Номінальне володіння землею в Таїланді: чому це незаконно і чим загрожує

Що таке 'номінальне володіння'

Іноземець за загальним правилом не може володіти землею в Таїланді на праві власності (freehold). Щоб обійти цю заборону, на ринку десятиліттями пропонують так звані 'номінальні' схеми: землю оформляють на громадянина Таїланду або на тайську компанію, але фактично розпоряджається ділянкою і отримує вигоду іноземець. Тайський власник у такій конструкції - лише формальна фігура, 'підставна особа'.

Ключове слово тут - 'фактично'. Закон дивиться не на те, чиє ім'я стоїть у чаноті (титулі), а на те, хто насправді контролює ділянку і за чий рахунок її придбано. Якщо з'ясовується, що громадянин Таїланду тримає землю 'за іноземця', справжнім власником за тайським правом вважається саме іноземець, а отже, наявне незаконне іноземне володіння землею.

Що прямо забороняє закон

Заборона адресована обом сторонам - і іноземцю, і тайському 'номіналу'.

• §96 Земельного кодексу (Land Code Act). Якщо землю придбано особою (зокрема юридичною) замість іноземця, Генеральний директор Земельного департаменту має право примусово розпорядитися цією ділянкою - фактично зобов'язати її продати.
• §113 Земельного кодексу. Той, хто набуває землю як агент іноземця, карається штрафом до 20 000 батів, або позбавленням волі до 2 років, або і тим і іншим одночасно.
• §111 Земельного кодексу. Іноземець притягується як співучасник; його відповідальність становить близько двох третин покарання 'номінала'.
• §74 Земельного кодексу. Земельний офіс має право опитувати сторони під час реєстрації правочину і відмовити у переоформленні, якщо запідозрить номінальну схему.

Якщо під час оформлення правочину сторони надали неправдиві відомості чиновнику, додаються статті Кримінального кодексу: §137 (неправдиві відомості посадовій особі - до 6 місяців) і §267 (внесення неправдивих даних до офіційного документа - до 3 років). Тобто до земельних санкцій може додатися окреме кримінальне переслідування.

Компанія-'посередник' - та сама проблема

Нерідко номінальну схему маскують під тайську компанію: іноземець отримує 49% акцій, а 51% розподіляють між тайськими 'партнерами', які насправді коштів не вкладали і рішень не приймають. Логіка та сама, що і з фізичною особою: якщо тайські акціонери тримають частки 'за іноземця', справжнім власником часток вважається іноземець, компанія визнається фактично іноземною - і володіння землею знову стає незаконним.

Ознаки того, що компанію визнають номінальною:

• тайські акціонери не вносили реальних коштів за свої частки;
• у іноземця є привілейовані акції або право вето, що дають контроль всупереч формальній меншості;
• компанія не веде самостійної господарської діяльності й існує виключно заради утримання ділянки;
• позики та 'зворотна оренда' побудовані так, що вся вигода стікається до іноземця.

Чим номінал відрізняється від законної оренди

Тут проходить головна межа. Оренда (lease) строком до 30 років за Цивільним і торговим кодексом (CCC §540) - законний інструмент. Незаконним він стає тоді, коли тайський власник перестає бути справжнім власником.

Тайський власник повинен мати титул 'на виключення іноземця': саме він має право розпоряджатися ділянкою. Іноземець може мати до землі законний інтерес - через оренду, узуфрукт або суперфіцій, - але титул до нього не переходить.

Законні альтернативи

• Оренда до 30 років (CCC §540) з реєстрацією в Земельному офісі. У орендодавця-тайця виникає обов'язок сплачувати прибутковий податок з орендних платежів.
• Узуфрукт (usufruct) - довічне право користування і отримання доходу без набуття титулу.
• Суперфіцій (superficies) - право мати у власності споруду на чужій землі; будівля і земля юридично розмежовуються.
• Кондомініум. За Condominium Act іноземці можуть володіти квартирами у власність у межах квоти - не більше 49% загальної площі будівлі. Кошти на придбання повинні надійти з-за кордону, що підтверджується формою FET (раніше Tor.Tor.3).
• Придбання через тайського чоловіка або дружину - за умови дотримання процедури і підтвердження того, що кошти належать тайській стороні; інакше правочин також можуть визнати номінальним.

Наслідки, якщо схему викрито

Земельний департамент може приписати продати ділянку у строк від 180 днів до одного року. Якщо власник не вкладеться у строк, проводиться примусовий продаж, а департамент утримує частину виручки. Паралельно можливі кримінальні провадження проти обох сторін. Іншими словами, 'номінал' - це не сіра зона, а прямий ризик втратити і землю, і вкладені кошти.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Хто реально зазначений у чаноті і чи збігається це з тим, хто приймає рішення щодо ділянки.
• Якщо пропонують тайську компанію - чи внесли тайські акціонери власні кошти і чи має компанія справжню діяльність.
• Чи немає у іноземця прихованого контролю: привілейованих акцій, права вето, генеральної довіреності на 'номінала'.
• Чи зареєстровано оренду офіційно і чи не маскує вона передачу титулу.
• Звідки надійшли кошти на придбання кондо - чи є форма FET і чи дотримано квоту 49%.
• Чи побудовано договір позики або 'зворотної оренди' так, що тайська сторона перестає бути справжнім власником, - це і є межа незаконності.