Propriété foncière par prête-noms en Thaïlande : les contrôles renforcés depuis le 25 août 2026

Au bureau foncier de Phuket, l'agent n'ouvre plus seulement le dossier de la transaction : il consulte aussi la liste des actionnaires de la société thaïlandaise acquéreuse. Qui sont ces trois Thaïlandais détenant chacun 17 % ? D'où vient leur argent ? Ont-ils payé des impôts ? Travaillent-ils seulement ? Ce contrôle était autrefois l'exception. Depuis le 25 août 2026, c'est une obligation.

Réponse directe pour ceux qui détiennent un terrain en Thaïlande via une société : les règles n'ont pas changé, c'est leur application qui change. Le Code foncier interdisait déjà aux étrangers de posséder des terres. La nouveauté, c'est que les bureaux fonciers doivent désormais, sans plainte ni dénonciation, sélectionner eux-mêmes les personnes morales présentant les signes d'une structure de prête-noms et les transmettre aux comités d'enquête provinciaux.

Ces comités incluent maintenant des représentants des organes d'enquête spécialisés, police comprise. Ils accèdent ainsi à des données que le fonctionnaire foncier n'a jamais eues : structure de l'actionnariat, déclarations fiscales, dossiers d'immigration, mouvements bancaires.

Faits cles

• Le 25 août 2026, la Thaïlande a élargi son dispositif contre la détention de terres par prête-noms (personnes physiques et sociétés thaïlandaises). Une circulaire urgente (n° MorTor 0515.2/Wor 19097) a été publiée à cette date.
• Les comités d'enquête provinciaux doivent inclure des représentants d'organes d'enquête spécialisés, dont la police locale, avec accès aux données sur les actionnaires, les impôts, le statut d'immigration et les finances.
• Les bureaux fonciers passent à un dépistage proactif des personnes morales : les signaux de risque sont repérés avant et après l'enregistrement d'une transaction, et non sur plainte de tiers.
• Deux issues possibles : la vente forcée du terrain dans un délai fixé par les autorités, ou des poursuites pénales contre les organisateurs du montage.
• Selon le Code foncier, le délai de vente d'un terrain acquis en violation de la loi est fixé par le directeur général du Département des terres : au minimum 180 jours et au maximum 1 an ; en cas d'inaction, l'administration procède elle-même à la vente.
• L'article 36 de la loi de 1999 sur les affaires étrangères prévoit pour la détention par prête-nom une amende de 100 000 à 1 000 000 de bahts et jusqu'à 3 ans de prison, pour l'étranger comme pour le Thaïlandais qui prête son nom.
• Les condominiums ne sont pas visés : les étrangers peuvent détenir en pleine propriété jusqu'à 49 % de la surface habitable totale d'un immeuble, selon la loi sur les condominiums de 1979.
• Selon la presse thaïlandaise, le Département du développement des affaires (DBD) examine 36 277 sociétés foncières à capitaux étrangers, dont 31 516 où la part étrangère est de 49 % ou moins. Une répartition 51/49 ne prouve à elle seule aucune infraction.
• Dans l'enquête élargie à Phuket, la police a saisi 309 parcelles d'environ 34,72 hectares, valorisées à près de 4,339 milliards de THB (environ 120 millions USD). À Koh Phangan, 112 personnes morales dépassaient le seuil autorisé de participation étrangère.

Histoire et contexte

L'interdiction ne date pas d'hier. Le Code foncier de 1954 a fermé aux étrangers l'accès direct à la terre, avec de rares exceptions comme les programmes d'investissement du BOI et les zones industrielles. Le paradoxe : un pays à l'économie parmi les plus ouvertes d'Asie vit depuis soixante-dix ans avec une loi foncière écrite pour une tout autre époque, et le marché a cherché des contournements pendant tout ce temps.

Il en a trouvé deux. Le premier : l'épouse thaïlandaise. Le second : la société thaïlandaise avec 51 % détenus par des actionnaires locaux. Ce second montage est devenu massif après la crise asiatique de 1997, lorsque l'immobilier s'est effondré et que les acheteurs étrangers se sont soudain pressés. Des cabinets juridiques de Phuket et de Samui en ont fait une chaîne de production : trois actionnaires thaïlandais, souvent employés du même cabinet, des actions privilégiées donnant le droit de vote à l'étranger, des ordres de transfert d'actions signés en blanc et antidatés.

L'État a réagi par vagues. En 2006, le ministère de l'Intérieur a demandé aux bureaux fonciers de vérifier l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais des sociétés acquéreuses. Les fonctionnaires exigeaient des relevés bancaires. Le marché s'est adapté en quelques mois : les fonds étaient versés à l'avance sur les comptes des actionnaires, et les relevés apparaissaient. Un contrôle formel de document est impuissant face à un montage qui fabrique ce document.

C'est pourquoi la démarche actuelle est fondamentalement différente. On a placé dans le comité des personnes qui regardent non pas le papier mais le comportement : la société a-t-elle déposé ses déclarations fiscales, a-t-elle un chiffre d'affaires et des salariés, les actionnaires vivent-ils de revenus comparables à leur participation, le même Thaïlandais figure-t-il comme actionnaire dans onze sociétés détenant des terres dans différentes provinces ? Ce dernier signal se détecte en une seconde par une requête en base de données.

Le contexte a aussi évolué. Ces trois dernières années, le sujet des prête-noms a cessé d'être purement foncier : on l'associe à des activités commerciales chinoises opaques, à l'achat de villas pour la location courte durée sans licence et à l'évasion fiscale. Le sujet a pris du poids politique, donc de l'application. L'enquête s'étend d'ailleurs sur une période de 10 ans, en 7 phases, dans huit zones dont Phuket, Koh Phangan et Samui.

Voyons maintenant ce qui ne fonctionne pas, bien que beaucoup y croient encore.

Le schéma bail de 30 ans plus deux renouvellements de 30 ans ne donne pas 90 ans. Le Code civil et commercial limite la durée enregistrable d'un bail à trente ans. La promesse de renouvellement est un engagement personnel du bailleur, non une charge grevant le terrain. Si le bailleur décède, vend ou fait faillite, le nouveau propriétaire n'est pas lié par votre option, et il ne reste au mieux qu'une action en réparation contre quelqu'un qui n'est plus là. Les tribunaux thaïlandais ont confirmé cette logique à plusieurs reprises.

Second malentendu : la société existe depuis vingt ans, donc aucun risque. La prescription ne joue pas en votre faveur. L'infraction est qualifiée de détention continue, et un contrôle de 2026 peut très bien atteindre une transaction de 2009. Les sociétés qui n'ont jamais déposé de comptes et n'existent que comme détentrices d'une villa entrent les premières dans le dépistage.

Ce qui fonctionne réellement. Un appartement en condominium dans la limite du quota étranger de 49 %, avec des fonds transférés depuis l'étranger et attestés par le formulaire FET, constitue une propriété claire, sans montage juridique. Un bail foncier de trente ans enregistré au bureau foncier, avec la propriété de la construction enregistrée séparément, est un outil fiable, bien que limité dans le temps. L'usufruit et le droit de superficie s'enregistrent également sur le titre (chanote) et offrent une protection, mais se transmettent mal par héritage et ne font pas de vous un propriétaire.

Il existe aussi une niche légitime pour la société : si vous avez une véritable activité opérationnelle, avec personnel thaïlandais, chiffre d'affaires et impôts, détenir un terrain pour une production ou des bureaux n'a rien d'un montage. Tout le risque se concentre sur les sociétés coquilles dont le seul actif est une villa avec piscine.

Avant toute transaction, prévoyez de vérifier sur place non seulement le bien mais aussi les documents au bureau foncier : extrait du chanote, historique des charges, vérification des limites. Si se déplacer pour cette seule vérification semble coûteux, comparez-le au coût d'une vente forcée ordonnée par un comité : un titre exproprié ne se récupère pas.

FAQ

Puis-je, en tant qu'étranger, posséder directement un terrain en Thaïlande ?

Non. Le Code foncier l'interdit. Des exceptions étroites existent pour les investisseurs via le BOI et pour les zones industrielles, mais elles ne concernent pas l'achat d'une villa en bord de mer.

Qu'est-ce qui a concrètement changé le 25 août 2026 ?

Les bureaux fonciers doivent désormais vérifier eux-mêmes les sociétés et partenariats pour y déceler des signes de structure de prête-noms, et les comités d'enquête provinciaux accueillent des représentants d'organes d'enquête ayant accès aux données fiscales, d'immigration et financières.

Que se passe-t-il si ma société est reconnue comme personne étrangère ?

Le terrain doit être vendu dans le délai fixé par le Département des terres : selon le Code, au minimum 180 jours et au maximum un an. Si le propriétaire ne vend pas, l'administration cède elle-même le terrain, et le produit revient à l'ancien propriétaire déduction faite des frais.

Risque-t-on des poursuites pénales ?

Si la société a été créée pour contourner l'interdiction, le dossier est transmis au procureur. En vertu de la loi sur les affaires étrangères, la peine peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 1 000 000 de bahts d'amende, l'étranger comme les prête-noms thaïlandais étant responsables.

Mon appartement en condominium peut-il m'être retiré ?

Non, s'il a été acheté dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface de l'immeuble et que les fonds sont venus de l'étranger avec un formulaire FET en règle. Le risque ne concerne que ceux qui ont acheté le quota thaïlandais via une personne morale thaïlandaise ou au nom d'une connaissance.

Un bail de 30 ans est-il sûr ?

La durée de trente ans enregistrée est protégée et opposable à un nouveau propriétaire du terrain. Les renouvellements automatiques pour 30 ans supplémentaires ne le sont pas : c'est l'engagement d'un bailleur précis, non une charge sur le terrain.

Peut-on enregistrer le terrain au nom d'une épouse thaïlandaise ?

Juridiquement oui, avec une déclaration attestant que les fonds sont sa propriété personnelle. En pratique, le terrain lui appartient entièrement, et en cas de divorce le conjoint étranger n'a aucun droit sur la terre.

Comment savoir si ma société est à risque ?

Signaux d'alerte : absence de chiffre d'affaires et de salariés, déclarations déposées de manière purement formelle ou jamais, actionnaires thaïlandais sans revenus comparables à leur apport, mêmes personnes présentes dans plusieurs sociétés foncières, actions privilégiées de l'étranger avec un nombre de voix disproportionné.

Recommandation concrète : si vous détenez un terrain ou une villa via une société thaïlandaise, commandez dès maintenant un audit juridique de la structure, et non après réception d'un courrier du bureau foncier. Le scénario de sortie normal consiste à transférer l'actif vers un bail longue durée enregistré ou à vendre avant que le comité ne décide à votre place. Pour de nouveaux achats avec un budget jusqu'à 15-20 millions de bahts, il ne faut pas envisager de société : un condominium dans le quota étranger répond au besoin à moindre coût et sans risque juridique résiduel.

Source: Legal 500

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