Leasehold à Thong Lo : 30 ans au lieu du freehold et 25 % de moins sur le prix

Deux nouveaux projets sur Sukhumvit 55, séparés par deux cents mètres à pied. Dans le premier, le mètre carré se vend environ 300 000 THB ; dans le second, 230 000 THB. Les plans sont comparables, et la société de gestion est internationale dans les deux cas. Toute la différence tient en une ligne du contrat : dans le second projet, l'acheteur n'obtient pas la propriété, mais un droit de bail enregistré de 30 ans.

La réponse directe : si les promoteurs de Thong Lo passent au leasehold, ce n'est pas parce que c'est plus avantageux pour l'acheteur, mais parce que les meilleures parcelles du quartier ne se vendent pas. Le foncier appartient à des holdings familiaux thaïlandais et à de grands fonds fonciers, prêts à louer sur le long terme mais pas à vendre. Un promoteur qui veut construire ici n'a pas le choix.

Pour un acheteur étranger, ce n'est pas une catastrophe, mais l'arithmétique change : prix d'entrée plus bas, rendement plus élevé par baht investi, et une valeur d'actif qui s'érode à mesure que le bail raccourcit. Surtout, la promesse de prolonger le bail de 30 ans supplémentaires est juridiquement plus fragile qu'elle n'y paraît dans la brochure.

Reponse rapide

• Le leasehold en Thaïlande est limité à 30 ans par l'article 540 du Code civil et commercial. Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du Département des terres, faute de quoi ils ne valent que trois ans.
• La décote par rapport au freehold est d'environ 20 à 30 % pour des unités comparables dans un même quartier et une même gamme. Dans les quartiers premium de Bangkok, elle se rapproche de la borne basse, les quotas freehold y étant épuisés.
• Le quota de propriété étrangère en copropriété est de 49 % de la surface vendue de l'immeuble. Une fois le quota atteint, l'étranger doit choisir entre leasehold et société thaïlandaise.
• Frais d'enregistrement du leasehold : 1 % du total des loyers sur toute la durée, plus 0,1 % de droit de timbre. Pour le freehold, le taux de base du transfert est de 2 % de la valeur estimée.
• La formule 30+30+30 ne confère aucun droit réel de renouvellement. Les tribunaux thaïlandais voient dans l'option de prolongation une obligation du bailleur signataire, et non une charge attachée au terrain.
• Début 2026, la loi sur le bail de 99 ans n'est pas adoptée. Le projet a été débattu en 2024-2025 avec le relèvement du quota à 75 %, puis retiré de l'agenda face aux critiques politiques.

Faits cles

• Thong Lo (Sukhumvit 55) est l'un des corridors résidentiels les plus chers de Bangkok pour le prix du foncier. Selon les estimations du marché, les terrains du quartier et de l'Ekkamai voisin valent 1,5 à 2,5 M THB par tarangwa (1 tarangwa = 4 m²), mais les ventes se comptent sur les doigts d'une main : les propriétaires préfèrent louer.
• Les prix records du foncier à Bangkok ne sont pas à Thong Lo mais dans la zone de Phloen Chit et Wireless Road, où les estimations dépassent 3,5 M THB par tarangwa. C'est pourquoi le bail longue durée est arrivé dans la capitale avant les provinces balnéaires.
• Dans les projets premium de Bangkok, la durée est généralement fixée à 30 ans avec options de prolongation.
• Un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande en son nom propre (Code foncier). Les exceptions, comme le schéma d'investissement de 40 M THB via le BOI, sont très rarement appliquées en pratique.
• À Phuket, les villas se vendent le plus souvent en leasehold : le terrain reste thaïlandais, l'étranger obtient un bail de 30 ans plus la propriété de la construction.
• Selon Singapore Property News, les promoteurs de Phuket et Koh Samui proposent des baux démarrant à 30 ans avec renouvellement jusqu'à 90 ans. Certains y ajoutent des droits de vote dans la société détentrice du terrain pour appuyer les renouvellements (leasehold dit protégé).
• D'après Bangkok Post, environ 60 % des villas de Phuket et environ 90 % de celles de Koh Samui et Koh Phangan étaient auparavant acquises par des étrangers via des schémas de prête-noms, désormais durcis.
• Le rendement locatif brut des condominiums à Phuket tourne, selon le marché, autour de 5-7 % par an avant gestion et impôts ; dans le centre de Bangkok, plutôt 4-5,5 %.

Pourquoi le foncier de Thong Lo ne se vend plus

Le quartier s'est construit à partir des années 1960-70 comme zone résidentielle de familles thaïlandaises aisées. Les terrains se transmettent par héritage, se morcellent entre parents, puis se regroupent au sein de sociétés familiales. Vendre, c'est payer un impôt ponctuel, se brouiller avec les héritiers et renoncer à une rente qui tombe sans effort.

Le promoteur qui loue plutôt qu'il n'achète y trouve aussi son compte : il n'immobilise pas 2 à 3 milliards de THB dans le terrain, il étale le paiement sur la durée du projet. Sur le papier, le TRI est meilleur et le ticket d'entrée plus bas.

C'est l'acheteur final qui paie, non pas à la transaction, mais 15 à 20 ans plus tard, au moment de revendre.

Ce que coûte vraiment la décote

L'erreur de calcul classique : l'acheteur voit moins 25 % et croit avoir gagné. En réalité, il a acheté un actif à durée de vie limitée. À la 20e année, il reste 10 ans de bail, et sur le marché secondaire le cercle des acquéreurs se réduit à ceux qui n'y voient qu'un flux de trésorerie.

La valeur résiduelle d'un leasehold baisse de façon non linéaire : peu pendant les 10 premières années, presque tout pendant les 10 dernières. Si vous sortez à 5-7 ans, une décote de 25 % à l'entrée joue en votre faveur. Pour transmettre à ses enfants, un leasehold à 28 ans de durée résiduelle est une mauvaise idée, quelle que soit la remise.

Notre position : pour de la location sur un horizon de 10 ans maximum, le leasehold à Thong Lo se défend, car le rendement se calcule sur une base plus faible. Dans les autres cas, il faut du freehold. Seule exception : le budget ne permet pas le quota freehold dans un emplacement indispensable.

Ce qui ne fonctionne pas : la formule 30+30+30

C'est le mythe le plus tenace du marché. Le vendeur montre un contrat avec deux options de renouvellement et parle de 90 ans de jouissance. Juridiquement, ces 90 ans n'existent pas.

Le Département des terres n'enregistre que les 30 premières années. L'option de prolongation reste une obligation du bailleur signataire. Si le terrain est vendu, hérité, hypothéqué ou si la société bailleresse est liquidée, le nouveau propriétaire n'est pas lié. La jurisprudence thaïlandaise a confirmé à plusieurs reprises que ce droit est personnel et ne suit pas automatiquement le terrain.

Cela ne veut pas dire que les renouvellements n'existent pas. Avec un bailleur institutionnel qui détient des dizaines de parcelles et tient à sa réputation, les chances sont bonnes. Avec un trust familial où onze héritiers se disputeront dans 25 ans, elles sont nettement plus faibles. Seule une vérification du titre et de la structure du propriétaire permet de le savoir.

Évitez aussi la société thaïlandaise à actionnaires prête-noms créée pour détenir un logement : le Département du développement commercial contrôle ces sociétés (activité réelle, origine des capitaux des actionnaires thaïlandais). Le risque est réglementaire, pas théorique.

Phuket : même construction, foncier moins cher

À Phuket, le leasehold existe de longue date pour une autre raison : les étrangers n'ont pas le droit de posséder le terrain sous les villas. Le schéma standard : bail de 30 ans sur la parcelle, plus propriété de la construction.

C'est plus solide qu'un leasehold nu sur un appartement, puisque le bâti vous appartient. Mais la question clé reste la même : qui est le bailleur, et que deviendra le terrain dans 30 ans ?

À Phuket, on trouve presque toujours un condominium avec quota freehold, dès 4 à 6 M THB. À Thong Lo, une alternative équivalente au même endroit peut ne pas exister. Passez deux ou trois jours dans le quartier avant de verser un acompte, y compris un vendredi soir : Thong Lo est réputé pour ses bars et sa circulation, ce qui pèse sur la facilité de louer certains côtés de l'immeuble.

À vérifier avant de verser un acompte

• Le titre foncier (chanote) et l'identité du propriétaire : personne physique, société familiale ou fonds institutionnel.
• La durée du bail, sa date de départ (enregistrement ou remise des clés) et son enregistrement au Département des terres.
• La formulation de l'option de prolongation : qui est tenu, à quelles conditions, à quel prix, et ce qui se passe si le propriétaire du terrain change.
• Les conditions de cession du bail : avance au bailleur, commission, accord requis à chaque transaction.
• L'héritage du droit au bail et les clauses en cas de décès du preneur.
• L'échéancier de paiement au promoteur et les garanties de livraison. En Thaïlande, il n'existe pas de mécanisme de séquestre pour les acheteurs étrangers : la vraie protection est un calendrier de paiements lié à l'avancement du chantier et un contrat avec pénalités de retard.

Source: Singapore Property News

FAQ

Quelle est la différence entre leasehold et freehold en Thaïlande ?

Le freehold est un droit de propriété enregistré à votre nom sans limite de durée. Le leasehold est un droit d'usage enregistré pour une durée allant jusqu'à 30 ans. À l'expiration, le bien revient au propriétaire du terrain si aucune prolongation n'a été formalisée.

Peut-on revendre un appartement acheté en leasehold ?

Oui, par cession du droit au bail. Mais l'acquéreur ne reçoit que la durée restante, et le contrat peut exiger l'accord du bailleur et le paiement d'une commission. Lisez ce point avant la transaction, pas après.

Le bail est-il toujours renouvelé ?

Non, rien ne le garantit. Le renouvellement dépend de la volonté du propriétaire du terrain à ce moment-là. Il est juridiquement impossible de contraindre un nouveau propriétaire si l'option n'est pas inscrite comme charge sur le terrain.

Pourquoi le leasehold est-il moins cher, et de combien ?

Parce que l'actif a une durée limitée. L'écart typique sur des unités comparables est de 20 à 30 %, moindre dans les emplacements les plus rares de Bangkok, et jusqu'à 50 % ou plus pour des biens dont le bail est presque épuisé.

La Thaïlande a-t-elle adopté la loi sur le bail de 99 ans ?

Non. Le projet a été discuté en 2024-2025 avec l'idée de porter le quota de propriété étrangère en copropriété à 75 %, puis retiré. Début 2026, la durée maximale reste de 30 ans.

Que choisir pour la location : leasehold à Thong Lo ou freehold à Phuket ?

Pour le rendement brut, Phuket l'emporte souvent grâce à la location courte durée. Pour la régularité des revenus, Bangkok gagne : contrats longs avec des expatriés, moins de saisonnalité. Dans les deux cas, le leasehold améliore le rendement calculé mais limite l'horizon de sortie.

Quels frais et taxes pour enregistrer un leasehold ?

Un droit d'enregistrement de 1 % du total des loyers sur la durée, plus 0,1 % de droit de timbre. Les parties les partagent souvent à parts égales, mais c'est le contrat qui tranche.

Le droit au bail est-il transmissible par héritage ?

Tout dépend du contrat. Un leasehold bien rédigé prévoit expressément la transmission aux héritiers pour la durée restante. Si le contrat est muet, leur position est nettement plus faible.

Est-il plus sûr d'acheter une villa à Phuket via une société thaïlandaise ?

Non, les risques sont plus élevés. Une société à actionnaires prête-noms sans activité réelle s'expose à un contrôle réglementaire. Un leasehold avec propriété du bâti est plus transparent et plus solide.

Un dernier conseil : négociez le texte du contrat plutôt que la remise. Un paragraphe sur la prolongation du bail et les conditions de cession pèse plus lourd sur votre argent que cinq pour cent de prix. Faites-le vérifier par un avocat thaïlandais indépendant, et non par celui du promoteur.

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