18 рай під знесення: як у 2026 році перевіряють землю на Пхукеті

20 липня 2026 року на пляжі Нуї техніка почала розбирати близько 50 споруд: від капітальних об'єктів до навісів і дрібних конструкцій. Ділянку приблизно у 18 рай (близько 2,88 га) всередині національного лісового заповідника держава повертає собі. Оцінка самої землі, за даними відомств на момент початку операції, наближається до 2 млрд бат. Міністр природних ресурсів і навколишнього середовища Сучат Чомклін назвав цей випадок «моделлю для Пхукета» і пообіцяв продовження перевірок по всьому острову.

Коротка відповідь для покупця неприємна: чанот на руках у продавця сам по собі не доводить, що землю законно виведено з державного фонду. Частину титулів на островах видали або використали на територіях, класифікованих як лісовий фонд, прибережна захисна зона чи землі зі спеціальним екологічним статусом. Якщо факт незаконного заняття доведено, вилучення можливе незалежно від того, скільки років стоїть об'єкт і скільки разів його перепродавали.

Ризик при цьому не розмазаний по ринку рівним шаром. Він концентрується там, де найдорожче: перша лінія біля води, схили пагорбів, ділянки на межі заповідників. Квартира в зданому та зареєстрованому кондомініумі в Кату, Чалонгу чи Равайї до цієї історії майже не має стосунку.

Швидка відповідь

• Пляж Нуї, 20 липня 2026: операція з повернення державі близько 18 рай (2,88 га) у межах національного лісового заповідника, демонтаж приблизно 50 споруд, оцінка землі майже 2 млрд бат (оцінка ділянки, без урахування будівель). За даними міжнародних джерел, до демонтажу залучили близько 400 місцевих посадовців, а острів-wide планується прибрати приблизно 300 публічних ділянок з незаконною забудовою.
• Лаян і Банг Тао, квітень-травень 2026: повернуто понад 5 рай (близько 8 000 м²) громадської прибережної землі, зайнятої комерційними об'єктами, зокрема приблизно 16 ресторанів. Схема дій: скарги, обстеження, відключення комунікацій, потім юридичні заходи.
• Терміну давності немає. Щодо земель лісового фонду та національних парків держава може ініціювати вилучення навіть за наявності титулу в нинішнього власника.
• Брудний титул блокує все одразу: дозвіл на будівництво (Or 1), іпотеку, страхування і спокійний перепродаж. Банки та страховики з такими активами не працюють.
• Leasehold не лікує проблему. Оренда на 30 років, зареєстрована в земельному департаменті, успадковує всі дефекти базового титулу та зонування.
• Аналогічні випадки задокументовано не лише на Пхукеті, а й на Самуї та Пангані.

Основні ризики та помилки

Чанот сприймають як гарантію

Найдорожча помилка останніх років. Nor Sor 4 Jor (чанот) - найвища форма титулу, але походження документа важливіше за його форму. Перевіряйте ланцюжок: з чого чанот виріс. Якщо попередником був Sor Kor 1 або Nor Sor 3 Kor, оформлений у районі, який пізніше увійшов до меж заповідника, ризик реальний.

Як знизити ризик: запросити в земельному офісі історію титулу та замовити повторне винесення меж із накладанням на карти лісового департаменту.

Por Bor Tor 5 і Sor Por Kor видають за землю на продаж

Por Bor Tor 5 - це податковий документ, а не право власності. Sor Por Kor - земля аграрної реформи, яку за законом не можна продавати чи передавати третім особам. В оголошеннях такі ділянки нерідко подають як «землю з документами».

Як знизити ризик: відмовитися від угоди на етапі першого ж документа, не обговорюючи ціну.

Довіра юристу, якого привів продавець

Цей підхід стабільно не працює. Юрист, найнятий і оплачений забудовником чи брокером, формально перевірить справжність паперів і не копатиме історію ділянки та зонування. Незалежна перевірка на Пхукеті коштує, за оцінками ринку, 20-60 тис. бат за ділянку, що на тлі вартості землі біля води є дрібницею.

Як знизити ризик: окремий договір із юристом, якого ви знайшли самі, і письмовий перелік перевірених пунктів.

«Об'єкт стоїть десять років, отже все гаразд»

Рестораны в Лаяні теж працювали роками. Тривале спокійне володіння не створює права на державну землю, а відключення води та електрики передує судовим процедурам, а не слідує за ними. Практика 2026 року показує: спочатку скарга й обстеження, потім припис.

Як знизити ризик: перевіряти не історію експлуатації, а статус землі.

Зонування та висотні обмеження ігнорують до купівлі

На Пхукеті діють обмеження щодо забудови на схилах і на висоті над рівнем моря, а також відступи від берегової лінії. Ділянка може мати чистий титул і водночас бути непридатною для проєкту, який вам намалювали в презентації.

Як знизити ризик: до внесення депозиту отримати в місцевій адміністрації (тесабан або Or Bor Tor) підтвердження допустимих параметрів забудови для конкретного кадастрового номера.

Купівля за фото й відео

Межі, ухил, фактичний доступ до ділянки та сусідство з лісовою зоною на екрані не видно. Виїзд на місце на 3-4 робочі дні закриває більшість питань: земельний офіс, адміністрація району, фізичний огляд. Логістику простіше зібрати заздалегідь і підібрати авіаквитки під графік зустрічей, а не навпаки.

Як знизити ризик: не вносити депозит до особистого огляду та візиту в земельний офіс.

FAQ

Що таке брудний титул простими словами?

Це ділянка, у якої зонування не відповідає фактичному використанню або історія документа спірна: титул виданий на землю лісового фонду, прибережної захисної смуги чи території зі спеціальним статусом. Зовні документ виглядає нормально, проблема виявляється під час накладання меж на карти профільних відомств.

Чи можна самому перевірити, чи потрапляє ділянка до лісового фонду?

Частково. Публічні кадастрові сервіси дають приблизну картину, але вирішальним буде офіційне накладання меж ділянки на карти лісового департаменту, яке робить юрист або ліцензований геодезист за запитом. Різниця між приблизною та офіційною перевіркою тут вимірюється мільйонами бат.

Чи захищає довгострокова оренда на 30 років?

Ні. Leasehold є похідним від базового титулу. Якщо землю вилучають, договір оренди втрачає предмет, а вимоги доведеться пред'являти орендодавцю, який на той момент може бути неплатоспроможним.

Що відбувається з уже збудованим будинком?

Можливі припис на демонтаж, штрафи, адміністративна та кримінальна відповідальність, відключення комунікацій. Витрати на знесення в таких справах зазвичай лягають на власника.

Чи є термін давності у таких справах?

Щодо земель лісового фонду та національних парків держава діє без терміну давності. Добросовісність останнього покупця не створює права власності на державну землю.

Чи стосується це квартир у кондомініумах?

У масі своїй ні. Зареєстрований кондомініум із виданими на юніти титулами та отриманим дозволом на будівництво проходить перевірку землі на етапі погодження проєкту. Обережність потрібна з проєктами на схилах, біля самої води та з будовами, які продаються до отримання дозволу.

Чому банк не дасть кредит під спірний об'єкт?

Тому що застава має бути реалізовною. Титул із дефектним походженням банк не візьме в забезпечення, страховик не застрахує, а вторинний покупець із нормальним юристом піде після першої перевірки.

Чи означає це, що на Пхукеті стало небезпечніше купувати?

Скоріше навпаки. Для покупця, який перевіряє документи, зачистка нелегальної забудови прибирає з ринку токсичні активи й підтримує ціну законних об'єктів. Ризикує той, хто купує дешево біля води й не ставить запитань.

Чи перевіряють лише забудову, чи й володіння землею іноземцями?

І те, й інше. За міжнародними джерелами, під розслідування підпали понад 200 зареєстрованих у регіоні компаній через підозри в незаконному володінні землею іноземцями через номінальні структури. Земельний департамент (DoL) спільно з місцевою владою та Міністерством внутрішніх справ вивчає юридичне оформлення прав на землю, зокрема на пляжних зонах і державних ділянках.

Що робити перед угодою?

По будь-якій землі на Пхукеті, Самуї та Пангані до внесення депозиту замовляйте незалежну перевірку титулу з офіційним накладанням меж на карти лісового департаменту та письмовим підтвердженням параметрів забудови від місцевої адміністрації. Без цих двох паперів угода не обговорюється, якою б не була знижка і як би не квапив продавець. Якщо ваш бюджет до 10-12 млн бат і ви розглядаєте квартиру в готовому зареєстрованому кондомініумі поза першою лінією, ця історія вас майже не зачіпає: достатньо стандартної перевірки титулу юніта та фінансового стану керуючої компанії.

Source: The CITY Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.