Володіння будинком окремо від землі в Таїланді: як це працює
Коротко
Як іноземець може володіти будинком у Таїланді, не маючи права власності на землю: оренда, право суперфіцію, дозвіл на будівництво та реєстрація угоди в Земельному департаменті.
Головний принцип: земля і споруда - це два різних об'єкти
Іноземцям у Таїланді закон забороняє бути власниками землі - цю заборону закріплено в Земельному кодексі (Land Code Act). Але обмеження стосується саме земельної ділянки, а не того, що на ній розташоване. Будинок, вілла або інша споруда за тайським правом можуть належати одній особі, а земля під ними - іншій.
Відправна точка тут - стаття 139 Цивільного і торгового кодексу (ЦТК): за загальним правилом власнику землі належить усе, що міцно з нею пов'язане. Однак із цього правила є винятки, і один із них прямо розрахований на ситуацію, коли будинок і ділянка мають різних власників. Саме на цьому винятку будується легальна схема придбання нерухомості іноземцем: землю він бере в довгострокову оренду (а іноді оформлює додаткове речове право), а будинок реєструє на себе як окрему особисту власність.
Чим 'тримається' право на землю
Оскільки купити ділянку неможливо, іноземець отримує права на неї одним із двох способів (їх часто комбінують):
- Довгострокова оренда (lease) - договір строком до 30 років, що реєструється в Земельному департаменті. Часто в ньому прописують опціони на продовження, але слід розуміти: автоматична виконуваність такого продовження в тайських судах не гарантована, тому це питання домовленості, а не 'вічного' права.
- Право суперфіцію (superficies) - речове право, що дозволяє володіти спорудою на чужій землі. Воно реєструється безпосередньо в титулі на землю (чаноте) і зазвичай узгоджується за строком з орендою. На практиці використовується рідше за оренду, але забезпечує міцніший зв'язок 'особа - споруда'.
Ці права на землю мають бути оформлені до того, як ви реєструватимете право власності на будинок. Спочатку - підстава для користування ділянкою, і лише потім - оформлення будівлі.
Які документи підтверджують право на будинок
У окремо розташованих будинків у Таїланді, на відміну від квартир у ліцензованих кондомініумах, немає окремого 'свідоцтва про власність' на будівлю - вона не отримує власного аналога чаноти. Право на будинок підтверджується сукупністю документів:
- Дозвіл на будівництво (building permit), виданий місцевим органом (Or.Bor.Tor.) на ім'я того, хто орендує землю або будує будинок. Це ключовий доказ того, що особа законно звела будівлю і володіє нею.
- Договір купівлі-продажу споруди, оформлений за стандартною тайською формою та зареєстрований у Земельному офісі, - при купівлі вже готового будинку.
Окремо варто розвіяти поширену хибну думку: домова книга (tabien baan) - це не документ про власність. Це лише реєстрація адреси та мешканців. Ім'я в домовій книзі не робить вас власником будинку.
Дві типові схеми при купівлі у забудовника
Якщо ви купуєте будинок, що будується, або новий будинок, забудовник зазвичай пропонує одну з двох конфігурацій (вибір залежить від його податкової структури):
- Оренда землі + договір купівлі-продажу будівлі, після чого проводиться процедура передачі права в Земельному офісі.
- Оренда землі + договір підряду на будівництво (hire of work), за якого дозвіл на будівництво одразу оформлюється на ім'я іноземного покупця.
У другому випадку ви фактично 'будуєте' будинок на себе, і право власності виникає на підставі дозволу на будівництво, виданого на ваше ім'я.
Як відбувається передача права на існуючий будинок
Продаж і переоформлення будинку окремо від землі - це формалізована процедура, яку проводить виключно Земельний департамент. Жоден інший державний орган у Таїланді не оформлює перехід права на будівлю.
| Етап | Що відбувається |
|---|---|
| 1. Підписання | Сторони підписують стандартний договір продажу споруди (тайською мовою) в Земельному офісі перед уповноваженим чиновником |
| 2. Публічне оголошення | Оголошення про продаж будинку вивішується у встановлених місцях на строк 30 днів |
| 3. Завершення | Після закінчення строку сторони повертаються до офісу, договір штампується і видається як підтвердження права |
| 4. Податки і збори | Сплачуються податки і збори за передачу, розподіл між сторонами - за домовленістю |
Мінімальний строк усієї процедури - близько 30 днів через обов'язковий період публічного повідомлення.
Важливо: якщо цю процедуру не пройдено, будинок юридично може залишитися у власності забудовника або іншої третьої особи, яка володіє землею і збудувала будівлю. Сама по собі оплата і передача ключів права власності не створюють.
Документи для реєстрації передачі
Для оформлення в Земельному офісі зазвичай знадобляться:
- паспорти / посвідчення особи сторін;
- титул на землю (чанота);
- домова книга (tabien baan);
- дозвіл на будівництво.
Що перевірити / на що звернути увагу
- На чиє ім'я оформлено дозвіл на будівництво - він має бути на вас (або на особу, у якої ви купуєте), а не 'зависати' на забудовникові.
- Чи зареєстровано права на землю - оренда та/або суперфіцій мають бути внесені до титулу, а не існувати лише 'на папері' між сторонами.
- Строк і умови продовження оренди - пам'ятайте, що 30 років гарантовано, а продовження - це домовленість, а не безумовне право.
- Чи пройдено процедуру передачі будинку в Земельному офісі - без неї будинок юридично залишається за попереднім власником.
- Не плутайте домову книгу з правом власності - вона підтверджує лише адресу і реєстрацію мешканців.
- Узгодженість строків - строк суперфіцію і строк оренди землі мають збігатися, інакше виникнуть 'прогалини' у правах.
- Податки і збори за передачу - завчасно зафіксуйте в договорі, хто і в якій частці їх сплачує.
Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.