18 rai à démolir : comment le foncier est contrôlé à Phuket en 2026

Le 20 juillet 2026, sur la plage de Nui (Hat Nui), les engins ont commencé à démolir une cinquantaine de constructions : bâtiments en dur, auvents et petites structures. Environ 18 rai (près de 2,88 ha) situés dans une réserve forestière nationale reviennent à l'État. Selon les autorités, au lancement de l'opération, la valeur du terrain seul est proche de 2 milliards de bahts. Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Suchart Chomklin, a qualifié ce dossier de modèle pour Phuket et promis de poursuivre les contrôles sur toute l'île.

La réponse courte pour un acheteur est inconfortable : un chanote entre les mains du vendeur ne prouve pas à lui seul que le terrain a été légalement sorti du domaine public. Certains titres ont été délivrés, ou utilisés, sur des zones classées domaine forestier, bande côtière protégée ou terres à statut environnemental particulier. Si l'occupation illégale est établie, la saisie reste possible, quel que soit le nombre d'années écoulées ou de reventes.

Le risque n'est toutefois pas réparti uniformément. Il se concentre là où la valeur est la plus élevée : première ligne en bord de mer, flancs de colline, parcelles en limite de réserves. Un appartement dans un condominium livré et enregistré à Kathu, Chalong ou Rawai n'est quasiment pas concerné.

Reponse rapide

• Plage de Nui, 20 juillet 2026 : opération de restitution à l'État d'environ 18 rai (2,88 ha) dans une réserve forestière nationale, démolition d'environ 50 constructions, terrain estimé à près de 2 milliards de bahts (valeur du terrain, hors bâtis). Environ 400 agents locaux participent à l'opération, selon la presse thaïlandaise.
• Layan et Bang Tao, avril-mai 2026 : plus de 5 rai (environ 8 000 m²) de terrain côtier public occupé par des établissements commerciaux ont été récupérés, dont environ 16 restaurants. Méthode : plaintes, inspection, coupure des réseaux, puis procédures juridiques.
• Aucune prescription. Pour les terres du domaine forestier et des parcs nationaux, l'État peut engager une saisie même si l'actuel propriétaire détient un titre.
• Un titre sale bloque tout : permis de construire (Or 1), crédit immobilier, assurance et revente sereine. Banques et assureurs ne travaillent pas avec ces actifs.
• Le leasehold ne règle rien. Un bail de 30 ans enregistré au département foncier hérite de tous les défauts du titre de base et du zonage.
• Des cas comparables sont documentés hors de Phuket, notamment à Samui et Pangan.
• Contexte plus large : une enquête sur la détention foncière à Phuket vise plus de 200 sociétés soupçonnées de servir de prête-noms à des acquéreurs étrangers.

Principaux risques et erreurs

Prendre le chanote pour une garantie

C'est l'erreur la plus coûteuse de ces dernières années. Le Nor Sor 4 Jor (chanote) est la forme de titre la plus élevée, mais l'origine du document compte plus que sa forme. Il faut remonter la chaîne : de quoi le chanote est-il issu ? Si son prédécesseur était un Sor Kor 1 ou un Nor Sor 3 Kor délivré dans une zone intégrée plus tard à une réserve, le risque est réel.

Mitigation : demander au bureau foncier l'historique du titre et commander un nouveau bornage avec superposition sur les cartes du département des forêts.

Confondre Por Bor Tor 5 et Sor Por Kor avec un terrain vendable

Le Por Bor Tor 5 est un document fiscal, pas un droit de propriété. Le Sor Por Kor concerne des terres de réforme agraire, qui ne peuvent légalement ni être vendues ni être transmises à des tiers. Dans les annonces, ces parcelles sont souvent présentées comme des terrains avec papiers.

Mitigation : renoncer à la transaction dès le premier document, sans discuter du prix.

Faire confiance à l'avocat amené par le vendeur

Cette approche ne fonctionne jamais. Un avocat mandaté et payé par le promoteur ou l'agent vérifiera l'authenticité des papiers sans fouiller l'historique ni le zonage. Selon les estimations du marché, une vérification indépendante à Phuket coûte 20 000 à 60 000 bahts par parcelle, une somme dérisoire face au prix d'un terrain en bord de mer.

Mitigation : un contrat distinct avec un avocat que vous avez choisi vous-même, et une liste écrite des points vérifiés.

Penser que dix ans d'existence valent régularité

Les restaurants de Layan fonctionnaient eux aussi depuis des années. Une longue occupation paisible ne crée aucun droit sur une terre publique, et la coupure de l'eau et de l'électricité précède les procédures judiciaires au lieu de les suivre. La pratique de 2026 est claire : plainte et inspection d'abord, injonction ensuite. À Bang Tao et Freedom Beach, des constructions démolies avaient même été reconstruites avant de redevenir la cible des autorités.

Mitigation : vérifier le statut du terrain, pas l'ancienneté de l'exploitation.

Ignorer le zonage et les limites de hauteur avant l'achat

À Phuket s'appliquent des restrictions de construction sur les pentes et en altitude, ainsi que des retraits par rapport au littoral. Une parcelle peut avoir un titre propre et pourtant être inadaptée au projet présenté dans la brochure.

Mitigation : avant tout dépôt de garantie, obtenir auprès de l'administration locale (tesaban ou Or Bor Tor) la confirmation des paramètres de construction admissibles pour le numéro cadastral concerné.

Acheter sur photos et vidéos

Les limites, la pente, l'accès réel et la proximité d'une zone forestière ne se voient pas à l'écran. Un déplacement de 3 à 4 jours ouvrés règle l'essentiel : bureau foncier, administration du district, visite physique.

Mitigation : ne verser aucun dépôt avant une visite personnelle et un passage au bureau foncier.

FAQ

Qu'est-ce qu'un titre sale, en termes simples ?

C'est une parcelle dont le zonage ne correspond pas à l'usage réel ou dont l'historique du document est contesté : titre délivré sur du domaine forestier, une bande côtière protégée ou un territoire à statut particulier. Le document paraît normal, et le problème apparaît lors de la superposition des limites sur les cartes des administrations compétentes.

Puis-je vérifier moi-même si un terrain relève du domaine forestier ?

En partie seulement. Les services cadastraux publics donnent une image approximative, mais la superposition officielle des limites sur les cartes du département des forêts, réalisée par un avocat ou un géomètre agréé, fait foi. L'écart entre vérification approximative et officielle se chiffre en millions de bahts.

Un bail de 30 ans protège-t-il ?

Non. Le leasehold dérive du titre de base. Si le terrain est saisi, le bail perd son objet, et il faut alors se retourner contre le bailleur, qui peut être insolvable à ce stade.

Que devient une maison déjà construite ?

Ordre de démolition, amendes, responsabilité administrative et pénale, coupure des réseaux sont possibles. Les frais de démolition incombent en général au propriétaire.

Existe-t-il une prescription pour ces dossiers ?

Pour les terres du domaine forestier et des parcs nationaux, l'État agit sans délai de prescription. La bonne foi du dernier acheteur ne crée aucun droit de propriété sur une terre publique.

Les appartements en condominium sont-ils concernés ?

Dans leur grande majorité, non. Un condominium enregistré, avec titres délivrés pour les unités et permis de construire obtenu, voit son terrain contrôlé lors de l'approbation du projet. La prudence s'impose pour les projets sur pente, en bord de mer immédiat, et pour les chantiers vendus avant l'obtention du permis.

Pourquoi une banque refuse-t-elle de financer un bien litigieux ?

Parce que la garantie doit être réalisable. Un titre à l'origine défectueuse n'est pas accepté en nantissement par la banque, n'est pas assuré par l'assureur, et un acheteur secondaire bien conseillé s'en détournera dès la première vérification.

Acheter à Phuket est-il devenu plus dangereux ?

Plutôt l'inverse. Pour l'acheteur qui contrôle ses documents, le nettoyage des constructions illégales retire du marché des actifs toxiques et soutient la valeur des biens légaux. Celui qui achète bon marché en bord de mer sans poser de questions prend le vrai risque.

Que faire avant la transaction

Notre recommandation est simple : pour tout terrain à Phuket, Samui ou Pangan, commandez avant tout dépôt une vérification indépendante du titre avec superposition officielle des limites sur les cartes du département des forêts, ainsi qu'une confirmation écrite des paramètres de construction par l'administration locale. Sans ces deux documents, la transaction ne se discute pas, quelle que soit la remise et quelle que soit l'insistance du vendeur.

Si votre budget est de 10 à 12 millions de bahts et que vous visez un appartement dans un condominium livré et enregistré, hors première ligne, cette actualité vous touche peu : une vérification standard du titre de l'unité et de la santé financière de la société de gestion suffit. Le terrain en bord de mer et sur les pentes relève d'une autre classe de risque, dont la vérification se paie à part.

Source: The CITY Asia

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