48% des penthouses de Tokyo appartiennent a des non-residents: la lecon pour Phuket

Presque la moitie des appartements situes aux derniers etages des condominiums haut de gamme de Tokyo et Osaka appartiennent a des personnes qui n'y vivent pas. Une etude de Nikkei Asia a mesure ce chiffre a 48%, un phenomene qui n'est plus une anomalie mais un veritable modele de detention du residentiel premium en Asie. Ce modele se reproduit rapidement sur les marches balneaires de la region, Phuket en tete.

Pour un investisseur international, le signal est clair: les condominiums premium asiatiques deviennent une classe d'actifs a part entiere, pas seulement des logements. Les etages superieurs sont achetes pour leur rendement et leur potentiel de plus-value, pas pour la vue depuis le canape. Avec son quota etranger de 49% sur les condominiums en pleine propriete (freehold), Phuket s'inscrit presque parfaitement dans cette tendance.

Reponse rapide

• 48% des appartements situes aux derniers etages des condominiums de Tokyo et Osaka appartiennent a des non-residents, selon l'etude Nikkei Asia

• En Thailande, les etrangers peuvent detenir jusqu'a 49% de la surface d'un condominium en pleine propriete (freehold), conformement au Condominium Act B.E. 2522

• A Phuket, la part des non-residents parmi les acheteurs de condominiums premium (a partir de 10 millions THB) depasse 60%, selon les estimations du marche

• Le rendement locatif moyen des etages superieurs dans les projets premium de Phuket atteint 6 a 8% par an, contre seulement 2 a 3% a Tokyo

• Selon Knight Frank Thailand, le marche du luxe a Phuket devrait rester robuste en 2026, porte par la demande etrangere et les projets de residences de marque sur la cote ouest (Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay), les ventes de villas ayant progresse de 12,9% en 2025

Faits cles

• Tokyo et Osaka: l'etude Nikkei a porte sur les condominiums des quartiers centraux des deux villes. Parmi les proprietaires non-residents, une part significative provient d'investisseurs de Chine, de Taiwan et de Hong Kong

• Phuket: selon le Department of Lands thailandais, le nombre de transactions de condominiums impliquant des acheteurs etrangers sur l'ile a augmente de 25% en 2024 par rapport a 2023

• Ecart de prix: le metre carre dans un condominium haut de gamme du quartier de Minato-ku a Tokyo coute entre 2 et 3 millions de yens (environ 500 000 a 700 000 THB). Une finition equivalente dans un projet de luxe a Phuket revient a 150 000 a 250 000 THB par m2, soit 2 a 3 fois moins cher

• Cadre juridique thailandais: un acheteur etranger obtient un chanote (titre de pleine propriete) sur un condominium a condition de transferer les fonds depuis l'etranger et de le justifier via le formulaire bancaire Foreign Exchange Transaction (FET)

• Frais de transfert: lors d'un achat sur le marche secondaire, l'ensemble des frais (transfer fee, specific business tax, stamp duty) represente environ 6% de la valeur estimee ou contractuelle, selon la plus elevee des deux

• Durcissement reglementaire: les autorites thailandaises intensifient les controles sur les structures de pretes-noms utilisees pour contourner le plafond de 49% de propriete etrangere, notamment a Koh Samui et Koh Phangan, ce qui pousse certains acheteurs a privilegier les condominiums plutot que les villas

• Visa longue duree: depuis octobre 2025, un acheteur etranger peut obtenir un visa long-stay renouvelable en achetant un condominium d'une valeur minimale de 3 millions THB, dans le respect du quota etranger de 49% par projet

• Volume de l'offre: le stock total de condominiums a Phuket a augmente de 18 a 20% au cours des deux dernieres annees, ce qui exerce une pression sur les rendements du segment intermediaire, mais affecte peu, pour l'instant, le segment premium et super-premium

FAQ

Pourquoi les non-residents achetent-ils massivement les etages superieurs des metropoles asiatiques?

Les etages superieurs combinent trois atouts: une offre limitee, une liquidite maximale a la revente et le loyer le plus eleve de l'immeuble. Pour un investisseur qui ne compte pas y habiter, c'est le meilleur rapport entre prix d'entree et rendement.

Peut-on vraiment comparer le modele de Tokyo a celui de Phuket?

La comparaison directe a ses limites: Tokyo est un centre financier mondial de 14 millions d'habitants, Phuket une ile balneaire. Mais la mecanique de la demande d'investissement est identique. Les non-residents privilegient les etages superieurs pour leur pouvoir de fixation des prix, un principe qui fonctionne sur n'importe quel marche.

Quel rendement offrent les etages superieurs des condominiums a Phuket?

Dans le segment a partir de 15 millions THB, les proprietaires obtiennent 6 a 8% par an en confiant la gestion locative a une societe specialisee. En haute saison (novembre a avril), le tarif journalier d'un penthouse avec vue sur mer atteint 15 000 a 30 000 THB.

Quels quartiers de Phuket attirent le plus les investisseurs non-residents?

Trois zones concentrent l'essentiel de la demande: Bang Tao (proximite du complexe Laguna et des plages), Kata Karon (flux touristique stable) et Rawai Nai Harn (segment croissant pour la location longue duree). Chaque zone presente un profil de rendement different.

Existe-t-il des restrictions pour les etrangers qui achetent un condominium en Thailande?

La principale restriction est le quota de 49% de propriete etrangere par condominium. Une fois ce quota atteint, l'etranger ne peut acquerir une unite qu'en leasehold (bail de 30 ans renouvelable). L'achat de terrain reste interdit aux etrangers.

Comment verifier si le quota etranger d'un projet est encore disponible?

Demandez au promoteur ou a un avocat un extrait du registre du Department of Lands, qui indique la repartition actuelle entre propriete thailandaise et etrangere. Une verification juridique fiable (due diligence) prend generalement 5 a 7 jours ouvres.

Vaut-il mieux acheter sur plan ou sur le marche secondaire?

Sur plan (off-plan), le prix est generalement 15 a 25% inferieur a celui apres livraison, mais l'acheteur assume le risque de retard ou de non-conformite. Le marche secondaire est plus cher, mais permet de voir le bien reel et de verifier son historique locatif.

Ce mode de detention par des non-residents affecte-t-il les prix?

Oui. Lorsqu'une part importante des unites appartient a des investisseurs, le marche devient plus sensible aux chocs externes. Un retrait massif de non-residents pourrait faire chuter les prix. A Phuket, ce risque est attenue par une demande touristique solide, l'ile ayant accueilli plus de 12 millions de touristes en 2024.

Le modele de Tokyo montre la direction que prend le marche: les condominiums premium d'Asie deviennent un veritable instrument de placement du capital. Phuket propose le meme mecanisme avec un seuil d'entree bien plus bas et un rendement nettement superieur. La decision cle pour l'investisseur consiste a choisir un projet dont le quota etranger n'est pas encore sature et dont la societe de gestion affiche un historique verifiable.

Source: Bangkok Post

Pret a investir en Thailande ? Nos experts vous aideront a trouver la propriete ideale.