Nominee-Landbesitz in Thailand: Verschärfte Prüfungen seit 25. August 2026

Im Landamt von Phuket öffnet der Sachbearbeiter heute nicht mehr nur die Transaktionsakte, sondern auch die Aktionärsliste der thailändischen Käufergesellschaft: Wer sind die drei Thailänder mit Anteilen von je 17%, woher stammt ihr Geld, haben sie Steuern gezahlt, gehen sie überhaupt einer Arbeit nach? Früher war eine solche Prüfung die Ausnahme. Seit dem 25. August 2026 ist sie Pflicht.

Die direkte Antwort für alle, die Land in Thailand über eine Gesellschaft halten: Die Regeln haben sich nicht geändert, die Durchsetzung schon. Das Landgesetzbuch verbot Ausländern den Landbesitz bereits zuvor. Neu ist, dass die Landämter von sich aus, ohne Beschwerde und ohne Anzeige, Rechtsträger anhand von Merkmalen einer Nominee-Struktur auswählen und an die Untersuchungsausschüsse der Provinzen weiterleiten müssen.

In diesen Ausschüssen sitzen nun auch Vertreter der zuständigen Ermittlungsbehörden, darunter die Polizei. Damit erhalten sie Zugang zu Daten, die ein Landamtsbeamter nie hatte: Beteiligungsstrukturen, Steuererklärungen, Einwanderungsdaten und Kontobewegungen.

Danach gibt es zwei Verfahrenswege. Stuft der Ausschuss die Gesellschaft als ausländische Person ein, muss das Land innerhalb einer festgesetzten Frist zwangsverkauft werden. Wird festgestellt, dass die Gesellschaft gezielt zur Umgehung des Gesetzes gegründet wurde, gehen die Unterlagen an die Staatsanwaltschaft.

Wichtige Fakten

• Am 25. August 2026 wurde der Mechanismus gegen Nominee-Landbesitz über thailändische Privatpersonen und thailändische Gesellschaften erweitert (Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097).
• Die Untersuchungsausschüsse der Provinzen müssen Vertreter spezialisierter Ermittlungsbehörden, darunter die örtliche Polizei, aufnehmen, mit Zugriff auf Aktionärs-, Steuer-, Einwanderungs- und Finanzdaten.
• Die Landämter wechseln zum proaktiven Screening von Rechtsträgern: Risikomerkmale werden vor und nach der Registrierung einer Transaktion geprüft, nicht erst auf Hinweis Dritter.
• Zwei mögliche Ergebnisse: Zwangsveräußerung des Landes innerhalb der behördlich gesetzten Frist oder strafrechtliche Verfolgung der Organisatoren.
• Nach dem Landgesetzbuch legt der Generaldirektor des Landamts die Verkaufsfrist für rechtswidrig erworbenes Land fest: mindestens 180 Tage, höchstens 1 Jahr. Bleibt der Eigentümer untätig, verkauft die Behörde selbst.
• Artikel 36 des Foreign Business Act von 1999 sieht für Nominee-Konstrukte eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht und Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren vor, für den Ausländer ebenso wie für den Thailänder, der seinen Namen hergibt.
• Eigentumswohnungen sind nicht betroffen: Ausländer dürfen nach dem Condominium Act von 1979 bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes als Volleigentum halten.
• Laut Medienberichten prüft das Department of Business Development 36.277 landbezogene Gesellschaften mit Auslandsbezug, davon 31.516 mit einem Auslandsanteil von höchstens 49%. Eine Aufteilung 51:49 allein gilt dabei nicht als Beleg für einen Verstoß.

Geschichte und Kontext

Das Verbot ist nicht neu. Das Landgesetzbuch von 1954 verschloss Ausländern den direkten Zugang zu Grund und Boden und ließ nur enge Ausnahmen zu, etwa BOI-Investitionsprogramme und Industriezonen. Das Problem: Ein Land mit einer der offensten Volkswirtschaften Asiens lebt seit siebzig Jahren mit einem Bodenrecht, das für eine ganz andere Epoche geschrieben wurde, und der Markt suchte sich in dieser Zeit Umgehungswege.

Er fand zwei. Der erste: die thailändische Ehefrau. Der zweite: eine thailändische Gesellschaft, an der Einheimische 51% halten. Letzteres wurde nach der Asienkrise von 1997 zum Massenphänomen, als die Immobilienpreise einbrachen und plötzlich viele ausländische Käufer auftauchten. Anwaltskanzleien auf Phuket und Koh Samui bauten solche Gesellschaften am Fließband: drei thailändische Aktionäre, oft Mitarbeiter derselben Kanzlei, Vorzugsaktien mit Stimmrecht für den Ausländer und rückdatierte, blanko unterschriebene Übertragungsurkunden der thailändischen Aktien.

Der Staat reagierte in Wellen. 2006 wies das Innenministerium die Landämter an, die Herkunft der Mittel thailändischer Aktionäre in landkaufenden Gesellschaften zu prüfen. Beamte verlangten Kontoauszüge. Der Markt passte sich binnen Monaten an: Das Geld wurde vorab auf die Konten der thailändischen Aktionäre eingezahlt, die Auszüge waren da. Eine formale Dokumentenprüfung ist machtlos gegen ein Konstrukt, das genau diese Dokumente produziert.

Gerade deshalb ist der jetzige Schritt grundsätzlich anders. In den Ausschuss wurden Leute gesetzt, die nicht aufs Papier schauen, sondern aufs Verhalten: Hat die Gesellschaft Steuererklärungen eingereicht? Gibt es Umsatz und Personal? Leben die Aktionäre von einem Einkommen, das zu ihrem Anteil passt? Taucht derselbe Thailänder als Aktionär in elf Gesellschaften mit Land in verschiedenen Provinzen auf? Das letzte Merkmal findet eine Datenbankabfrage in Sekunden.

Auch das Umfeld hat sich verändert. Die Praxis zeigt es: In der jüngsten Ermittlungsphase beschlagnahmte die Polizei 309 Grundstücke mit zusammen rund 34,72 Hektar und einem Wert von etwa 4,339 Milliarden THB (rund 120 Mio. US-Dollar). Die Ermittlungen decken inzwischen einen Zeitraum von 10 Jahren in 7 Phasen und acht Standorten ab, darunter Phuket. Auf Koh Phangan wurden 112 Rechtsträger mit einem Auslandsanteil über der zulässigen Schwelle identifiziert. Das Thema Nominees wird in Thailand nicht mehr nur als Bodenrechtsfrage diskutiert, sondern im Zusammenhang mit grauem chinesischem Geschäft, Villenkäufen für Kurzzeitvermietung ohne Lizenz und Steuervermeidung. Damit hat es politisches Gewicht, und politisches Gewicht bedeutet Durchsetzung.

Was nicht funktioniert, obwohl es viele noch glauben:

Das Modell 30 Jahre Pacht plus zweimal 30 Jahre Verlängerung ergibt keine 90 Jahre. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt die eintragungsfähige Pachtdauer auf dreißig Jahre. Das Verlängerungsversprechen ist eine persönliche Verpflichtung des Verpächters, keine Belastung des Grundstücks. Stirbt der Verpächter, verkauft er oder wird insolvent, ist der neue Eigentümer an Ihre Option nicht gebunden. Übrig bleibt höchstens eine Schadensersatzklage gegen jemanden, den es nicht mehr gibt. Thailändische Gerichte haben diese Logik mehrfach bestätigt.

Die zweite Fehlannahme: Die Gesellschaft besteht seit zwanzig Jahren, also gibt es keine Beanstandung. Die Verjährung ist hier nicht auf Ihrer Seite. Der Verstoß gilt als fortdauernder Besitz, und die Prüfung 2026 erreicht problemlos ein Geschäft aus dem Jahr 2009. Gesellschaften, die nie Berichte eingereicht haben und nur als Halter einer Villa existieren, geraten als Erste ins Screening.

Was tatsächlich funktioniert: Eine Eigentumswohnung innerhalb der ausländischen 49%-Quote, mit aus dem Ausland eingeführtem und per FET-Formular belegtem Geld, ist reines Eigentum ohne Rechtskonstruktion. Eine im Landamt eingetragene 30-Jahres-Pacht mit separat eingetragenem Eigentum am Gebäude ist ein tragfähiges, wenn auch zeitlich begrenztes Instrument. Nießbrauch und Superficies lassen sich ebenfalls auf der Chanote eintragen und bieten Schutz, sind aber schlecht vererbbar und machen Sie nicht zum Eigentümer.

Es gibt auch eine legitime Nische für Gesellschaften: Wer einen echten operativen Betrieb mit thailändischem Personal, Umsätzen und Steuern führt, handelt mit dem Besitz eines Grundstücks für Produktion oder Büro nicht nach einem Konstrukt. Das gesamte Risiko konzentriert sich auf Mantelgesellschaften, deren einziger Vermögenswert eine Villa mit Pool ist.

Vor jedem Kauf sollte man eine Reise einplanen, bei der nicht nur das Objekt, sondern auch die Unterlagen im Landamt geprüft werden: Chanote-Auszug, Belastungshistorie, Grenzprüfung. Wenn das für eine einzige Prüfung zu teuer erscheint, rechnen Sie die Kosten eines Zwangsverkaufs per Ausschussbeschluss dagegen. Den Titel nach einer Enteignung kann man nicht wiederherstellen.

FAQ

Kann ich als Ausländer Land in Thailand direkt besitzen?

Nein. Das Landgesetzbuch verbietet es. Enge Ausnahmen gibt es für BOI-Investoren und Industriezonen, nicht aber für den Kauf einer Villa am Strand.

Was hat sich am 25. August 2026 konkret geändert?

Die Landämter müssen Gesellschaften und Partnerschaften selbständig auf Merkmale einer Nominee-Struktur prüfen. In die Untersuchungsausschüsse der Provinzen wurden Vertreter von Ermittlungsbehörden mit Zugriff auf Steuer-, Einwanderungs- und Finanzdaten aufgenommen.

Was passiert, wenn meine Gesellschaft als ausländische Person eingestuft wird?

Das Land muss innerhalb der vom Landamt gesetzten Frist verkauft werden: nach dem Gesetzbuch mindestens 180 Tage und höchstens ein Jahr. Verkauft der Eigentümer nicht, veräußert die Behörde das Grundstück selbst, und der Erlös geht abzüglich der Kosten an den früheren Eigentümer.

Droht ein Strafverfahren?

Wird festgestellt, dass die Gesellschaft zur Umgehung des Verbots gegründet wurde, gehen die Unterlagen an die Staatsanwaltschaft. Nach dem Foreign Business Act reicht die Strafe bis zu 3 Jahren Freiheitsentzug und 1.000.000 Baht Geldstrafe, wobei sowohl der Ausländer als auch die thailändischen Strohleute haften.

Kann man mir meine Eigentumswohnung auch wegnehmen?

Nein, sofern sie innerhalb der ausländischen Quote von 49% der Gebäudefläche gekauft wurde und das Geld mit FET-Formular aus dem Ausland kam. Ein Risiko besteht nur für diejenigen, die die thailändische Quote über eine thailändische Gesellschaft oder auf den Namen eines Bekannten erworben haben.

Wie sicher ist eine 30-jährige Pacht?

Die eingetragene Pachtdauer von dreißig Jahren ist geschützt und wirkt auch gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer. Automatische Verlängerungen um weitere 30 Jahre sind dagegen nicht geschützt: Sie sind eine Verpflichtung des jeweiligen Verpächters, keine Belastung des Landes.

Kann ich Land auf meine thailändische Ehefrau eintragen lassen?

Rechtlich ja, mit einer Erklärung, dass die Mittel ihr persönliches Vermögen sind. Faktisch gehört das Grundstück dann ihr allein, und bei einer Scheidung erhält der ausländische Ehepartner keinerlei Rechte am Land.

Woran erkenne ich, ob meine Gesellschaft in die Risikozone fällt?

Warnsignale: kein Umsatz und kein Personal, formale oder gar keine Berichterstattung, thailändische Aktionäre ohne ein zu ihrer Einlage passendes Einkommen, dieselben Personen in mehreren landhaltenden Gesellschaften, Vorzugsaktien des Ausländers mit unverhältnismäßiger Stimmenzahl.

Konkrete Empfehlung: Wer Land oder eine Villa über eine thailändische Gesellschaft hält, sollte die Struktur jetzt rechtlich prüfen lassen, nicht erst nach einem Schreiben des Landamts. Der normale Ausstiegsweg ist die Überführung des Objekts in eine registrierte langfristige Pacht oder der Verkauf, bevor der Ausschuss entscheidet und nicht Sie. Bei Neukäufen mit einem Budget bis 15-20 Mio. Baht sollte man eine Gesellschaft gar nicht erst in Betracht ziehen: Eine Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote löst die Aufgabe günstiger und ohne rechtliche Altlasten.

Source: Legal500

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.