Appartement à 3 M THB et visa : ce que l'achat donne vraiment en Thaïlande

À Bang Tao, un acheteur signe le contrat d'une studio à 4,2 M THB, transfère les fonds depuis l'étranger, obtient le formulaire FET et, trois mois plus tard, un chanot à son nom dans le registre du condominium. Il arrive pour récupérer les clés. Au contrôle des passeports, on lui appose un tampon de 60 jours. La propriété est à vie, le droit de résider dans le pays dure deux mois.

Ce n'est pas un dysfonctionnement. En Thaïlande, le droit de propriété et le statut migratoire relèvent de lois et d'administrations distinctes : le Département des terres d'un côté, le Bureau de l'immigration de l'autre. Elles ne communiquent pas entre elles.

Il n'existe pas de programme de résidence contre achat immobilier en Thaïlande, et 2026 n'y a rien changé. Un seul visa intègre l'immobilier dans ses conditions : le Longstay Investment Visa (catégorie Non-Immigrant) avec un seuil de 3 M THB. Il existe, il fonctionne, et il ne convient pas à la majorité des acheteurs. Voici pourquoi.

Reponse rapide

• L'achat immobilier ne donne en soi ni visa, ni permis de séjour, ni résidence permanente, ni droit de travailler. Un condominium freehold dans le quota étranger est un titre sur un bien, pas une base de séjour.
• Seule voie directement liée au bien : achat enregistré d'un condominium à partir de 3 M THB, ou leasehold de plus de 3 ans avec prépaiement à partir de 3 M THB, ou droit Sap-Ing-Sitthi enregistré avec paiements à partir de 3 M THB. Une lettre du ministère compétent est requise ; le statut est accordé pour 1 an, renouvelable chaque année, sans droit de travailler.
• L'approbation n'est pas automatique. Payer l'appartement ne déclenche pas le visa : la décision revient au consulat et aux services d'immigration, sur l'ensemble du dossier.
• LTR (Long-Term Resident) : jusqu'à 10 ans, seuils par catégorie à partir d'environ 1 M USD d'actifs et/ou 250-500 k USD d'investissement ; l'immobilier ne compte que dans la catégorie investissement et ne remplace pas les autres exigences.
• Non-O retraite (50+) : dépôt de 800 000 THB sur compte thaïlandais ou revenu prouvé de 65 000 THB par mois, renouvellement annuel.
• Thailand Privilege : programme d'adhésion de Thailand Privilege Card Company Limited (filiale de l'Autorité du tourisme de Thaïlande). Sans lien avec l'immobilier : vous payez une adhésion, pas des mètres carrés. Forfaits et tarifs à vérifier auprès de l'opérateur à la date de la demande.

Scenarios et options

Scénario 1. Vous louez l'appartement et venez 2-3 mois par an. Aucun visa longue durée n'est nécessaire. Le tampon d'exemption ou touristique suffit, pour un coût nul. Toute dépense de statut migratoire réduit ici le rendement.

Scénario 2. Vous avez 50+ ans et acceptez de bloquer 800 000 THB. Le Non-O renouvelable est le moyen le moins cher de vivre en Thaïlande toute l'année. Contrepartie : l'argent dort (avant et après le dépôt du dossier), une visite annuelle à l'immigration et une déclaration de résidence tous les 90 jours. Pour qui garde déjà un coussin sur un compte thaïlandais pour régler l'appartement, le coût est quasi nul.

Scénario 3. Vous avez moins de 50 ans et un revenu à distance. Le DTV permet des entrées multiples sur 5 ans avec justificatif financier d'environ 500 000 THB, mais limite chaque séjour à 180 jours, prolongeable sur place. C'est un rythme de vols, pas une résidence. Si vous achetez pour vivre sans interruption, il agacera dès la deuxième année.

Scénario 4. Vous voulez un visa lié à l'appartement. Longstay Investment Visa : bien à partir de 3 M THB enregistré à votre nom, lettre du ministère, renouvellement annuel. Logique en apparence, et c'est là que la plupart des acheteurs se trompent : vendez le bien et vous perdez la base du visa ; changez de Phuket à Hua Hin et la procédure repart de zéro. L'actif censé travailler pour vous devient une ancre.

Scénario 5. Vous ne voulez ni bloquer un dépôt ni dépendre d'un bien. Thailand Privilege : cotisation unique, entrées multiples, prolongation de séjour via l'opérateur. Programme public, mais ni permis de séjour, ni voie vers la nationalité, ni droit de travailler.

Notre position : réglez la question du visa avant la transaction, pas après. Acheter pour obtenir un visa est le pire ordre possible : vous optimisez un actif de 10-15 M THB autour d'un document qui coûte un ordre de grandeur de moins.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

• Le promoteur promet le visa dans le package. Une promesse de présentation n'a aucune valeur juridique : la décision appartient au consulat et à l'immigration. Parade : ne faire inscrire au contrat que ce que le promoteur contrôle (enregistrement du droit, remise des documents de dépôt).
• Un leasehold de 30 ans pris pour un permis de séjour. C'est un bail, même long. Pour la voie à 3 M THB, il doit être enregistré, de plus de 3 ans, avec prépaiement justifié. Parade : faire vérifier le contrat par un avocat avant signature.
• Fonds entrés "du mauvais côté". L'enregistrement d'un condominium étranger exige un virement depuis l'étranger en devise, avec motif correct, et un FET ou confirmation bancaire. Sans cela, le Département des terres refuse. Parade : préparer le virement avec la banque avant le paiement.
• Quota étranger épuisé. Les étrangers ne peuvent détenir plus de 49% de la surface d'un condominium. Parade : obtenir une lettre du syndic sur le quota restant avant tout dépôt.
• Routine oubliée après l'obtention du statut. Déclaration tous les 90 jours, TM30 à chaque installation, renouvellement dans les délais. Un dépassement coûte 500 THB par jour, plafonné à 20 000 THB, mais le vrai coût est la trace dans le système. Parade : rappels agenda à J-30.
• Achat "pour le visa" alors que vous passez 40 jours par an dans le pays. L'erreur la plus coûteuse. Parade : chiffrer votre présence réelle sur 3 ans avant de choisir une voie.

FAQ

L'achat d'un appartement à Phuket donne-t-il le droit de vivre en Thaïlande en permanence ?

Non. La propriété est illimitée dans le temps, pas le droit de séjour. Un visa distinct est nécessaire.

Quel montant d'achat ouvre la voie à un visa ?

3 M THB pour le Longstay Investment Visa, si le bien et la forme du droit répondent aux exigences et si la lettre du ministère est obtenue. Un achat à 2,9 M THB ne compte pas, même dans le même immeuble.

Peut-on travailler en Thaïlande après un achat immobilier ?

Non. Aucune des voies décrites, hors certaines catégories LTR avec permis de travail, n'autorise le travail.

L'achat mène-t-il à la résidence permanente ou à la nationalité ?

Non. La résidence permanente est contingentée et accordée sur d'autres bases, sans lien direct avec l'achat d'un logement.

Non-O à 800 000 THB ou programme d'adhésion : que choisir ?

À 50+ ans, si le dépôt ne gêne pas vos projets, le Non-O coûte bien moins cher. L'adhésion se justifie si vous refusez de bloquer des fonds et valorisez la prévisibilité.

Que devient le visa si je vends l'appartement ?

Pour un statut obtenu par la voie investissement, la base disparaît avec le bien et le renouvellement devient impossible. Prévoyez la sortie de l'actif en même temps que le changement de base de visa.

Faut-il venir en personne pour la transaction ?

Non, une procuration suffit, mais visiter les biens reste recommandé. Pour une visite de quelques jours, il est plus économique de réserver un hôtel près du quartier visé et de parcourir 5-6 projets à pied.

Le prix de l'appartement compte-t-il pour le LTR ?

Uniquement dans la catégorie investissement et si les conditions générales d'actifs, de revenus et d'assurance sont remplies. Une villa achetée ne remplace pas la preuve de revenus.

Un constat de recoupement : plusieurs guides spécialisés rappellent que l'achat à 3 M THB n'est pas une garantie de visa et que la lettre du ministère (TLS) est indispensable avant d'appliquer le seuil, d'où l'importance de faire confirmer par écrit les conditions pour votre bien et votre nationalité avant tout paiement.

Une action cette semaine : notez combien de jours par an vous passerez réellement en Thaïlande dans les trois prochaines années et confrontez ce chiffre aux limites de chaque voie. Dans neuf cas sur dix, il sera inférieur à ce que vous pensiez, et cela vous fera économiser plus que n'importe quelle remise de promoteur.

Source: Thailand Longstay (programme Longstay Investment Visa)

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