Шлюбний договір у Таїланді та нерухомість: що реально захищає іноземця

Навіщо іноземцю розбиратися у сімейному режимі майна

У Таїланді подружні відносини та володіння нерухомістю тісно пов'язані, однак логіка тут інша, ніж у Росії чи Європі. Іноземець не може оформити землю на себе, тому при шлюбі з громадянином Таїланду ділянку найчастіше реєструють на тайського чоловіка або дружину. Це породжує закономірне питання: що станеться з будинком і грошима, вкладеними у покупку, при розлученні або конфлікті. Шлюбний договір - один із інструментів, але далеко не найпотужніший, і важливо розуміти його реальні межі.

Два режими майна: Sin Suan Tua і Sin Somros

Тайський Цивільний і торговельний кодекс (ЦТК) поділяє майно подружжя на дві категорії.

• Sin Suan Tua - особисте майно. Сюди входить усе, що належало людині до шлюбу, а також подарунки та спадщина, отримані особисто. Особистим майном розпоряджається лише його власник.
• Sin Somros - спільне (подружнє) майно. Це активи, придбані під час шлюбу за спільні кошти, а також доходи від особистого майна. Ним подружжя управляє спільно.

Ключовий момент: шлюбний договір може регулювати лише управління спільним майном (Sin Somros). Порядок володіння та розпорядження особистим майном договором змінити не можна - воно завжди залишається під контролем власника. Тому розраховувати на те, що шлюбний контракт 'закріпить' за іноземцем частку у землі, зареєстрованій як особиста власність тайського чоловіка або дружини, не варто.

Як землю оформлюють при змішаному шлюбі

Коли громадянин Таїланду купує землю, перебуваючи у шлюбі з іноземцем, у Земельному департаменті зазвичай вимагають спільну заяву (letter of confirmation). У ній подружжя підтверджує, що кошти на ділянку є особистим майном тайської сторони, а не спільними коштами і не коштами іноземця. Після такої заяви земля реєструється як Sin Suan Tua тайської сторони.

Наслідок прямий: за нормами сімейного права іноземний чоловік або дружина не отримує права власності на цю землю і не може впливати на її продаж. Шлюбним договором це не виправляється.

Реальні інструменти захисту іноземного чоловіка або дружини

Закон обмежує іноземця лише у володінні землею, але не спорудами на ній. Будинок як об'єкт нерухомості може належати іноземцю або перебувати у спільній власності. Звідси випливають робочі схеми захисту.

1. Окрема реєстрація прав на будинок. Землю і споруду можна оформляти окремо. Якщо будинок зареєстрований як спільне майно (Sin Somros) або частково на іноземного чоловіка чи дружину, тайська сторона вже не зможе продати об'єкт цілком без згоди другого з подружжя. Опорна норма - §1475 ЦТК: якщо спільне майно належить до нерухомості (див. §456 ЦТК) або має правовстановлюючий документ, будь-хто з подружжя вправі вимагати внесення свого імені до документа як співвласника. Управління таким майном регулюється §1476 ЦТК - відчуження вимагає згоди обох.

2. Реєстрація речового права на ділянку. Іноземець може оформити на своє ім'я:

• узуфрукт (право користування, зазвичай довічне) - для забудованої землі;
• суперфіцій (право мати споруду на чужій землі) - частіше для незабудованої ділянки.

Ці права реєструються у Земельному департаменті та обтяжують титул. Зняти їх без згоди іноземця можна лише за рішенням суду - навіть попри загальне правило про можливість оскаржувати правочини між подружжям, вчинені під час шлюбу. Це один із найнадійніших варіантів, якщо кошти на покупку надходили з особистих коштів іноземця.

Порівняння інструментів

Розлучення і поділ: звідки надійшли кошти

При розірванні шлюбу подружжя має звести 'баланс' активів. Спільне майно за замовчуванням ділиться порівну; при спорі суд розподіляє його з урахуванням обставин. Важлива деталь, яку часто упускають: навіть якщо земля або будинок зареєстровані як особиста власність тайської сторони, але фактично оплачені іноземцем, ця вартість враховується при поділі. Тому документальне підтвердження джерела коштів (перекази, валютні форми при ввезенні коштів) має пряму практичну цінність.

Якщо придбавається кондомініум, ситуація простіша: іноземець може володіти юнітом напряму в межах 49-відсоткової іноземної квоти за Законом про кондомініуми (Condominium Act). Для такої покупки кошти зазвичай ввозять з-за кордону з оформленням форми FET (раніше Тор.Тор.3) - це і підтверджує право на реєстрацію юніту на іноземця, і фіксує джерело коштів на випадок поділу.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Розмежуйте режим майна заздалегідь. Пам'ятайте: шлюбний договір регулює лише Sin Somros; землю як Sin Suan Tua він не 'ділить'.
• Зберігайте докази джерела коштів - банківські перекази, форму FET для ввезених з-за кордону грошей. Це вирішує результат спору при поділі.
• Реєструйте будинок окремо або як спільне майно (§1475), якщо вкладаєтеся у споруду.
• Розгляньте узуфрукт або суперфіцій на землю - скасовуються лише через суд, дають надійний захист.
• Для кондомініуму переконайтеся, що юніт проходить за 49-відсотковою квотою і оформлена FET-форма на ваше ім'я.
• Укладайте шлюбний договір до реєстрації шлюбу і реєструйте його разом зі шлюбом - інакше він недійсний.
• Перевіряйте текст спільної заяви у Земельному департаменті: формулювання про джерело коштів впливає на ваші подальші права.