Appartamento da 3 milioni di baht e visto in Thailandia: cosa dà davvero l'acquisto nel 2026

A Bang Tao un acquirente firma il contratto per uno studio da 4,2 milioni di baht, trasferisce i fondi dall'estero, ottiene il modulo FET e dopo tre mesi riceve il chanot con il proprio nome nel registro del condominio. Arriva per ritirare le chiavi e al controllo passaporti gli applicano un timbro di 60 giorni. La proprietà è a vita, il diritto di soggiornare nel Paese dura due mesi.

Non è un malfunzionamento. In Thailandia il diritto di proprietà e lo status migratorio sono regolati da leggi e uffici diversi: il Dipartimento del Territorio da una parte, l'Ufficio Immigrazione dall'altra. Non comunicano tra loro.

Un programma di residenza in cambio dell'acquisto di un appartamento in Thailandia non esiste, e nel 2026 non è comparso. Esiste un solo visto che include l'immobile tra le condizioni: il Longstay Investment Visa, categoria Non-Immigrant, con soglia di 3 milioni di baht. Funziona, ma per la maggior parte degli acquirenti non è la scelta giusta. Ecco perché.

Risposta rapida

• Acquistare un immobile non dà di per sé né visto, né permesso di soggiorno, né residenza permanente, né diritto di lavorare. Un condominio freehold nella quota straniera è un titolo sull'immobile, non una base per il soggiorno.
• L'unico percorso legato direttamente all'immobile: acquisto registrato di un condominio da 3 milioni di baht, oppure leasehold di oltre 3 anni con pagamento anticipato da 3 milioni di baht, oppure diritto Sap-Ing-Sitthi registrato con pagamenti da 3 milioni di baht. Serve una lettera del ministero competente; lo status dura 1 anno con rinnovo annuale, senza diritto di lavorare.
• L'approvazione non è automatica. Pagare l'appartamento non avvia il visto: decidono consolato e servizio immigrazione sull'insieme dei documenti. Anche le fonti di settore ricordano che la soglia di 3 milioni non garantisce l'esito e che la lettera del Ministero del Turismo e dello Sport è indispensabile.
• LTR (Long-Term Resident): fino a 10 anni, soglie per categoria a partire da circa 1 milione di USD di patrimonio e/o 250-500 mila USD di investimenti; l'acquisto immobiliare conta solo nella categoria investimento e non sostituisce gli altri requisiti.
• Non-O per over 50: deposito di 800.000 baht su conto thailandese oppure reddito certificato di 65.000 baht al mese, rinnovo annuale.
• Thailand Privilege: programma di membership gestito da Thailand Privilege Card Company Limited (controllata dell'Ente del Turismo thailandese). Con l'immobile non c'entra: si paga l'adesione, non i metri quadri. Pacchetti, durata e costi vanno verificati con l'operatore alla data della richiesta.

Scenari e opzioni

Scenario 1. L'appartamento è in affitto e si viene 2-3 mesi l'anno. Un visto di lungo periodo non serve. L'ingresso senza visto o turistico basta, costo zero. Ogni spesa per lo status visto riduce solo il rendimento. Se è il vostro caso, potete fermarvi qui.

Scenario 2. Avete 50+ anni e potete bloccare 800.000 baht. Il Non-O con rinnovo annuale è il modo più economico per vivere in Thailandia tutto l'anno. Il prezzo: il denaro resta immobilizzato (per un certo periodo prima e dopo la domanda), una visita annuale all'immigrazione e la notifica di residenza ogni 90 giorni. Per chi tiene comunque una riserva in una banca thailandese per pagare l'immobile, è quasi gratuito.

Scenario 3. Avete meno di 50 anni e un reddito da remoto. Il DTV offre ingressi multipli per 5 anni con prova di fondi di circa 500.000 baht, ma limita ogni soggiorno a 180 giorni, con possibile proroga nel Paese. Non è residenza, è un lungo ritmo di voli. Se comprate per viverci stabilmente, il DTV vi irriterà già dal secondo anno.

Scenario 4. Volete un visto legato all'appartamento. Longstay Investment Visa: immobile da 3 milioni di baht intestato a voi, più lettera ministeriale, più rinnovo annuale. Sembra logico, ed è qui che la maggior parte degli acquirenti sbaglia. Se vendete, perdete la base del visto. Se decidete di passare da Phuket a Hua Hin e cambiare immobile, la procedura ricomincia da capo. L'asset che doveva lavorare per voi diventa un'ancora.

Scenario 5. Non volete né bloccare un deposito né legarvi a un immobile. Thailand Privilege: quota di adesione una tantum, ingressi multipli, proroga del soggiorno tramite l'operatore invece di visite autonome all'immigrazione. Il programma è statale, ma non è un permesso di residenza né una via alla cittadinanza e non dà diritto di lavorare. Composizione e prezzi dei pacchetti li definisce l'operatore e vanno verificati alla data della richiesta, non su articoli vecchi di un anno.

La nostra posizione: risolvete la questione del visto prima del rogito, non dopo. Comprare un immobile per ottenere un visto è l'ordine peggiore, perché si ottimizza un asset da 10-15 milioni di baht per un documento che costa un ordine di grandezza in meno.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Il costruttore promette il visto nel pacchetto. La promessa in una presentazione di progetto non ha valore legale: decidono consolato e immigrazione, non il venditore. Mitigazione: mettete nel contratto solo ciò che il costruttore controlla davvero, cioè la registrazione del diritto e il rilascio dei documenti per la domanda.

Il leasehold di 30 anni scambiato per permesso di soggiorno. È un affitto, anche se lungo. Per il percorso con soglia di 3 milioni di baht il leasehold deve essere registrato, superiore a tre anni e con anticipo documentato; un normale contratto di locazione di una villa non basta.

I fondi entrano nel Paese nel modo sbagliato. Per registrare la proprietà straniera di un condominio serve un bonifico dall'estero in valuta con causale corretta e il FET o conferma bancaria. Senza, il Dipartimento del Territorio rifiuta la registrazione e l'intero impianto del visto crolla prima di partire.

Quota straniera esaurita. In un condominio gli stranieri possono detenere al massimo il 49% della superficie. Verificate la quota residua con una lettera della persona giuridica che gestisce lo stabile prima di versare l'acconto, non dopo.

Dimenticare la routine dopo l'ottenimento dello status. Notifica ogni 90 giorni, TM30 a ogni nuovo alloggio, rinnovo puntuale. L'overstay costa 500 baht al giorno con tetto di 20.000 baht, ma il danno vero è la nota nel database e i problemi nei rinnovi successivi. Mettete un promemoria a 30 giorni dalla scadenza.

Comprare per il visto e vivere nel Paese 40 giorni l'anno. È l'errore più costoso. Calcolate prima il piano di permanenza reale sui prossimi 3 anni, poi scegliete il percorso.

Fonte: Kalinka Thailand

FAQ

Comprare un appartamento a Phuket dà il diritto di vivere stabilmente in Thailandia?

No. La proprietà è senza scadenza, il diritto di soggiorno no. Serve un visto separato, che non viene concesso per il solo fatto di possedere un immobile.

Quale importo di acquisto apre la strada al visto?

3 milioni di baht è la soglia per il Longstay Investment Visa, a condizione che immobile e forma del diritto rispettino i requisiti e che sia emessa la lettera del ministero competente. Un acquisto da 2,9 milioni di baht non conta, anche se l'appartamento è nello stesso edificio.

Si può lavorare in Thailandia dopo aver comprato un immobile?

No. Nessuno dei percorsi descritti, salvo alcune categorie LTR con work permit, dà diritto di lavorare. Possedere un appartamento non crea alcun diritto al lavoro.

L'acquisto porta alla residenza permanente o alla cittadinanza?

No. La residenza permanente in Thailandia è soggetta a quote e si ottiene per motivi diversi, non collegati direttamente all'acquisto di una casa. Chi promette il contrario vende qualcosa che non esiste.

Conviene di più il Non-O da 800.000 baht o un programma di membership?

Se avete 50+ anni e il deposito non intralcia i vostri piani, il Non-O costa molto meno. La membership ha senso se non volete immobilizzare denaro in una banca thailandese, apprezzate la prevedibilità e siete disposti a pagare una quota una tantum.

Cosa succede al visto se vendo l'appartamento?

Se lo status è stato ottenuto tramite il percorso investimento, la base decade insieme all'immobile e il visto non può essere rinnovato. Pianificate l'uscita dall'asset in parallelo al cambio della base del visto.

Devo essere presente di persona al rogito?

No, la compravendita può essere conclusa con procura, ma vale la pena vedere l'immobile dal vivo. Se pianificate un viaggio di qualche giorno per le visite, conviene prenotare un hotel vicino alla zona di interesse e visitare 5-6 progetti a piedi, piuttosto che girare l'isola partendo da un unico punto.

Il valore dell'appartamento conta nei requisiti LTR?

Solo nella categoria investimento e solo nel rispetto delle condizioni generali su patrimonio, reddito e assicurazione. Una villa acquistata non sostituisce la prova del reddito.

Un'azione per questa settimana: scrivete su carta quanti giorni all'anno trascorrerete davvero in Thailandia nei prossimi tre anni e confrontate il dato con i limiti di ogni percorso. In nove casi su dieci la cifra sarà inferiore a quanto pensavate, e vi farà risparmiare più di qualsiasi sconto del costruttore.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.