Розподіл житла при розлученні в Таїланді: що потрібно знати іноземцю

З чого починається розподіл

При розлученні в Таїланді доля житла визначається не тим, чиє ім'я зазначено в документі про власність, а юридичною кваліфікацією активу та доказами походження коштів. Тайське сімейне право поділяє все майно подружжя на дві категорії, і від того, до якої з них потрапить ваш будинок або кондомініум, залежить, чи доведеться ділити його навпіл.

• Sin Suan Tua (особиста власність) - те, що належало одному з подружжя до шлюбу, або отримане під час шлюбу як дарунок чи у спадок, а також особисті речі та знаряддя професії (Цивільний і торговий кодекс, §1471). Розподілу не підлягає.
• Sin Somros (спільна власність) - як правило, все, що придбано в період шлюбу, включно з 'плодами' особистого майна: орендним доходом, відсотками (§1474). При судовому розлученні ділиться порівну (§§1533-1535).

Ключовий момент: 'сімейний будинок' не стає спільною власністю автоматично. Закон зважає на законну кваліфікацію та докази, а не на запис у реєстрі.

Земля і тайсько-іноземний шлюб

Іноземець не може володіти землею в Таїланді. З моменту прийняття регламенту Міністерства внутрішніх справ від 23 березня 1999 року тайський чоловік або дружина, які перебувають у шлюбі з іноземцем, мають право купити землю лише за умови, що вона оформлюється як їхня особиста власність (Sin Suan Tua), а не як спільне майно.

На практиці в Земельному управлінні (Land Office) це оформлюється так:

• тайський чоловік або дружина заявляють, що кошти на купівлю є їхніми особистими (із посиланням на §1472);
• іноземний чоловік або дружина підписують стандартний 'лист-підтвердження' (หนังสือยืนยัน), у якому відмовляються від прав на землю - але виключно для цілей реєстрації.

Ця відмова дозволяє провести угоду. Однак вона не означає, що іноземець назавжди втрачає всі права.

Рішення, що змінює все: №1523/2565 (2022)

Верховний суд Таїланду в рішенні №1523/2565 (2022 р.) підтвердив принципову річ: навіть якщо будинок записаний на тайського чоловіка або дружину, а Земельне управління видало лист про те, що це його або її особисте майно, такий адміністративний документ не може скасувати дію §1474. Ця норма презюмує, що будь-який актив, придбаний у шлюбі, є спільним майном (Sin Somros), якщо немає законної підстави для виключення.

Практичний висновок: підписаний при купівлі 'лист-підтвердження' - це формальність для Земельного управління, а не відмова іноземця від майнової частки. Іноземний чоловік або дружина, які довели, що вклали особисті кошти, мають право вимагати компенсації своїх витрат - навіть коли титул оформлено лише на тайську сторону.

Будинок і земля - це різні активи

Важлива тонкість тайського права: земля і зведений на ній будинок можуть кваліфікуватися по-різному. Земля здатна залишатися особистою власністю тайського чоловіка або дружини, тоді як сам будинок (його спорудження та вартість), зведений у шлюбі на спільні кошти, розглядається окремо і може підлягати розподілу. Тому при спорі оцінюється не лише ділянка, а й внесок у зведення будівлі.

Кондомініум - найзахищеніший варіант для іноземця

Якщо житло - це квартира в кондомініумі, ситуація для іноземця принципово інша. Відповідно до Закону про кондомініуми (Condominium Act) іноземці можуть володіти юнітами в межах квоти 49% від загальної площі будівлі, причому безпосередньо і на своє ім'я (freehold).

Щоб такий юніт залишився за іноземцем при розлученні, критично важливо, щоб спочатку було дотримано процедуру:

• кошти на купівлю надійшли з-за кордону та підтверджені формою FET (Foreign Exchange Transaction), раніше відомою як Tor Tor 3 (Тор.Тор.3);
• квартира оформлена на іноземця особисто, в межах 49%-ї квоти.

При коректному оформленні кондомініум - це, як правило, особистий актив того з подружжя, на кого він записаний, і проблема тайського володіння землею тут не виникає.

Порівняння варіантів

Розлучення за згодою та через суд

• За взаємною згодою. Подружжя має право домовитися про будь-який законний розподіл, включно з компенсацією або передачею частки, і закріпити це в угоді.
• Через суд. Суддя застосовує правило 50/50 до спільного майна. Якщо один із подружжя приховав або витратив спільні активи, вони можуть бути 'повернені' до розподілу (§1534).

Вирішальне значення має паперовий слід: банківські квитанції про перекази, договори купівлі-продажу, підтвердження походження коштів. Саме докази особистого внеску дозволяють іноземцю обґрунтувати компенсацію.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Кваліфікація активу. Визначте заздалегідь, чим буде житло - Sin Suan Tua чи Sin Somros; ім'я в реєстрі не рівнозначне праву.
• Зберігайте докази щодо коштів. Перекази з-за кордону, форма FET (Тор.Тор.3), банківські сліпи, договори - без них довести компенсацію майже неможливо.
• 'Лист-підтвердження' не є відмовою від частки. Підпис для Земельного управління не позбавляє вас права вимагати повернення вкладених коштів.
• Кондомініум надійніший за землю. При купівлі через 49%-ву квоту та FET юніт залишається вашим особистим активом.
• Розрізняйте землю та будівлю. Будинок, зведений у шлюбі, може ділитися, навіть якщо ділянка є особистою власністю одного з подружжя.
• Шлюбний договір. Оформлений до шлюбу та зареєстрований, він дозволяє заздалегідь закріпити статус житла.
• Лізхолд і узуфрукт. Перевірте умови договору та записи в реєстрі - від них залежить доля права при розлученні.
• Консультація на місці. Тайська судова практика щодо змішаних шлюбів є нюансованою; рішення стосовно конкретного активу краще перевіряти з тайським адвокатом.