48% пентхаусів Токіо належать нерезидентам: який урок для Пхукету

Майже половина квартир на верхніх поверхах елітних кондомініумів Токіо та Осаки належить людям, які в них не живуть. Дослідження Nikkei Asia зафіксувало цифру 48%, і це не аномалія, а сформована модель володіння преміальною нерухомістю в Азії. Ця модель швидко відтворюється на курортних ринках регіону, включно з Пхукетом.

Для міжнародного інвестора сигнал прямий: азійські преміум-кондо стають класом активів, а не житлом. Верхні поверхи купують заради дохідності та зростання капіталізації, а не заради виду з вікна за вранішньою кавою. Пхукет із його іноземною квотою в 49% на кондомініуми у повну власність (freehold) вписується в цей тренд майже ідеально.

Швидка відповідь

• 48% квартир на верхніх поверхах кондо Токіо та Осаки належать нерезидентам, за даними дослідження Nikkei Asia

• У Таїланді іноземці можуть володіти до 49% площ кондомініуму на правах повної власності (freehold) згідно з Condominium Act B.E. 2522

• На Пхукеті частка нерезидентів серед покупців преміальних кондо (від 10 млн бат) перевищує 60%, за оцінками ринку

• Середня орендна дохідність верхніх поверхів преміум-проєктів Пхукета становить 6-8% річних, порівняно з 2-3% у Токіо

• Продажі вілл на Пхукеті зросли на 12,9% у 2025 році, за даними Knight Frank Thailand, тоді як попит на кондо залишається стабільним

• Тренд 'абсентеїстського володіння' в Азії посилюється: нерезиденти розглядають верхні поверхи як альтернативу облігаціям та REIT

Ключові факти

• Токіо та Осака: дослідження Nikkei охопило кондомініуми в центральних районах обох міст. Серед нерезидентних власників значну частку становлять інвестори з Китаю, Тайваню та Гонконгу

• Пхукет: за даними Земельного департаменту Таїланду (Department of Lands), кількість угод з іноземними покупцями кондомініумів на острові зросла на 25% у 2024 році порівняно з 2023-м

• Преміальний сегмент west coast: за оцінкою Knight Frank Thailand, у 2026 році люксові та бренд-проєкти на престижному західному побережжі Пхукета (Банг Тао, Лаян, Камала, Черн Талай) продовжать випереджати ринок за темпами зростання завдяки стабільному іноземному попиту та зростанню цін на землю

• Ціновий розрив: квадратний метр на верхньому поверсі в районі Мінато-ку (Токіо) коштує від 2-3 млн ієн (приблизно 500-700 тис. бат). Аналогічний рівень оздоблення на Пхукеті в проєкті категорії люкс коштує 150-250 тис. бат за кв. м, тобто у 2-3 рази дешевше

• Правова рамка Таїланду: іноземець отримує chanote (документ повної власності) на кондомініум за умови переказу коштів з-за кордону та підтвердження через банківську форму Foreign Exchange Transaction (FET)

• Довгострокові візи для покупців: з жовтня 2025 року діє програма довгострокових віз для іноземних покупців нерухомості, яка дозволяє отримати візу при купівлі кондомініуму вартістю від 3 млн бат (за умови збереження квоти іноземного володіння в 49%) або оренді житла від 85 000 бат на місяць

• Посилений контроль номінальних структур: влада Таїланду посилює перевірку схем 51% тайського / 49% іноземного володіння, що використовувались для маскування реального контролю над нерухомістю, включно з Пхукетом, Ко Самуї та Ко Пханганом, що робить кондомініуми з прозорою freehold-структурою відносно привабливішими для іноземців порівняно з віллами через компанії

FAQ

Чому нерезиденти скуповують верхні поверхи в азійських мегаполісах?

Верхні поверхи поєднують три фактори: обмежену пропозицію, максимальну ліквідність під час перепродажу та найвищу орендну ставку в будівлі. Для інвестора, який не планує жити в квартирі, це оптимальне співвідношення вхідної ціни та дохідності.

Чи можна порівнювати модель Токіо з Пхукетом?

Пряме порівняння некоректне: Токіо є світовим фінансовим центром із населенням 14 млн, Пхукет, натомість, курортний острів. Однак механіка інвестиційного попиту ідентична. Нерезиденти обирають верхні поверхи заради premium pricing power, і цей принцип працює на будь-якому ринку.

Яку дохідність приносять верхні поверхи кондо на Пхукеті?

У сегменті від 15 млн бат і вище власники отримують 6-8% річних при передачі в оренду через управляючу компанію. У високий сезон (листопад - квітень) добова ставка оренди пентхауса з видом на море досягає 15 000-30 000 бат.

Які райони Пхукета популярні серед інвесторів-нерезидентів?

Три зони формують основний попит: Банг Тао (близькість до комплексу Laguna та пляжів), Ката-Карон (стабільний туристичний потік), Раваі-Най Харн (зростаючий сегмент для довгострокових орендарів). Кожна зона має свій профіль дохідності.

Чи є обмеження для іноземців при купівлі кондо в Таїланді?

Головне обмеження, квота 49% іноземного володіння в кожному кондомініумі. Коли квоту заповнено, іноземець може придбати юніт лише на умовах leasehold (оренда на 30 років з правом продовження). Землю іноземці купувати не можуть.

Як перевірити, чи не вичерпано іноземну квоту в проєкті?

Запросіть у розробника або юриста виписку з реєстру Земельного департаменту. У ній вказано поточне співвідношення іноземного та тайського володіння. Надійна юридична перевірка (due diligence) займає 5-7 робочих днів.

Чи варто купувати на етапі будівництва чи на вторинному ринку?

На етапі будівництва (off-plan) ціна зазвичай на 15-25% нижча, ніж після завершення. Але покупець бере на себе ризик затримки та невідповідності якості. Вторинний ринок дорожчий, натомість дозволяє побачити реальний об'єкт і перевірити орендну історію.

Чи впливає тренд абсентеїстського володіння на ціни?

Так. Коли значна частка юнітів належить інвесторам, ринок стає чутливішим до зовнішніх шоків. Масовий вихід нерезидентів може обвалити ціни. На Пхукеті цей ризик пом'якшується стійким туристичним попитом: острів прийняв понад 12 млн туристів у 2024 році.

Чи впливає посилений контроль номінальних структур на покупців кондо?

Посилений контроль стосується переважно вілл, придбаних через компанії зі схемою 51%/49%. Кондомініуми з прямим freehold-володінням у межах законної 49-відсоткової квоти залишаються найпростішим і найпрозорішим шляхом для іноземного інвестора, що робить їх відносно привабливішими на фоні перевірок.

Модель Токіо показує, куди рухається ринок: преміальні кондомініуми Азії перетворюються на інструмент розміщення капіталу. Пхукет пропонує той самий механізм при кратно меншому порозі входу та суттєво вищій дохідності. Ключове рішення інвестора, обрати проєкт, де іноземна квота ще не заповнена, а управляюча компанія має реальний track record.

Source: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.