Номінальне володіння землею в Таїланді: перевірки з 25 серпня 2026 року

У земельному офісі Пхукета співробітник тепер відкриває не лише папку з угодою, а й список акціонерів тайської компанії-покупця: хто ці троє тайців із частками по 17%, звідки в них гроші, чи сплачували вони податки, чи працюють узагалі. Раніше така перевірка була винятком. З 25 серпня 2026 року це обов'язок.

Пряма відповідь для тих, хто володіє землею в Таїланді через компанію: правила не змінювалися, змінилося їх виконання. Земельний кодекс забороняв іноземцям володіти землею й раніше. Нове в тому, що земельні офіси зобов'язані самі, без скарги й без доносу, відбирати юридичні особи за ознаками номінальної структури та передавати їх до провінційних слідчих комітетів.

До цих комітетів тепер входять представники профільних слідчих органів, зокрема поліції. Це дає доступ до даних, яких у земельного чиновника ніколи не було: структура володіння, податкові декларації, імміграційні записи, банківські рухи.

Далі два треки. Якщо комітет визнає компанію іноземною особою, землю належить примусово продати у встановлений строк. Якщо встановлено, що компанію створювали саме заради обходу закону, матеріали йдуть прокурору.

Ключові факти

• 25 серпня 2026 року Таїланд розширив механізм боротьби з номінальним володінням землею через тайських фізосіб і тайські компанії (терміновий циркуляр No. MorTor 0515.2/Wor 19097).
• Провінційні слідчі комітети зобов'язані включати представників спеціалізованих слідчих органів, зокрема місцевої поліції, з доступом до даних про акціонерів, податки, імміграційний статус і фінанси.
• Земельні офіси перейшли до проактивного скринінгу юридичних осіб: ознаки ризику виявляють до і після реєстрації угоди, а не за заявою третіх осіб.
• Два результати перевірки: примусове відчуження землі у строк, встановлений владою, або кримінальне переслідування організаторів схеми.
• За Земельним кодексом строк на продаж землі, придбаної з порушенням, встановлює Генеральний директор Земельного департаменту, і він становить не менше 180 днів і не більше 1 року; за бездіяльності продаж проводить саме відомство.
• Стаття 36 Закону про іноземний бізнес 1999 року за номінальне утримання передбачає штраф від 100 000 до 1 000 000 бат і позбавлення волі до 3 років, причому як для іноземця, так і для тайця, який надав своє ім'я.
• Кондомініуми під удар не потрапляють: іноземці можуть володіти до 49% загальної житлової площі будівлі на правах повної власності за Законом про кондомініуми 1979 року.
• За даними Nation Thailand, Департамент розвитку бізнесу (DBD) почав масштабну перевірку 36 277 компаній, пов'язаних із землею та іноземним капіталом, із них 31 516 з іноземною часткою 49% і менше. Сама пропорція 51:49 ще не свідчить про порушення.

Історія та контекст

Заборона з'явилася не вчора. Земельний кодекс 1954 року закрив іноземцям прямий доступ до землі, залишивши вузькі винятки на кшталт інвестиційних програм BOI та промислових зон. Проблема в тому, що країна з однією з найвідкритіших економік Азії сімдесят років живе із земельним законом, написаним для зовсім іншої епохи, а ринок увесь цей час шукав обхідні шляхи.

Знайшов два. Перший - тайська дружина. Другий - тайська компанія з 51% у місцевих акціонерів. Другий став масовим після азійської кризи 1997 року, коли нерухомість різко подешевшала, а охочих її скуповувати іноземців раптом побільшало. Юридичні фірми на Пхукеті та Самуї поставили складання таких компаній на потік: три тайські акціонери, часто співробітники того самого офісу, привілейовані акції з правом голосу в іноземця, підписані заднім числом бланкові розпорядження про передачу акцій тайців.

Держава реагувала хвилями. У 2006 році МВС розіслало земельним офісам вказівку перевіряти походження коштів тайських акціонерів у компаніях, що купують землю. Чиновники вимагали банківські виписки. Ринок пристосувався за кілька місяців: гроші почали заводити на рахунки тайських акціонерів заздалегідь, виписки з'явилися. Формальна перевірка документа безсила проти схеми, яка цей документ і виробляє.

Саме тому нинішній крок принципово інший. До комітету посадили людей, які дивляться не на папір, а на поведінку: чи подавала компанія податкову звітність, чи є в неї виручка й працівники, чи живуть акціонери на дохід, співмірний із їхньою часткою, чи не значиться той самий тайець акціонером в одинадцяти компаніях із землею в різних провінціях. Остання ознака виявляється запитом до бази даних за секунду.

Масштаб уже видно на практиці. За даними Rawai.com, ширше розслідування номінальних схем охопило період у 10 років (7 етапів) у восьми локаціях, включно з Пхукетом. На останньому етапі поліція вилучила 309 ділянок загальною площею близько 34,72 га вартістю приблизно 4,339 млрд THB (близько 120 млн доларів США), розпочато судові провадження. За повідомленням Khaosod English, на острові Фанган виявлено 112 юридичних осіб з іноземною участю вище допустимого порога.

Фон теж змінився. Останні три роки тема номіналів у Таїланді перестала бути суто земельною: її обговорюють у зв'язці із сірим китайським бізнесом, скупкою вілл під короткострокову оренду без ліцензії та ухиленням від податків. Політична вага в теми з'явилася, а отже, з'явилося й виконання.

Тепер про те, що не працює, хоча в це досі вірять.

Схема «оренда 30 років плюс два продовження по 30» не дає дев'яноста років. Цивільний і торговий кодекс обмежує реєстровий строк оренди тридцятьма роками. Обіцянка продовжити - це особисте зобов'язання орендодавця, а не обтяження землі. Помер орендодавець, продав ділянку, збанкрутував - новий власник вашим опціоном не пов'язаний, і максимум, що лишається, це позов про відшкодування до того, кого вже немає. Тайські суди цю логіку підтверджували неодноразово.

Друга помилкова думка: «компанія працює двадцять років, отже, претензій не буде». Строк давності тут не на вашому боці. Порушення кваліфікується як тривале володіння, і перевірка 2026 року спокійно дістає угоду 2009 року. Компанії, які ніколи не подавали звітність і існують лише як власник вілли, у скринінг потрапляють першими.

Що справді працює. Квартира в кондомініумі в межах іноземної квоти 49% з коштами, заведеними з-за кордону й підтвердженими формою FET, - це чиста власність без правових конструкцій. Зареєстрована в земельному офісі тридцятирічна оренда землі з правом власності на саму споруду, оформленим окремо, - робочий, хоч і обмежений у часі інструмент. Узуфрукт і право суперфіцію теж реєструються на чанот і дають захист, але погано передаються у спадок і не роблять вас власником.

Існує й законна ніша для компанії: якщо у вас реальний операційний бізнес із тайським персоналом, оборотами та податками, володіння земельною ділянкою під виробництво чи офіс жодною схемою не є. Увесь ризик зосереджений у компаніях-пустишках, єдиний актив яких - віла з басейном.

Перед будь-якою угодою варто планувати поїздку з оглядом не лише об'єкта, а й документів у земельному офісі: виписка за чанотом, історія обтяжень, перевірка меж. Якщо летіти заради однієї такої перевірки здається дорогим, порахуйте вартість примусового продажу ділянки за рішенням комітету. Відновити титул після відчуження неможливо.

FAQ

Чи можу я, іноземець, володіти землею в Таїланді напряму?

Ні. Земельний кодекс це забороняє. Вузькі винятки існують для інвесторів за лінією BOI та для промислових зон, але до купівлі вілли на узбережжі вони не стосуються.

Що саме змінилося 25 серпня 2026 року?

Земельні офіси зобов'язали самостійно перевіряти компанії та партнерства на ознаки номінальної структури, а до провінційних слідчих комітетів ввели представників слідчих органів з доступом до податкових, імміграційних і фінансових даних.

Що буде, якщо мою компанію визнають іноземною особою?

Землю доведеться продати у строк, встановлений Земельним департаментом: за кодексом це не менше 180 днів і не більше року. Якщо власник не продасть, відомство реалізує ділянку саме, а виручка надійде колишньому власнику за вирахуванням витрат.

Чи загрожує кримінальна справа?

Якщо встановлено, що компанію створювали заради обходу заборони, матеріали йдуть прокурору. За Законом про іноземний бізнес покарання сягає 3 років позбавлення волі та штрафу до 1 000 000 бат, причому відповідають і іноземець, і тайські номінали.

Чи можуть забрати й квартиру в кондомініумі?

Ні, якщо її придбано в межах іноземної квоти 49% площі будівлі, а кошти надійшли з-за кордону з оформленою формою FET. Ризик виникає лише в тих, хто купував тайську квоту через тайську юрособу або на ім'я знайомого.

Наскільки безпечна оренда на 30 років?

Сам зареєстрований тридцятирічний строк захищений і діє проти нового власника ділянки. Автоматичні продовження на наступні 30 років не захищені: це зобов'язання конкретного орендодавця, а не обтяження землі.

Чи можна оформити землю на тайську дружину?

Юридично так, із декларацією, що кошти є її особистим майном. Фактично це означає, що ділянка належить їй повністю, і при розлученні іноземний чоловік чи дружина прав на землю не отримує.

Як зрозуміти, чи потрапляє моя компанія в зону ризику?

Червоні прапорці: немає виручки й працівників, звітність подається формально або не подається, тайські акціонери не мають доходу, співмірного з їхнім внеском, одні й ті самі особи фігурують у кількох земельних компаніях, в іноземця привілейовані акції з непропорційною кількістю голосів.

Конкретна рекомендація: якщо ви володієте землею чи віллою через тайську компанію, замовляйте юридичний аудит структури зараз, а не після листа із земельного офісу. Нормальний сценарій виходу - переведення активу в зареєстровану довгострокову оренду або продаж до того, як рішення ухвалить комітет, а не ви. Для нових покупок із бюджетом до 15-20 млн бат компанію взагалі не варто розглядати: кондомініум в іноземній квоті вирішує задачу дешевше й без правових хвостів.

Source: Legal500

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.