casi. Tutta la differenza sta in una riga del contratto: nel secondo progetto l'acquirente non riceve la proprietà, ma un diritto di locazione registrato di 30 anni.

I developer di Thong Lo passano al leasehold non perché convenga all'acquirente, ma perché i terreni migliori del quartiere non sono in vendita. La terra appartiene a holding familiari thailandesi e a grandi fondi fondiari, che la concedono volentieri in locazione di lungo periodo ma non la cedono. Chi vuole costruire proprio qui non ha alternative.

Per lo straniero non è una catastrofe, ma la matematica è un'altra: il prezzo d'ingresso è più basso e il rendimento per baht investito più alto, però il valore dell'asset non cresce all'infinito, si consuma man mano che il contratto si accorcia. E la promessa di rinnovo per altri 30 anni, in termini giuridici, è più fragile di come appare nelle presentazioni commerciali.

Risposta rapida

• Il leasehold in Thailandia è limitato a 30 anni dall'articolo 540 del Codice Civile e Commerciale. I contratti oltre i tre anni vanno registrati presso il Land Department, altrimenti valgono solo tre anni.
• Lo sconto rispetto al freehold è indicativamente del 20-30% per unità comparabili nella stessa zona e nella stessa fascia. Nei quartieri premium di Bangkok si avvicina al limite inferiore, perché le quote freehold sono esaurite.
• La quota di proprietà straniera in un condominio è del 49% della superficie vendibile dell'edificio. Esaurita la quota, allo straniero restano il leasehold o una società thailandese.
• Costi di registrazione del leasehold: 1% dei canoni per l'intera durata più 0,1% di imposta di bollo. Per il freehold l'aliquota base di trasferimento è del 2% del valore stimato.
• Lo schema 30+30+30 non dà alcun diritto reale al rinnovo. I tribunali thailandesi considerano l'opzione di rinnovo un obbligo del singolo locatore, non un gravame sul terreno.
• All'inizio del 2026 la legge sulla locazione di 99 anni non è stata approvata. L'iniziativa è stata discussa nel 2024-2025 insieme all'aumento della quota al 75%, poi ritirata dall'agenda per le critiche politiche.

Fatti chiave

• Thong Lo (Sukhumvit 55) è uno dei corridoi residenziali più cari di Bangkok per valore del terreno. Secondo le stime di mercato, i lotti nel quartiere e nella vicina Ekkamai costano 1,5-2,5 milioni THB per tarangwa (1 tarangwa = 4 mq), ma le compravendite si contano sulle dita: i proprietari preferiscono affittare.
• I prezzi record dei terreni a Bangkok non sono a Thong Lo, ma nella zona di Phloen Chit e Wireless Road, dove le stime hanno superato i 3,5 milioni THB per tarangwa. Per questo la locazione di lungo periodo è arrivata nella capitale prima che nelle province turistiche.
• Nei progetti premium di Bangkok il leasehold dura di norma 30 anni con opzioni di rinnovo. A volte, per i conduttori persone giuridiche nella parte commerciale dell'edificio, la durata è maggiore.
• Lo straniero non può possedere direttamente la terra in Thailandia (Land Code). Le eccezioni, come lo schema di investimento da 40 milioni THB tramite BOI, vengono applicate molto raramente.
• A Phuket le ville si vendono spesso proprio in leasehold: la terra sotto la maggior parte dei progetti resta di proprietà thailandese e lo straniero ottiene 30 anni di locazione più la proprietà della costruzione.
• Secondo EdgeProp Singapore, con la stretta thailandese sulla proprietà straniera gli acquirenti di ville a Phuket e Koh Samui si orientano verso strutture leasehold: 30 anni iniziali, con rinnovo fino a 90 anni, e in alcuni sviluppi diritti di voto nella società che detiene la terra, a tutela dei rinnovi.
• Secondo Biznes Wprost (2026), a Phuket il leasehold può costare circa il 15% in meno del freehold a parità di rendimento da affitto.
• Il rendimento lordo da affitto dei condomini a Phuket, secondo le stime di mercato, si colloca tra il 5% e il 7% annuo prima di costi di gestione e imposte. Nel centro di Bangkok è più vicino al 4-5,5%.

Perché la terra a Thong Lo ha smesso di essere in vendita

Il quartiere è cresciuto dagli anni Sessanta-Settanta come zona residenziale di famiglie thailandesi facoltose. I lotti passavano per eredità, si frazionavano tra i parenti, poi venivano riuniti in società di famiglia. Vendere un asset del genere significa pagare un'imposta una tantum, litigare con gli eredi e rinunciare a una rendita che arriva da anni senza fatica.

Anche per il developer che paga il terreno in affitto il quadro non è male: non immobilizza 2-3 miliardi THB in terra, ma diluisce il pagamento sulla durata del progetto. Sulla carta il modello finanziario è migliore, l'IRR più alto, la soglia d'ingresso più bassa.

Il conto lo paga l'acquirente finale. Non al momento dell'acquisto, ma tra 15-20 anni, quando vorrà rivendere.

Quanto vale davvero lo sconto

L'errore principale è nei calcoli. L'acquirente vede un 25% in meno e crede di aver fatto l'affare, ma ha comprato un asset con una vita finita. Al ventesimo anno restano 10 anni di locazione e, sul mercato secondario, i compratori si riducono a chi cerca un puro flusso di cassa, non un modo per conservare capitale.

I periti partono da una regola semplice: il valore residuo del leasehold scende in modo non lineare. Nei primi 10 anni l'asset perde relativamente poco, negli ultimi 10 quasi tutto. Se si prevede di uscire entro 5-7 anni, uno sconto del 25% all'ingresso gioca a favore dell'acquirente. Se si compra per i figli, un leasehold con 28 anni residui è una cattiva idea, e nessuno sconto la raddrizza.

La nostra posizione: per la messa a reddito con orizzonte fino a 10 anni, il leasehold a Thong Lo è giustificato, perché il rendimento si calcola su una base più bassa e al conduttore la forma della proprietà non interessa. Per tutto il resto serve il freehold. L'unica eccezione: il budget non basta per una quota freehold nella zona desiderata e la zona è irrinunciabile. In quel caso il leasehold è l'unica porta d'ingresso onesta.

Cosa non funziona: la formula 30+30+30

È il mito più longevo del mercato. Il venditore mostra un contratto con due opzioni di rinnovo e parla di 90 anni di possesso. Giuridicamente, quei 90 anni non esistono.

Presso il Land Department si registrano solo i primi 30 anni. L'opzione di rinnovo resta un obbligo contrattuale del singolo locatore. Se il terreno viene venduto, ereditato o ipotecato e passa a una banca, o se la società locatrice viene liquidata, il nuovo proprietario non è vincolato dall'opzione. La giurisprudenza thailandese ha confermato più volte che il diritto di rinnovo ha carattere personale e non segue automaticamente la terra.

Questo non significa che i rinnovi non avvengano. Con un grande locatore istituzionale, che detiene decine di terreni e tiene alla propria reputazione, le probabilità sono alte. Con un trust familiare in cui tra 25 anni litigheranno undici eredi, molto meno. Questa differenza pesa più di qualsiasi sconto al metro quadro, e si scopre solo verificando il titolo e la struttura proprietaria del terreno.

Meglio evitare anche la seconda costruzione: la società thailandese con azionisti prestanome, creata al solo scopo di possedere un'abitazione. Il Department of Business Development controlla periodicamente queste società, sia per l'effettiva attività commerciale sia per l'origine del capitale degli azionisti thailandesi. Il rischio non è ipotetico, è regolatorio. Lo conferma Bangkok Post: dopo la stretta sulle strutture con prestanome, molti acquirenti di ville a Phuket e Koh Samui hanno rallentato o si sono spostati sui condomini, che offrono una proprietà straniera più lineare.

Phuket: stessa struttura, terra più economica

A Phuket il leasehold esiste da tempo e per un'altra ragione. A Bangkok nasce dalla scarsità di terreni in vendita, sull'isola dal divieto diretto per gli stranieri di possedere la terra sotto le ville. Lo schema standard: locazione del terreno per 30 anni più proprietà della costruzione, intestata allo straniero tramite permesso di costruzione.

È più solido di un leasehold puro su un appartamento. L'edificio è vostro e, in una controversia sulla terra, avete un asset proprio e una posizione negoziale. Ma la domanda chiave resta la stessa: chi è il locatore e cosa ne sarà del terreno tra 30 anni.

Per l'investitore c'è una differenza importante. A Phuket si trova quasi sempre un condominio con quota freehold, a un prezzo d'ingresso da 4-6 milioni THB. A Thong Lo un'alternativa equivalente nella stessa zona può semplicemente non esistere.

Un consiglio pratico: la forma di proprietà non si valuta da un rendering. Prima di versare la caparra conviene passare due o tre giorni nel quartiere, compresa la notte del venerdì. Thong Lo è famosa per bar e traffico, e questo incide direttamente sulla facilità di affittare un certo lato dell'edificio.

Cosa verificare prima di versare la caparra

• Il titolo sul terreno (chanote) e il nome del proprietario: persona fisica, società di famiglia o fondo istituzionale.
• La durata della locazione, la data di decorrenza (dalla registrazione o dalla consegna delle chiavi) e l'avvenuta registrazione presso il Land Department.
• La formulazione dell'opzione di rinnovo: chi è obbligato, a quali condizioni, a quale prezzo e cosa succede se cambia il proprietario del terreno.
• Le condizioni di cessione del diritto di locazione a terzi: serve un anticipo separato al locatore, c'è una commissione, serve il suo consenso a ogni operazione.
• La trasmissione ereditaria del diritto di locazione e le clausole in caso di morte del conduttore.
• La struttura dei pagamenti al developer e le garanzie sui tempi di consegna. In Thailandia gli acquirenti stranieri non dispongono di alcun meccanismo di deposito vincolato dei fondi: l'unica tutela reale è un piano di pagamenti legato agli stadi di costruzione e un contratto con penali per il ritardo.

FAQ

Qual è la differenza tra leasehold e freehold in Thailandia?

Il freehold è un diritto di proprietà registrato a vostro nome a tempo indeterminato. Il leasehold è un diritto di utilizzo registrato per un massimo di 30 anni. Alla scadenza l'immobile torna al proprietario della terra, se il rinnovo non è formalizzato a parte.

Si può rivendere un appartamento acquistato in leasehold?

Sì, tramite cessione del diritto di locazione. Ma l'acquirente riceve solo la durata residua, e il contratto può richiedere il consenso del locatore e il pagamento di una commissione. Questa clausola va letta prima dell'acquisto, non dopo.

È vero che la locazione viene sempre rinnovata?

No, non esistono garanzie. Il rinnovo dipende dalla volontà del proprietario della terra in quel momento. La prassi dei rinnovi c'è, ma un nuovo proprietario non si può obbligare giuridicamente se l'opzione non grava sul terreno stesso. Alcuni sviluppi di Phuket cercano di rafforzarla con diritti di voto nella società proprietaria della terra.

Perché il leasehold costa meno e di quanto?

Perché l'asset ha una scadenza. La differenza tipica su unità comparabili è del 20-30%, minore nelle zone più rare di Bangkok, mentre per gli immobili con locazione quasi esaurita lo sconto arriva al 50% e oltre.

La Thailandia ha approvato la legge sulla locazione di 99 anni?

No. Il progetto è stato discusso nel 2024-2025 insieme all'idea di alzare al 75% la quota di proprietà straniera nei condomini, poi ritirato. All'inizio del 2026 il limite massimo resta di 30 anni.

Cosa conviene di più per l'affitto: leasehold a Thong Lo o freehold a Phuket?

Per rendimento lordo vince più spesso Phuket, grazie agli affitti brevi: 5-7% contro il 4-5,5% del centro di Bangkok. Per stabilità dei flussi vince Bangkok, con contratti lunghi con espatriati e meno stagionalità. Il leasehold alza il rendimento calcolato in entrambi i casi, ma restringe l'orizzonte di uscita.

Quali imposte e costi si pagano per registrare un leasehold?

Una tassa di registrazione dell'1% dei canoni per l'intera durata più lo 0,1% di imposta di bollo. Le parti spesso dividono i costi a metà, ma a stabilirlo è il contratto.

Il diritto di locazione si eredita?

Dipende dal contratto. Un leasehold ben redatto prevede espressamente il passaggio agli eredi per la durata residua. Se il contratto tace, la posizione degli eredi è molto più debole.

È più sicuro comprare una villa a Phuket tramite società thailandese?

No, i rischi sono maggiori. Una società con azionisti thailandesi prestanome e senza attività reale rientra nei controlli regolatori. Un leasehold con proprietà della costruzione è più trasparente e stabile.

Source: Bangkok Post

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