48% der Tokio-Penthäuser gehören Ausländern: Was Phuket daraus lernt

Fast die Hälfte der Wohnungen in den oberen Etagen exklusiver Eigentumswohnanlagen in Tokio und Osaka gehört Menschen, die dort gar nicht leben. Eine Untersuchung von Nikkei Asia beziffert diesen Anteil auf 48%. Das ist keine Anomalie, sondern ein etabliertes Eigentumsmodell für Premium-Immobilien in Asien, das sich zunehmend auch auf Ferienmärkten der Region wiederholt, darunter Phuket.

Für internationale Investoren ist das Signal eindeutig: Asiatische Premium-Kondominien entwickeln sich zu einer eigenständigen Anlageklasse, nicht primär zu Wohnraum. Obere Etagen werden wegen Renditepotenzial und Wertsteigerung erworben, nicht wegen des Blicks beim Morgenkaffee. Phuket passt mit seiner Ausländerquote von 49% für Eigentumswohnungen (Freehold) nahezu perfekt in diesen Trend, zumal Knight Frank Thailand den Luxusmarkt der Insel auch für 2026 als robust einschätzt, getragen von anhaltender internationaler Nachfrage und steigenden Grundstückspreisen an der Westküste.

Kurzantwort

• 48% der Wohnungen in den oberen Etagen von Kondominien in Tokio und Osaka gehören laut Nikkei Asia Nichtansässigen.

• In Thailand dürfen Ausländer laut Condominium Act B.E. 2522 bis zu 49% der Fläche eines Kondominiums als Volleigentum (Freehold) besitzen.

• Auf Phuket liegt der Anteil ausländischer Käufer bei Premium-Kondos (ab 10 Mio. Baht) laut Marktschätzungen bei über 60%.

• Die durchschnittliche Mietrendite oberer Etagen in Premium-Projekten auf Phuket liegt bei 6-8% pro Jahr, verglichen mit nur 2-3% in Tokio.

• Der Villenmarkt an Phukets Westküste wuchs 2025 laut Knight Frank Thailand um 12,9%, während Kondo-Verkäufe moderater ausfielen.

• Seit Oktober 2025 gibt es ein Langzeitvisum für Käufer von Kondominien ab 3 Millionen Baht, gebunden an dieselbe 49%-Quote.

Wichtige Fakten

• Tokio und Osaka: Die Nikkei-Studie umfasste Kondominien in zentralen Stadtbezirken. Unter den nicht ansässigen Eigentümern sind Investoren aus China, Taiwan und Hongkong stark vertreten.

• Phuket: Laut thailändischem Department of Lands stieg die Zahl der Transaktionen mit ausländischen Käufern von Kondominien auf der Insel 2024 gegenüber 2023 um 25%.

• Preisunterschied: Ein Quadratmeter in oberer Lage im Bezirk Minato-ku (Tokio) kostet zwischen 2-3 Millionen Yen (etwa 500.000-700.000 Baht). Vergleichbare Ausstattung im Luxussegment auf Phuket liegt bei 150.000-250.000 Baht pro Quadratmeter, also 2-3 Mal günstiger.

• Rechtsrahmen Thailand: Ausländer erhalten ein Chanote (Volleigentumsdokument) für ein Kondominium, sofern die Mittel aus dem Ausland überwiesen und über das Bankformular Foreign Exchange Transaction (FET) nachgewiesen werden.

• Übertragungssteuern: Beim Kauf auf dem Zweitmarkt fallen insgesamt (Transfer Fee, Specific Business Tax, Stamp Duty) rund 6% des Schätz- oder Vertragswertes an, je nachdem, welcher höher liegt.

• Regulatorischer Druck: Thailand verschärft derzeit die Kontrolle von Nominee-Strukturen, bei denen thailändische Strohgesellschafter genutzt werden, um die 49%-Quote zu umgehen. Das führt laut Bangkok Post zu vorsichtigerem Kaufverhalten bei Villen und einer Verschiebung hin zu Kondominien, wo ausländisches Eigentum rechtlich unkomplizierter ist.

• Beliebte Zonen: Bang Tao, Layan, Kamala und Cherng Talay an der Westküste gelten laut Knight Frank Thailand als die Lagen mit der stärksten Performance für Luxus- und Markenresidenzen im Jahr 2026.

FAQ

Warum kaufen Nichtansässige bevorzugt obere Etagen in asiatischen Metropolen?

Obere Etagen vereinen drei Faktoren: begrenztes Angebot, höchste Liquidität beim Wiederverkauf und die höchste Mietrendite im Gebäude. Für Investoren, die nicht selbst einziehen wollen, ist das ein optimales Verhältnis von Einstiegspreis und Ertrag.

Lässt sich das Modell Tokios direkt mit Phuket vergleichen?

Ein direkter Vergleich hinkt: Tokio ist ein globales Finanzzentrum mit 14 Millionen Einwohnern, Phuket eine Ferieninsel. Die Mechanik der Investorennachfrage ist jedoch identisch. Nichtansässige wählen obere Etagen wegen ihrer Preissetzungsmacht, und dieses Prinzip funktioniert auf jedem Markt.

Welche Rendite bringen obere Etagen von Kondos auf Phuket?

Im Segment ab 15 Millionen Baht erzielen Eigentümer bei Vermietung über eine Verwaltungsgesellschaft 6-8% pro Jahr. In der Hochsaison (November bis April) erreicht der Tagespreis für ein Penthouse mit Meerblick 15.000-30.000 Baht.

Welche Gebiete auf Phuket sind bei ausländischen Investoren beliebt?

Drei Zonen bilden die Hauptnachfrage: Bang Tao (Nähe zum Laguna-Komplex und den Strände), Kata-Karon (stabiler Touristenstrom) und Rawai-Nai Harn (wachsendes Segment für Langzeitmieter). Jede Zone hat ihr eigenes Renditeprofil.

Gibt es Einschränkungen für Ausländer beim Kauf eines Kondos in Thailand?

Die zentrale Einschränkung ist die 49%-Quote für ausländisches Eigentum je Kondominium. Ist die Quote ausgeschöpft, kann ein Ausländer eine Einheit nur als Leasehold (30 Jahre Pacht mit Verlängerungsoption) erwerben. Grundstücke dürfen Ausländer generell nicht kaufen.

Wie prüft man, ob die Ausländerquote in einem Projekt bereits ausgeschöpft ist?

Fordern Sie vom Bauträger oder Anwalt einen Auszug aus dem Register des Department of Lands an. Er zeigt das aktuelle Verhältnis von ausländischem zu thailändischem Eigentum. Eine gründliche rechtliche Prüfung (Due Diligence) dauert 5-7 Werktage.

Lohnt sich der Kauf in der Bauphase oder auf dem Zweitmarkt?

In der Bauphase (Off-Plan) liegt der Preis meist 15-25% niedriger als nach Fertigstellung. Käufer tragen dabei jedoch das Risiko von Verzögerungen und Qualitätsabweichungen. Der Zweitmarkt ist teurer, erlaubt aber die Besichtigung des realen Objekts und die Prüfung der Vermietungshistorie.

Beeinflusst das Modell der abwesenden Eigentümer die Preise?

Ja. Wenn ein erheblicher Anteil der Einheiten Investoren gehört, reagiert der Markt sensibler auf externe Schocks. Ein massiver Ausstieg von Nichtansässigen könnte Preise drücken. Auf Phuket wird dieses Risiko durch die stabile touristische Nachfrage abgefedert, die Insel empfing 2024 mehr als 12 Millionen Touristen.

Gibt es neue Visa-Optionen für Immobilienkäufer auf Phuket?

Ja. Seit Oktober 2025 bietet Thailand ein Langzeitvisum für Käufer von Kondominien ab 3 Millionen Baht, für Mieter mit einer Monatsmiete ab 85.000 Baht oder für Dreijahresmietverträge über Häuser oder Wohnungen ab 3,06 Millionen Baht. Die Visa sind jährlich verlängerbar, sofern das Eigentum oder Mietverhältnis bestehen bleibt.

Das Tokio-Modell zeigt, wohin sich der Markt bewegt: Premium-Kondominien in Asien werden zunehmend als Kapitalanlage-Instrument genutzt. Phuket bietet denselben Mechanismus bei deutlich niedrigerer Einstiegsschwelle und wesentlich höherer Rendite. Die entscheidende Aufgabe für Investoren besteht darin, ein Projekt zu wählen, dessen Ausländerquote noch nicht ausgeschöpft ist und dessen Verwaltungsgesellschaft eine belastbare Erfolgsbilanz vorweisen kann.

Quelle: Bangkok Post

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