Квартира за 3 млн бат і віза: що реально дає купівля в Таїланді

У Банг Тао покупець підписує договір на студію за 4,2 млн бат, переказує кошти з-за кордону, отримує FET-форму і за три місяці чанот на власне ім'я в реєстрі кондомініуму. Прилітає приймати ключі. На паспортному контролі йому ставлять штамп на 60 днів. Власність довічна, право жити в країні - два місяці.

Це не збій системи. У Таїланді право власності та імміграційний статус регулюються різними законами й різними відомствами: Земельним департаментом з одного боку та Імміграційним бюро з іншого. Вони не взаємодіють між собою.

Програми «ВНЖ за купівлю квартири» в Таїланді немає, і у 2026 році вона не з'явилася. Є одна віза, де нерухомість входить в умови, - Longstay Investment Visa категорії Non-Immigrant з порогом 3 млн бат. Вона існує, вона працює, і більшості покупців не підходить. Нижче - чому.

Швидка відповідь

• Купівля нерухомості сама по собі не дає ні візи, ні ВНЖ, ні постійного резидентства, ні права працювати. Freehold-кондомініум в іноземній квоті - це титул на об'єкт, а не підстава для перебування.
• Єдиний маршрут, прямо пов'язаний з об'єктом: зареєстрована купівля кондомініуму від 3 млн бат, або leasehold строком понад 3 роки з передоплатою від 3 млн бат, або зареєстроване право Sap-Ing-Sitthi з платежами від 3 млн бат. Потрібен лист профільного міністерства; статус видається на 1 рік з щорічним продовженням, без права на роботу.
• Схвалення не автоматичне. Оплата квартири не запускає візу: рішення ухвалюють консульство та імміграційна служба за сукупністю документів. За даними українсько-російськомовних профільних оглядів 2026 року, без листа Міністерства туризму та спорту (TLS) поріг 3 млн бат не застосовується до візового статусу напряму.
• LTR (Long-Term Resident) - до 10 років, пороги за категоріями від активів близько 1 млн USD та/або інвестицій 250-500 тис. USD; купівля нерухомості зараховується лише всередині інвестиційної категорії й не замінює інші вимоги.
• Non-O за віком (50+) - депозит 800 000 бат на тайському рахунку або підтверджений дохід 65 000 бат на місяць, продовження щорічне.
• Thailand Privilege - членська програма державного оператора Thailand Privilege Card Company Limited (дочірня структура Управління з туризму Таїланду). Нерухомість до неї стосунку не має: ви платите за членство, а не за квадратні метри. Актуальні пакети, строки й вартість уточнюйте в оператора на дату подання.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Квартира здається в оренду, ви прилітаєте на 2-3 місяці на рік. Довгострокова віза не потрібна взагалі. Безвізовий або туристичний штамп закриває задачу, витрати - нуль. Будь-які вкладення у візовий статус тут чистий мінус до дохідності.

Сценарій 2. Вам 50+, ви готові тримати 800 000 бат замороженими. Non-O зі щорічним продовженням - найдешевший спосіб жити в Таїланді цілий рік. Ціна: гроші лежать мертвим вантажем (і мають пролежати певний строк до і після подання), раз на рік - візит до імміграції, кожні 90 днів - звітність про місце проживання. Для людини, яка й так тримає подушку в тайському банку заради розрахунків за квартиру, це майже безкоштовно.

Сценарій 3. Вам до 50, дохід віддалений. DTV дає багаторазовий в'їзд на 5 років при фінансовому підтвердженні близько 500 000 бат, але обмежує кожне перебування 180 днями з можливістю продовження всередині країни. Це не проживання, а довгий ритм перельотів.

Сценарій 4. Ви хочете, щоб віза була прив'язана до квартири. Longstay Investment Visa: об'єкт від 3 млн бат, зареєстрований на вас, плюс лист міністерства, плюс річне продовження. Продасте квартиру - втратите підставу. Вирішите переїхати з Пхукета в Хуахін і змінити об'єкт - процедура починається заново. Актив, який мав працювати на вас, стає якорем.

Сценарій 5. Ви не хочете ні заморожувати депозит, ні прив'язуватися до об'єкта. Thailand Privilege: разовий членський внесок, багаторазовий в'їзд, продовження перебування через оператора замість самостійних походів в імміграцію. Програма державна, але це не ВНЖ і не шлях до громадянства, і права працювати вона не дає.

Моя позиція: вирішуйте візове питання до угоди, а не після. Купівля нерухомості заради візи - найгірший порядок дій, бо ви оптимізуєте актив на 10-15 млн бат під документ, що коштує на порядок дешевше.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

«Забудовник пообіцяв візу в пакеті». Обіцянка візи в презентації проєкту не має юридичної сили: рішення ухвалюють консульство та імміграційна служба, а не продавець. Фіксуйте в договорі лише те, що забудовник реально контролює, - реєстрацію права та видачу документів для подання. Мітигація: письмово верифікуйте умови для обраного об'єкта і вашого громадянства до оплати.

Leasehold на 30 років сприймають як вид на проживання. Це оренда, нехай і довга. Для візового маршруту з порогом 3 млн бат leasehold має бути зареєстрований, строком понад три роки й з підтвердженою передоплатою; звичайний договір оренди вілли не підійде.

Гроші зайшли в країну «не так». Для реєстрації іноземної власності на кондомініум потрібен переказ з-за кордону у валюті з коректним призначенням платежу та отримання FET/банківського підтвердження. Без цього Земельний департамент відмовить у реєстрації, і вся візова конструкція розсиплеться ще до старту.

Іноземна квота вичерпана. У кондомініумі іноземцям доступно не більше 49% площ. Перевіряйте залишок квоти листом від юридичної особи керуючої компанії до внесення депозиту, а не після.

Забули про рутину після отримання статусу. 90-денна звітність, TM30 при кожному заселенні, продовження вчасно. Оверстей рахується по 500 бат за день зі стелею 20 000 бат, але наслідки не в грошах, а у відмітці в базі й проблемах при наступних продовженнях. Поставте нагадування в календар за 30 днів до дати.

Купили «під візу», а живете в країні 40 днів на рік. Найдорожча помилка. Спочатку порахуйте фактичний план перебування за 3 роки, потім обирайте маршрут.

FAQ

Чи дає купівля квартири на Пхукеті право жити в Таїланді постійно?

Ні. Власність безстрокова, право на перебування - ні. Потрібна окрема віза, і вона не видається за фактом володіння.

Яка сума купівлі відкриває візу?

3 млн бат - поріг для Longstay Investment Visa за умови, що об'єкт і форма права відповідають вимогам та оформлений лист профільного міністерства. Купівля на 2,9 млн бат не зараховується, навіть якщо квартира в тому самому будинку.

Чи можна працювати в Таїланді, купивши нерухомість?

Ні. Жоден з описаних маршрутів, окрім окремих категорій LTR з work permit, не дає права працювати. Володіння квартирою права на працю не створює.

Чи веде купівля до ПМЖ або громадянства?

Ні. Постійне резидентство в Таїланді квотується й видається на інших підставах, напряму з купівлею житла не пов'язаних. Будь-хто, хто обіцяє протилежне, продає те, чого не існує.

Що вигідніше: Non-O за 800 000 бат чи членська програма?

Якщо вам 50+ і депозит не заважає вашим планам, Non-O дешевший у рази. Членська програма виправдана, коли ви не хочете заморожувати гроші в тайському банку, цінуєте передбачуваність і готові заплатити за неї разовий внесок.

Що буде з візою, якщо я продам квартиру?

Якщо статус отримано за інвестиційним маршрутом, підстава зникає разом з об'єктом, і продовжити візу не вдасться. Плануйте вихід з активу одночасно зі зміною візової підстави.

Чи потрібно прилітати на угоду особисто?

Ні, угоду можна провести за дорученням, але дивитися об'єкт наживо варто. Якщо плануєте оглядову поїздку на кілька днів, дешевше забронювати готель поруч з цікавим районом і обійти 5-6 проєктів пішки, ніж їздити островом з однієї точки.

Чи враховується вартість квартири у вимогах LTR?

Лише в інвестиційній категорії та лише за дотримання загальних умов щодо активів, доходу й страхування. Куплена вілла не замінює підтвердження доходу.

Одна дія на цьому тижні: випишіть на папері, скільки днів на рік ви реально проведете в Таїланді в найближчі три роки, і звірте цю цифру з лімітами кожного маршруту. У дев'яти випадках з десяти цифра виявиться меншою, ніж ви думали, - і це заощадить вам більше, ніж будь-яка знижка від забудовника.

Source: Kalinka Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.