Закон про іноземний бізнес Таїланду: хто вважається 'іноземцем'

Навіщо покупцю нерухомості розбиратися в цьому законі

Коли іноземець планує володіти в Таїланді не лише квартирою в кондомініумі, а й землею, віллою або часткою в проєкті через тайську компанію, він майже завжди стикається з одним нормативним актом - Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), законом про іноземний бізнес. Саме він визначає, кого держава вважає 'іноземцем' (foreigner) і які види діяльності та форми володіння для такої особи є обмеженими.

Розуміння цього визначення є важливим тому, що від нього залежить, чи є законною структура, через яку вам пропонують 'обійти' заборону на володіння землею. Помилка тут - не формальність: йдеться про нікчемність правочину та кримінальну відповідальність.

Хто такий 'іноземець' за законом

Закон відносить до іноземців не лише фізичних осіб без тайського громадянства. До цієї категорії потрапляють:

• фізичні особи, які не мають громадянства Таїланду;
• юридичні особи, зареєстровані за межами Таїланду;
• тайські компанії, половина або більше статутного капіталу яких належить іноземцям;
• товариства, в яких керуючим партнером або відповідальною особою є іноземець.

Ключовий поріг - 50% капіталу. Якщо іноземцям належить 50% і більше, тайська за формою компанія юридично є 'іноземною' з усіма відповідними обмеженнями. Звідси й виник звичний орієнтир: іноземець може тримати в тайській компанії не більше 49%, а решта 51% - за тайськими партнерами.

Від частки в капіталі - до права голосу

Протягом тривалого часу Департамент розвитку бізнесу оцінював 'іноземність' компанії лише за прямою часткою в капіталі. Однак цей підхід виявив свою вразливість: формально тайська більшість нерідко прикривала реальний іноземний контроль.

Після резонансної справи навколо угоди сингапурського фонду з тайською телеком-групою обговорювалася реформа закону, яка запроваджувала другий критерій - право голосу (voting rights). За цією логікою компанія визнається іноземною, якщо іноземці контролюють більшість голосів, навіть коли їхня пряма частка в капіталі є меншістю. Це прямий удар по схемах, де 51% 'тайських' акцій позбавлені реального голосу.

Покупцю важливо розуміти: навіть якщо на папері у вас 49%, фактичний контроль через права голосу, привілейовані акції або акціонерні угоди може бути перекваліфікований.

Номінальні тайські акціонери - головна зона ризику

Найпоширеніша і найнебезпечніша схема - номінальні акціонери (nominees): тайські громадяни, які формально тримають 51% компанії, але не вносили реальних коштів і не несуть підприємницького ризику. Закон прямо забороняє використовувати тайців як підставних держателів акцій для обходу обмежень.

Ознаки, на які звертають увагу органи влади:

• тайські акціонери не можуть підтвердити джерело коштів на оплату своїх акцій;
• іноземець надав тайцям позику на купівлю акцій;
• акції тайців обтяжені заставою на користь іноземця;
• весь прибуток і реальне управління зосереджені у іноземця.

Наслідки - нікчемність володіння, примусовий продаж активів, штрафи та позбавлення волі як для іноземця, так і для номіналів.

Переліки обмеженої діяльності

Закон поділяє заборонену та обмежену для іноземців діяльність на три додатки:

Для роздрібної торгівлі діють окремі правила та пороги за капіталом. Фінанси, страхування, цінні папери та туризм регулюються спеціальними законами окрім FBA.

Як це пов'язано з нерухомістю

Головна точка перетину - заборона іноземцям володіти землею. Торгівля землею прямо віднесена до List 1, а пряме володіння ділянкою фізичною особою-іноземцем за Земельним кодексом є неможливим (за вузькими інвестиційними винятками). Тому покупців вілл нерідко підштовхують до купівлі землі на тайську компанію.

Саме тут і спрацьовує визначення 'іноземця': якщо така компанія створена лише задля володіння землею, не веде реальної діяльності й контролюється іноземцем, вона ризикує бути визнана номінальною структурою.

Законні альтернативи, якими користуються на практиці:

• квартира в кондомініумі - за Condominium Act іноземцям дозволено володіти до 49% площі всіх квартир у будівлі на правах freehold;
• довгострокова оренда землі (leasehold) - договір оренди за Цивільним і торговим кодексом, стаття §540 ЦТК, строком до 30 років з можливістю продовження;
• реальна операційна компанія з тайськими партнерами, які дійсно беруть участь у бізнесі.

Окремо варто пам'ятати про валютний аспект: при купівлі freehold-квартири кошти мають надійти з-за кордону в іноземній валюті та бути відображені у формі Foreign Exchange Transaction (FET / Tor Tor 3) - це підтверджує іноземне походження коштів для реєстрації права власності.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Структура володіння. Якщо земля або вілла оформлюється на тайську компанію, з'ясуйте, чи веде вона реальну діяльність і хто реально сплатив 51% тайських акцій.
• Право голосу, а не лише частка. Перевірте статут і акціонерну угоду: контроль через голоси та привілейовані акції може бути перекваліфікований як іноземний.
• Джерело коштів тайських партнерів. Позики від іноземця, застава акцій і відсутність підтверджених вкладень - ознаки номінальної схеми.
• Альтернатива у вигляді кондомініуму. Для квартири перевірте, чи не вичерпано іноземну квоту 49% у конкретній будівлі.
• Оренда замість власності. Для будинку на землі розгляньте leasehold за §540 ЦТК як більш прозорий варіант.
• Документ FET / Tor Tor 3. При купівлі freehold-квартири забезпечте переказ коштів з-за кордону з належним оформленням валютної форми.
• Ліцензія FBL. Якщо компанія провадить діяльність із List 3, переконайтеся, що вона має Foreign Business License.