Proprietà fittizia della terra in Thailandia: i controlli dal 25 agosto 2026

Nell'ufficio catastale di Phuket il funzionario non apre più soltanto il fascicolo della compravendita: ora controlla anche l'elenco dei soci della società thailandese acquirente. Chi sono quei tre thailandesi con quote del 17% ciascuno, da dove arrivano i loro fondi, hanno pagato le tasse, lavorano davvero? Fino a ieri questo controllo era l'eccezione. Dal 25 agosto 2026 è un obbligo.

Per chi possiede terreni in Thailandia tramite una società la risposta diretta è questa: le regole non sono cambiate, è cambiata l'applicazione. Il Codice fondiario vietava già agli stranieri di possedere terra. La novità è che gli uffici catastali devono selezionare da soli, senza denunce, le persone giuridiche con indicatori di struttura fittizia (nominee) e trasmetterle ai comitati investigativi provinciali. Questi comitati includono ora rappresentanti degli organi investigativi specializzati, polizia compresa, con accesso a dati che un funzionario catastale non ha mai avuto: assetto proprietario, dichiarazioni fiscali, registri di immigrazione, movimenti bancari.

Le conseguenze seguono due binari. Se il comitato qualifica la società come entità straniera, il terreno deve essere venduto entro un termine stabilito. Se emerge che la società è stata costituita proprio per aggirare la legge, il fascicolo passa al pubblico ministero.

Fatti chiave

• Il 25 agosto 2026 la Thailandia ha ampliato il meccanismo contro la proprietà fittizia della terra tramite persone fisiche e società thailandesi (circolare urgente n. MorTor 0515.2/Wor 19097).
• I comitati investigativi provinciali devono includere rappresentanti di organi investigativi specializzati, polizia locale compresa, con accesso a dati su soci, imposte, status migratorio e finanze.
• Gli uffici catastali sono passati allo screening proattivo delle persone giuridiche: i segnali di rischio vengono individuati prima e dopo la registrazione dell'atto, non su segnalazione di terzi.
• Il Dipartimento per lo Sviluppo Commerciale (DBD) ha avviato la revisione di 36.277 società legate a terreni con collegamenti esteri, di cui 31.516 con partecipazione straniera pari o inferiore al 49%. Una ripartizione 51:49 da sola non indica irregolarità.
• A Koh Phangan sono state individuate 112 persone giuridiche con partecipazione straniera oltre la soglia consentita.
• Nell'ultima fase dell'indagine, che copre 10 anni su 7 fasi e otto località tra cui Phuket, la polizia ha sequestrato 309 lotti per circa 34,72 ettari, valore di circa 4,339 miliardi di THB (circa 120 milioni di USD).
• Il termine per vendere un terreno acquisito in violazione è fissato dal Direttore Generale del Dipartimento del Territorio: non meno di 180 giorni e non oltre 1 anno; in caso di inerzia vende direttamente l'ente.
• L'articolo 36 del Foreign Business Act del 1999 prevede una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht e fino a 3 anni di reclusione, sia per lo straniero sia per il thailandese che presta il proprio nome.
• I condominî restano fuori dal mirino: gli stranieri possono detenere in piena proprietà fino al 49% della superficie abitabile totale dell'edificio (Condominium Act del 1979).

Storia e contesto

Il divieto non è nato ieri. Il Codice fondiario del 1954 ha chiuso agli stranieri l'accesso diretto alla terra, lasciando eccezioni ristrette come i programmi di investimento BOI e le zone industriali. Il paradosso è che una delle economie più aperte dell'Asia vive da settant'anni con una legge sulla terra scritta per un'altra epoca, e il mercato ha sempre cercato scorciatoie.

Ne ha trovate due. La prima è la moglie thailandese. La seconda è la società thailandese con il 51% in mano a soci locali. Quest'ultima è diventata un fenomeno di massa dopo la crisi asiatica del 1997, quando i prezzi immobiliari crollarono e i compratori stranieri si moltiplicarono all'improvviso. Gli studi legali di Phuket e Samui hanno industrializzato la costruzione di queste società: tre soci thailandesi, spesso dipendenti dello studio stesso, azioni privilegiate con diritto di voto in capo allo straniero, moduli di trasferimento delle azioni dei thailandesi firmati in bianco e datati a ritroso.

Lo Stato ha reagito a ondate. Nel 2006 il Ministero dell'Interno ordinò agli uffici catastali di verificare l'origine dei fondi dei soci thailandesi nelle società acquirenti di terreni, chiedendo estratti conto. Il mercato si è adattato in pochi mesi: il denaro veniva versato in anticipo sui conti dei soci, e gli estratti comparivano. Un controllo formale sul documento è impotente contro uno schema che quel documento lo produce.

Per questo il passo attuale è diverso nella sostanza. Nel comitato siedono persone che guardano il comportamento, non la carta: la società ha presentato le dichiarazioni fiscali? Ha ricavi e dipendenti? I soci vivono di un reddito compatibile con la loro quota? Lo stesso thailandese figura socio in undici società proprietarie di terreni in province diverse? Quest'ultimo indicatore emerge con una query al database in un secondo. Il quadro operativo è già visibile sul territorio: nell'isola di Phangan le verifiche sul posto hanno portato a 112 persone giuridiche con partecipazione straniera oltre la soglia, e il Dipartimento per lo Sviluppo Commerciale ha messo sotto esame decine di migliaia di società.

Anche lo sfondo è cambiato. Negli ultimi tre anni il tema dei nominee ha smesso di essere puramente fondiario: viene discusso insieme al business grigio di matrice cinese, all'acquisto di ville per affitti brevi senza licenza e all'evasione fiscale. Il tema ha ora peso politico, e quindi esecuzione.

Va chiarito anche ciò che non funziona, benché molti ci credano ancora. Lo schema "affitto di 30 anni più due rinnovi da 30" non regala novant'anni. Il Codice civile e commerciale limita la durata registrabile del leasing a trent'anni; la promessa di rinnovo è un impegno personale del locatore, non un gravame sul terreno. Se il locatore muore, vende o fallisce, il nuovo proprietario non è vincolato dalla vostra opzione, e resta al massimo un'azione risarcitoria contro chi non c'è più. I tribunali thailandesi hanno confermato questa logica più volte.

Secondo equivoco: "la società esiste da vent'anni, quindi nessuno contesterà nulla". La prescrizione qui non vi aiuta. La violazione è qualificata come possesso continuato, e un controllo del 2026 raggiunge senza difficoltà un atto del 2009. Le società che non hanno mai presentato bilanci e esistono solo come intestatarie di una villa finiscono per prime nello screening.

Ciò che funziona davvero: un appartamento in condominio entro la quota straniera del 49%, con fondi trasferiti dall'estero e certificati dal modulo FET, è proprietà pulita, senza costruzioni giuridiche. Un leasing trentennale registrato presso l'ufficio catastale, con la proprietà della costruzione intestata separatamente, è uno strumento valido anche se limitato nel tempo. Usufrutto e diritto di superficie si registrano sul titolo (chanote) e offrono tutela, ma si trasmettono male per via ereditaria e non vi rendono proprietari. Esiste poi una nicchia legittima per la società: se avete un'attività operativa reale, con personale thailandese, fatturato e imposte, possedere un terreno per produzione o uffici non è alcuno schema. Il rischio si concentra nelle società vuote il cui unico attivo è una villa con piscina.

Fonte: Legal 500

FAQ

Uno straniero può possedere terra in Thailandia direttamente?

No. Il Codice fondiario lo vieta. Esistono eccezioni ristrette per gli investitori BOI e per le zone industriali, ma non riguardano l'acquisto di una villa sul mare.

Cosa è cambiato concretamente il 25 agosto 2026?

Gli uffici catastali sono tenuti a controllare autonomamente società e partnership alla ricerca di segnali di struttura fittizia, e nei comitati investigativi provinciali sono entrati rappresentanti degli organi investigativi con accesso a dati fiscali, migratori e finanziari.

Cosa succede se la mia società viene qualificata come entità straniera?

Il terreno va venduto entro il termine fissato dal Dipartimento del Territorio: per il Codice, non meno di 180 giorni e non oltre un anno. Se il proprietario non vende, l'ente procede alla vendita e il ricavato spetta all'ex proprietario al netto delle spese.

Rischio di procedimento penale?

Se si accerta che la società è stata creata per aggirare il divieto, gli atti passano al pubblico ministero. Il Foreign Business Act prevede fino a 3 anni di reclusione e una multa fino a 1.000.000 di baht, e rispondono sia lo straniero sia i prestanome thailandesi.

Possono togliermi anche un appartamento in condominio?

No, se è stato acquistato entro la quota straniera del 49% della superficie dell'edificio e con fondi arrivati dall'estero con modulo FET. Il rischio riguarda solo chi ha acquistato la quota thailandese tramite una persona giuridica thailandese o a nome di un conoscente.

Quanto è sicuro un leasing di 30 anni?

Il termine trentennale registrato è tutelato e vale anche nei confronti di un nuovo proprietario del terreno. I rinnovi automatici per ulteriori 30 anni non lo sono: sono un impegno di quel locatore, non un gravame sul terreno.

Si può intestare la terra alla moglie thailandese?

Giuridicamente sì, con dichiarazione che i fondi sono beni personali di lei. In pratica significa che il terreno appartiene interamente a lei, e in caso di divorzio il coniuge straniero non acquisisce diritti sulla terra.

Come capire se la mia società è a rischio?

Segnali rossi: nessun ricavo né dipendente, bilanci presentati in modo puramente formale o mai presentati, soci thailandesi senza un reddito compatibile con il loro apporto, gli stessi soggetti presenti in più società proprietarie di terreni, azioni privilegiate allo straniero con un numero di voti sproporzionato.

In pratica: se possedete terra o una villa tramite una società thailandese, fate verificare la struttura da un legale ora, non dopo la lettera dell'ufficio catastale. Lo scenario di uscita ragionevole è trasferire l'attivo in un leasing a lungo termine registrato oppure venderlo prima che sia il comitato a decidere al posto vostro. Per i nuovi acquisti con budget fino a 15-20 milioni di baht la società non va nemmeno presa in considerazione: un condominio nella quota straniera risolve l'obiettivo a costi inferiori e senza code legali.

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