Nominee-Gesellschaft in Thailand: 5 rote Flaggen der DBD im Jahr 2026

Ein Villenbesitzer in Bang Tao zahlte acht Jahre lang zuverlässig 28.000 THB pro Jahr für die Buchhaltung seiner thailändischen Gesellschaft. 2025 stellte sich heraus: Er war bereits 2019 aus der Gesellschafterliste entfernt worden, die Unterschrift unter dem Versammlungsprotokoll war nicht seine. Die Villa gehörte all die Jahre Personen, die er nur ein einziges Mal gesehen hatte, bei der Registrierung.

Die direkte Antwort auf die zentrale Frage: Der Besitz eines Hauses mit Grundstück oder einer Wohnung über eine thailändische Gesellschaft ist an sich nicht illegal. Illegal wird die Struktur durch ihre Nominee-Eigenschaft, wenn die thailändischen Gesellschafter kein eigenes Kapital eingebracht haben, keine Dividenden erhalten und mit der Geschäftsführung nichts zu tun haben.

Ein Ausländer darf eine Eigentumswohnung im Condominium als Freehold innerhalb von 49% der Gesamtfläche aller Einheiten des Gebäudes erwerben. Land darf er nicht erwerben. Für ein Haus mit Grundstück funktionieren folgende Varianten: Leasehold bis zu 30 Jahren mit Eintragung beim Landamt, Superficies (Aufbaurecht) für das Gebäude und Nießbrauch. Eine Gesellschaft ist nur dann zulässig, wenn sie ein echtes Geschäft betreibt und auf reale Umsätze Steuern zahlt.

Kurzantwort

• Freehold im Condo ist das einzige volle Eigentum, das Ausländern offensteht. Quote: 49% der Gesamtfläche aller Einheiten im Gebäude (Condominium Act, Section 19 bis). Die verbleibende Quote muss vor der Anzahlung geprüft werden, nicht danach.
• Land als Freehold ist für ausländische natürliche Personen praktisch ausnahmslos nicht zugänglich (Land Code, Section 86).
• Leasehold wird für maximal 30 Jahre eingetragen. Das Modell 30+30+30 sieht keine automatische Verlängerung vor: Der Oberste Gerichtshof Thailands geht davon aus, dass das Versprechen einer Verlängerung einen neuen Grundstückseigentümer nicht bindet, wenn das Grundstück verkauft oder vererbt wird.
• Strafe für Nominee-Besitz nach dem Foreign Business Act (Section 36): bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe und 100.000 bis 1.000.000 THB, dazu ein Tagesbußgeld für die Fortsetzung des Verstoßes. Zusätzlich kann der Generaldirektor nach dem Land Code eine Anordnung zum Zwangsverkauf des Grundstücks innerhalb einer gesetzten Frist erlassen.
• Abrupte Wechsel von Direktoren und Gesellschaftern in den Jahren 2025-2026 geraten sofort ins Visier von DBD und DSI. Die Struktur still und leise selbst umzubauen funktioniert nicht mehr.
• Aktuelle Zahlen: Die DBD prüft landesweit 36.277 ausländisch verbundene Landbesitz-Gesellschaften, davon 31.516 Gesellschaften mit einem Auslandsanteil von höchstens 49%. Allein in Phuket stehen Vermögenswerte von rund 231 Mio. THB unter Prüfung, in Phuket und Krabi zusammen geht es um fast 1 Mrd. THB.

Szenarien und Optionen

Kauf zum Selbstnutzen, Budget bis 15 Mio. THB. Eigentumswohnung im Condominium, Freehold, Ausländerquote. Die langweiligste und zugleich solideste Variante. Sie zahlen 2% Übertragungsgebühr auf den Schätzwert (meist mit dem Verkäufer geteilt), erhalten die Chanote auf Ihren Namen und können ruhig schlafen. Der einzige Nachteil: Sie besitzen nicht das Land unter dem Gebäude und hängen von Entscheidungen der Condominium-Juristischen-Person ab, wenn das Gebäude altert.

Villa mit Grundstück, langer Horizont. Leasehold auf das Land für 30 Jahre plus Superficies bzw. gesondert eingetragenes Eigentum am Gebäude. Die Eintragung des Leasehold beim Landamt kostet 1% der gesamten Pachtzahlungen über die Laufzeit plus 0,1% Stempelsteuer. Der Kompromiss ist ehrlich: Sie erhalten ein geschütztes dingliches Recht mit Enddatum statt der Illusion eines unbefristeten Eigentums. Erben bekommen die Restlaufzeit nur, wenn dies im Pachtvertrag ausdrücklich geregelt ist und nicht bloß stillschweigend vorausgesetzt wird.

Sie haben bereits eine Gesellschaft und ahnen, dass sie nominell ist. Die schlechteste Lösung: Direktoren selbst auszutauschen. Gesellschafter und Direktoren werden persönlich zur DBD vorgeladen, und wer sich drei Monate zuvor aus der Struktur zurückgezogen hat, muss das dem Ermittler selbst erklären. Die richtige Reihenfolge: zuerst Due Diligence zu Titel und Gesellschaftsdokumenten, dann ein Ausstiegsszenario mit Anwälten, dann die Umschreibung des Objekts. In der Praxis dauert ein solcher Prozess ab drei Monaten und erfordert persönliche Anwesenheit; planen Sie für Termine beim Landamt und bei der DBD 10-14 Tage vor Ort ein und buchen Sie Flug und Unterkunft frühzeitig, denn Termine werden selten verschoben.

Sie betreiben ein echtes Geschäft. In erlaubten Sektoren ist eine Gesellschaft mit 100% ausländischer Beteiligung möglich, in manchen Fällen auch eine Foreign Business Licence oder BOI-Förderung. Dann steht die Immobilie in der Bilanz nicht mehr unter Nominee-Verdacht: Die Gesellschaft erwirtschaftet Umsätze, legt Rechenschaft ab und zahlt Gehälter.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Nullmeldungen. Eine Gesellschaft, die zehn Jahre lang Berichte ohne Geschäftstätigkeit einreicht, zeigt unmissverständlich, dass es kein Geschäft gibt und die juristische Person nur wegen des Grundstücks existiert. Gegenmaßnahme: entweder echte Tätigkeit mit Umsatz oder Ausstieg aus der Struktur über Leasehold.

Thailändische Gesellschafter ohne Geld und ohne Bezug zum Geschäft. Wenn 51% auf Personen eingetragen sind, die kein Kapital eingebracht, keine Dividenden erhalten haben und ihre Rolle im Unternehmen nicht erklären können, bricht die Struktur bei der ersten Befragung zusammen. Gegenmaßnahme: Due Diligence zu jedem Gesellschafter, bevor eine Anfrage kommt.

Ein Gesellschafter in zehn Gesellschaften. Die DBD sieht das mit einer einzigen Datenbankabfrage. Seit der Datenabgleich mit dem Land Department Firmenregister, Gesellschafterdaten und Grundbesitz verknüpft, fällt so etwas noch schneller auf. Gegenmaßnahme: prüfen, in wie vielen Gesellschaften Ihre thailändischen Partner auftauchen, bevor Sie die Struktur für tragfähig halten.

Glaube an 30+30+30. Der teuerste Fehler von Villenkäufern. Die zweite und dritte 30-Jahres-Periode werden als fast-Freehold verkauft, doch durchsetzen lässt sich die Zusage nur gegenüber dem, der sie unterschrieben hat, und nur solange er Grundstückseigentümer bleibt. Gegenmaßnahme: die erste Laufzeit beim Landamt eintragen, Superficies für das Gebäude ergänzen und die Vererbung der Restlaufzeit schriftlich regeln.

Austritt des Eigentümers aus der Struktur ohne sein Wissen. Kommt häufiger vor, als man denkt. Gegenmaßnahme: einmal jährlich einen DBD-Auszug zur eigenen Gesellschaft anfordern. Das kostet wenig und dauert einen Tag.

Wohnungskauf bei ausgeschöpfter Ausländerquote. Der Verkäufer bietet eine Lösung über eine Gesellschaft oder Miete an. Gegenmaßnahme: schriftliche Bestätigung der verbleibenden Quote von der Condominium-Juristischen-Person vor der Anzahlung.

Selbstständige Bereinigung der Struktur. Ein abrupter Wechsel der Direktoren wird von Prüfern derzeit als Versuch gelesen, Nominee-Strukturen zu verschleiern, und beschleunigt die Prüfung, statt sie zu verhindern.

FAQ

Kann ein Ausländer in Thailand Land auf eigenen Namen kaufen?

Nein. Der Land Code erlaubt dies ausländischen natürlichen Personen nur in engen Ausnahmefällen, die in der Praxis kaum angewendet werden. Bleiben Leasehold, Superficies und Nießbrauch.

Meine Villa läuft auf eine thailändische Gesellschaft. Drohen mir Haftstrafen?

Die bloße Existenz einer Gesellschaft ist kein Verstoß. Gefährlich sind Anzeichen von Nominee-Strukturen: Gesellschafter ohne Einlagen, fehlende Geschäftstätigkeit, Nullmeldungen. Bei nachgewiesenem Verstoß greifen Geldstrafen und Freiheitsstrafen nach dem Foreign Business Act sowie die Anordnung zum Verkauf des Objekts.

Was ist sicherer: 30 Jahre Leasehold oder eine Gesellschaft?

Für Wohnraum, den Sie nicht geschäftlich nutzen, ein beim Landamt eingetragener Leasehold. Eine Gesellschaft ist nur bei echter Tätigkeit sinnvoll. Ohne Geschäft bedeutet sie Prüfungskosten plus Risiko.

Wie prüfe ich die Ausländerquote in einem Condominium?

Bei der Verwaltung bzw. der juristischen Person des Condominiums eine Bescheinigung über den bereits auf Ausländer eingetragenen Flächenanteil anfordern. Das Limit liegt bei 49% der Gesamtfläche aller Einheiten.

Ist ein Leasehold vererbbar?

Nur wenn das Erbrecht ausdrücklich im Pachtvertrag steht und eingetragen ist. Standardmäßig gilt Pacht in Thailand als persönliches Recht des Pächters und endet mit seinem Tod.

Was kostet es, die Struktur in Ordnung zu bringen?

Das hängt von der Zahl der Objekte und Gesellschaften ab. Eine Due Diligence zu einem Titel und einer juristischen Person kostet einige zehntausend THB. Die Umschreibung auf Leasehold kostet zusätzlich 1% der Pachtsumme plus Anwaltskosten. Gegenüber dem Zwangsverkauf einer Villa per Anordnung sind das verschwindend geringe Beträge.

Was tun, wenn ich bereits zur DBD vorgeladen wurde?

Nicht ohne thailändischen Anwalt hingehen und bis zum Termin nichts an der Struktur ändern. Jede frische Änderung im Register wird die erste Frage sein.

Meine Empfehlung ist einfach: Beginnen Sie nicht mit der Umschreibung, sondern mit der Prüfung. Ein DBD-Auszug zu Ihrer Gesellschaft und eine aktuelle Titelprüfung liefern Ihnen in wenigen Tagen ein reales Bild. Solange Sie nicht wissen, wer heute als Gesellschafter eingetragen ist und was in der Chanote steht, sind alle Eingriffe in die Struktur ein Blindflug.

Einzige Ausnahme: Sie besitzen eine Eigentumswohnung im Condominium als Freehold, innerhalb der Ausländerquote und auf Ihren eigenen Namen. Dann betrifft Sie das Thema Nominee-Strukturen überhaupt nicht.

Source: The Thaiger

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