Circolare 19097: la Thailandia dichiara guerra alle strutture nominee

Nell'ufficio catastale di Surat Thani giace il fascicolo di una societa tailandese con capitale sociale di 2 milioni di baht, tre azionisti tailandesi e un terreno di 1 rai a Koh Samui. Nessun fatturato da otto anni, dichiarazioni fiscali a zero, e il denaro per l'acquisto arrivato in un unico bonifico dall'estero. Fino all'autunno 2026 nessuno avrebbe aperto un caso simile senza una denuncia o una segnalazione.

Ora i controlli partono in automatico. Il 25 agosto 2026 il Ministero dell'Interno thailandese ha emesso la circolare urgente MorTor 0515.2/Wor 19097, che trasforma la lotta alle strutture nominee da un meccanismo reattivo (basato su denunce) a una selezione attiva delle societa sospette, incrociando i dati di piu enti pubblici contemporaneamente.

La risposta breve per chi possiede un terreno tramite societa tailandese, dove di fatto paga, decide e utilizza l'immobile mentre gli azionisti tailandesi non hanno mai versato capitale proprio: il rischio non e piu teorico. Il tempo per una ristrutturazione volontaria si misura in mesi, non in anni.

Fatti chiave

• La circolare MorTor 0515.2/Wor 19097 del 25 agosto 2026 estende le misure contro le strutture nominee usate dagli stranieri per detenere terreni indirettamente.

• E stato creato un meccanismo interministeriale: un Comitato ampliato per l'accertamento dei fatti riceve dati dall'agenzia delle entrate, dal registro delle imprese e informazioni sugli asset finanziari.

• Gli uffici catastali provinciali sono ora obbligati a individuare autonomamente le societa a rischio elevato e a segnalarle al Comitato per la verifica dello status dello straniero secondo il Codice Fondiario.

• In caso di violazione confermata, il governatore provinciale fissa un termine per la cessione forzata del terreno: storicamente tra 180 giorni e un anno.

• Le autorita intendono portare i procedimenti penali a sentenza, non chiuderli dopo la sola correzione dei documenti: l'articolo 113 del Codice Fondiario prevede fino a 2 anni di reclusione e/o multa fino a 20.000 baht, mentre la legge sulle attivita imprenditoriali straniere (art. 36) fino a 3 anni e multa da 100.000 a 1.000.000 baht.

• Il criterio formale resta il limite del 49% di partecipazione straniera nel capitale, ma ora vi si aggiungono storico fiscale, effettivita dell'attivita operativa, origine dei fondi, residenza e background finanziario degli azionisti.

• Secondo Nation Thailand, il Ministero del Commercio sta esaminando 125.622 societa (di cui 36.277 a partecipazione straniera), che detengono complessivamente circa 1.064.265 rai di terreno distribuiti su 305.838 lotti, con Bangkok e Chon Buri tra le province a maggiore concentrazione di proprieta straniera o detenuta tramite prestanome.

Storia e contesto

Il divieto di proprieta della terra per gli stranieri in Thailandia e piu antico della maggior parte dei condomini di Phuket. E fissato nel Codice Fondiario del 1954, articolo 86, e in sette decenni nessun governo lo ha abolito. L'articolo 74 dello stesso codice impone al funzionario di verificare una societa tailandese con azionisti stranieri prima di registrare a suo nome un terreno. Lo strumento esisteva da sempre: mancava solo la volonta sistematica di applicarlo.

La prima grande ondata risale al 2006, quando il Ministero dell'Interno chiese agli uffici catastali di verificare l'origine del denaro degli azionisti tailandesi nelle societa proprietarie di terreni turistici. A Phuket e Koh Samui centinaia di strutture furono riorganizzate in fretta, alcune transazioni si bloccarono e il mercato si fermò per sei mesi. Poi l'attenzione calo e per quindici anni lo schema 'societa tailandese con capitale di 2 milioni di baht e tre azionisti nominee' divenne uno standard di settore, venduto apertamente da studi legali a un prezzo tra 40.000 e 70.000 baht per la registrazione, piu la gestione annuale.

Cio che cambia oggi e l'origine del segnale d'allarme. In passato un fascicolo nasceva da un conflitto: un divorzio, una lite tra soci, un vicino scontento, la denuncia di un concorrente. Ora l'ufficio catastale incrocia autonomamente tre elementi che prima vivevano in database separati: chi risulta azionista, chi ha pagato le tasse (e se le ha pagate) e da dove arriva il denaro sul conto societario. Una societa senza fatturato, senza dipendenti, senza ricavi dichiarati ma con un terreno sulla costa entra automaticamente nel campione di controllo.

L'aspetto piu inquietante di questa circolare per il mercato non sono le multe, ma la frase sul portare a termine i procedimenti penali. In passato l'esito tipico era: controllo, spavento, vendita rapida a un compratore tailandese o passaggio a nome della moglie, e il caso si spegneva. Contare sull'estinzione del procedimento non funziona piu.

Vale la pena chiarire alcune alternative che suonano bene ma non funzionano nella pratica. L'articolo 96 bis del Codice Fondiario consente a uno straniero di acquistare fino a 1 rai per uso residenziale investendo 40 milioni di baht in asset approvati, ma le approvazioni concesse tramite questo canale sono state pochissime in tutta la storia: non e una via operativa, ma una norma decorativa. Lo schema delle azioni privilegiate, in cui lo straniero detiene il 49% del capitale ma la maggioranza dei voti, e ben noto ai registratori e costituisce di per se una bandiera rossa. Il progetto di estensione dell'affitto a 99 anni, discusso nel 2024, e stato ritirato dopo la reazione pubblica, quindi il massimo attualmente registrabile resta un contratto di locazione di 30 anni. La formula '30+30+30' nei contratti rappresenta una promessa del venditore, non un diritto tutelato verso un nuovo proprietario del terreno: in caso di rivendita a terzi, nessuno e obbligato a rinnovare l'affitto.

La mia opinione: per un terreno residenziale, oggi ha piu senso per uno straniero un affitto registrato di 30 anni a proprio nome, con proprieta piena sull'edificio, piuttosto che una societa. L'affitto e trasparente, si registra all'ufficio catastale, non crea reato e non richiede rendicontazione annuale. La societa si giustifica solo quando dietro c'e un business reale: fatturato, dipendenti, un partner tailandese che ha investito capitale proprio e riceve dividendi. Se manca tutto questo, la struttura si sostiene solo sul fatto di non essere controllata, e quella base e appena stata rimossa.

Un'eccezione onesta: se il budget e fino a 10-12 milioni di baht e l'obiettivo e abitare o affittare, tutta questa discussione non vi riguarda. Un appartamento in condominio si registra in freehold a nome dello straniero entro il limite del 49% della superficie dell'edificio, senza strutture societarie, senza prestanome e senza rischio di cessione forzata su decisione del governatore.

Un dettaglio pratico per chi gestisce l'asset a distanza: nelle convocazioni degli uffici catastali provinciali, la delega firmata dall'azionista straniero viene spesso accettata con riluttanza, e talvolta si richiede la presenza fisica e la traduzione dei documenti autenticata dal Ministero degli Affari Esteri thailandese. Meglio pianificare il viaggio con anticipo, perche nell'alta stagione a Koh Samui e Phuket gli uffici catastali chiudono alle 16:30 e i voli nei weekend possono costare il doppio.

FAQ

Cosa si intende esattamente per struttura nominee in Thailandia?

Una struttura in cui gli azionisti tailandesi, o il coniuge tailandese, sono formalmente proprietari del terreno ma non hanno versato denaro proprio, non prendono decisioni e non ne ricavano beneficio, mentre il controllo effettivo resta allo straniero. Da agosto 2026 le autorita valutano non solo la quota del 49%, ma anche i dati fiscali, l'origine dei finanziamenti e l'effettivita dell'attivita della societa.

Il terreno può essere confiscato?

Si. In caso di violazione confermata, il governatore provinciale fissa un termine per la cessione del terreno. La vendita deve avvenire a favore di un soggetto tailandese, in tempi ristretti, il che quasi sempre significa un forte sconto rispetto al valore di mercato.

Vengono controllati anche i terreni acquistati molti anni fa?

La prescrizione non protegge in caso di proprieta illegale: una struttura esistente da dieci anni resta una violazione per tutto quel periodo. Anzi, una lunga storia di dichiarazioni a zero e esattamente l'elemento che l'ufficio catastale usa per selezionare i casi da esaminare.

E più sicuro registrare il terreno a nome della moglie tailandese?

E legale, a condizione che la moglie dichiari che i fondi sono suoi personalmente e che lo straniero rinunci a qualsiasi pretesa sul terreno. Giuridicamente, lo straniero perde ogni diritto sulla terra. Se esiste in parallelo un accordo informale di controllo, la costruzione resta comunque una forma di proprieta nominee.

Quanto costa uscire da uno schema nominee?

Dipende dallo scenario. Il passaggio a un affitto registrato richiede il consenso del proprietario del terreno, il pagamento dell'imposta di registrazione (1% sull'importo totale dei canoni, piu una marca da bollo dello 0,1%) e di norma una nuova valutazione del valore della costruzione. La liquidazione di una societa con terreno in attivo richiede almeno sei mesi.

La circolare riguarda anche gli appartamenti in condominio?

No. La circolare riguarda i terreni. Gli stranieri acquistano appartamenti in piena proprieta direttamente, entro la quota del 49% della superficie dell'edificio prevista dal Condominium Act, e questa modalita non e toccata dalla nuova normativa.

Cosa deve fare subito chi possiede una societa con un terreno?

Recuperare tre documenti: lo statuto con le classi di azioni, le dichiarazioni fiscali di tutti gli anni e gli estratti conto bancari relativi al versamento del capitale da parte degli azionisti tailandesi. E esattamente questo il set che il Comitato esamina. Se anche uno solo di questi tre punti manca, e opportuno avviare la ristrutturazione prima che il caso venga aperto.

Source: Nation Thailand

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