Il 48% dei penthouse di Tokyo appartiene a non residenti: cosa insegna a Phuket

Quasi la metà degli appartamenti agli ultimi piani dei condomini di lusso a Tokyo e Osaka appartiene a persone che non li abitano. Una ricerca di Nikkei Asia ha registrato una cifra precisa: 48%. Non è un'anomalia, ma un modello di proprietà immobiliare premium che si sta consolidando in Asia e che si sta rapidamente riproducendo nei mercati turistici della regione, Phuket compresa.

Per un investitore internazionale il segnale è diretto: i condomini premium asiatici stanno diventando una classe di attivi finanziari, non semplici abitazioni. Gli ultimi piani vengono acquistati per il rendimento e la crescita di valore, non per il panorama al mattino. Phuket, con la sua quota straniera del 49% sulla proprietà piena (freehold) dei condomini, si inserisce quasi perfettamente in questo trend.

Risposta rapida

• Il 48% degli appartamenti agli ultimi piani dei condomini di Tokyo e Osaka appartiene a non residenti, secondo una ricerca di Nikkei Asia

• In Thailandia gli stranieri possono possedere fino al 49% delle unità di un condominio in piena proprietà (freehold), secondo il Condominium Act B.E. 2522

• A Phuket la quota di acquirenti non residenti tra i condomini premium (da 10 milioni di baht) supera il 60%, secondo le stime di mercato

• Il rendimento locativo medio degli ultimi piani nei progetti premium di Phuket è del 6-8% annuo, contro il 2-3% di Tokyo

• Secondo Knight Frank Thailand (Bangkok Post), il mercato residenziale di lusso di Phuket resterà solido nel 2026, sostenuto dalla domanda estera e dalle branded residences sulla costa occidentale

• Le ville di lusso hanno registrato una crescita delle vendite del 12,9% nel 2025, superando i condomini secondo lo stesso studio

Fatti chiave

• Tokyo e Osaka: la ricerca Nikkei ha analizzato i condomini nei quartieri centrali di entrambe le città. Tra i proprietari non residenti spicca una quota rilevante di investitori da Cina, Taiwan e Hong Kong

• Phuket: secondo il Department of Lands thailandese, le transazioni con acquirenti stranieri di condomini sull'isola sono aumentate del 25% nel 2024 rispetto al 2023

• Divario di prezzo: un metro quadro all'ultimo piano nel quartiere di Minato-ku (Tokyo) costa da 2-3 milioni di yen (circa 500-700 mila baht). Una finitura equivalente a Phuket, in un progetto di lusso, costa 150-250 mila baht al metro quadro, da due a tre volte meno

• Quadro legale thailandese: lo straniero ottiene il chanote (titolo di piena proprietà) sul condominio a condizione di trasferire fondi dall'estero, verificati tramite il modulo bancario Foreign Exchange Transaction (FET)

• Imposte di trasferimento: nell'acquisto di un condominio sul mercato secondario, i costi complessivi (transfer fee, specific business tax, stamp duty) ammontano a circa il 6% del valore catastale o contrattuale, considerando il più alto tra i due

• Nuovi visti long-stay: dall'ottobre 2025 la Thailandia offre un visto pluriennale rinnovabile per chi acquista un condominio da almeno 3 milioni di baht (con la stessa quota straniera del 49% per progetto), affitta un immobile da almeno 85.000 baht al mese, oppure stipula un contratto di locazione triennale su una casa da almeno 3,06 milioni di baht

• Controlli sulle strutture nominee: le autorità thailandesi stanno intensificando i controlli sugli schemi con azionisti thailandesi fittizi usati per eludere il limite del 49% di proprietà estera, con verifiche estese anche a Koh Samui e Koh Phangan

FAQ

Perché i non residenti comprano gli ultimi piani nelle metropoli asiatiche?

Gli ultimi piani combinano tre fattori: offerta limitata, massima liquidità alla rivendita e canone di locazione più alto dell'edificio. Per un investitore che non intende viverci, questo rappresenta il miglior rapporto tra prezzo d'ingresso e rendimento.

Il modello di Tokyo è paragonabile a Phuket?

Un confronto diretto non è del tutto corretto: Tokyo è un centro finanziario globale con 14 milioni di abitanti, Phuket è un'isola turistica. Tuttavia la meccanica della domanda d'investimento è identica. I non residenti scelgono gli ultimi piani per il loro potere di determinare il prezzo premium, un principio che funziona su qualsiasi mercato.

Che rendimento offrono gli ultimi piani dei condomini a Phuket?

Nella fascia da 15 milioni di baht in su, i proprietari ottengono un 6-8% annuo affidando la gestione a una società specializzata. Nell'alta stagione (novembre-aprile) la tariffa giornaliera di affitto di un penthouse vista mare raggiunge i 15.000-30.000 baht.

Quali zone di Phuket sono più popolari tra gli investitori non residenti?

Tre aree concentrano la domanda principale: Bang Tao (vicinanza al complesso Laguna e alle spiagge), Kata-Karon (flusso turistico stabile) e Rawai-Nai Harn (segmento in crescita per affitti a lungo termine). Ogni zona ha un proprio profilo di rendimento. Secondo Knight Frank Thailand, anche Layan, Kamala e Cherng Talay, sulla costa occidentale, sono destinate a sovraperformare il mercato generale nel 2026.

Esistono limiti per gli stranieri nell'acquisto di un condominio in Thailandia?

Il limite principale è la quota del 49% di proprietà estera in ciascun condominio. Una volta raggiunta la soglia, lo straniero può acquistare un'unità solo in leasehold (locazione trentennale con diritto di rinnovo). Gli stranieri non possono acquistare terreni.

Come verificare se la quota estera di un progetto è già esaurita?

Richiedete allo sviluppatore o all'avvocato un estratto del registro del Land Department, che indica il rapporto attuale tra proprietà estera e thailandese. Una due diligence legale affidabile richiede 5-7 giorni lavorativi.

È meglio comprare in fase di costruzione o sul mercato secondario?

In fase di costruzione (off-plan) il prezzo è solitamente 15-25% più basso rispetto alla consegna finale, ma l'acquirente assume il rischio di ritardi o difformità di qualità. Il mercato secondario è più costoso, ma permette di vedere l'immobile reale e verificarne la storia locativa.

Il fenomeno della proprietà 'assenteista' influisce sui prezzi?

Sì. Quando una quota rilevante delle unità appartiene a investitori, il mercato diventa più sensibile a shock esterni: un'uscita massiccia di non residenti può far crollare i prezzi. A Phuket questo rischio è attenuato da una domanda turistica solida: l'isola ha accolto oltre 12 milioni di turisti nel 2024.

Fonte: Bangkok Post

Il modello di Tokyo indica la direzione del mercato: i condomini premium in Asia si trasformano in strumenti di allocazione del capitale. Phuket offre lo stesso meccanismo con una soglia d'ingresso molto più bassa e un rendimento decisamente superiore. La decisione chiave dell'investitore è scegliere un progetto in cui la quota straniera non sia ancora esaurita e la società di gestione abbia un track record concreto.

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