Чи може іноземець володіти нерухомістю в Таїланді
Коротко
Розбираємо, що іноземець у Таїланді має право оформити у власність, чому придбати землю неможливо і які законні альтернативи - кондомініум, оренда, узуфрукт - реально працюють.
Коротка відповідь
Іноземець у Таїланді може бути повноправним власником квартири в кондомініумі, але не може володіти землею. Це два різних правових режими, і саме їх змішування породжує більшість помилкових уявлень і невдалих угод. Будинок на землі, вілла з ділянкою, таунхаус - усе це упирається в право на землю, яке для іноземця закрите. Нижче розглянуто, як влаштована ця система і які законні конструкції існують.
Чому землю придбати неможливо
Заборона прямо встановлена Земельним кодексом (Land Code Act B.E. 2497, 1954 р.). За загальним правилом Цивільного і торговельного кодексу (ЦТК) іноземці мають ті самі майнові права, що й тайці, однак земля виведена з-під цього принципу окремою нормою.
Стаття 86 Земельного кодексу допускає придбання землі іноземцем лише на підставі міжнародного договору. Проблема полягає в тому, що останній такий договір було припинено ще в 1970 році, і сьогодні жодна країна подібної угоди з Таїландом не має. Тобто юридичного каналу для купівлі землі іноземною фізичною особою фактично не існує.
Порушення є карним: за статтею 111 Земельного кодексу передбачено штраф до 20 000 батів та (або) позбавлення волі до двох років. Земля при цьому підлягає примусовому продажу.
Кондомініум - єдина повноцінна власність
Закон про кондомініуми (Condominium Act) надає іноземцю право оформити квартиру в безумовну власність (freehold) - із внесенням до реєстру на своє ім'я та отриманням документа про право (chanote на юніт).
Ключове обмеження - квота 49%: іноземцям у сукупності може належати не більше 49% загальної житлової площі будівлі. Решта 51% має залишатися за тайськими власниками. Тому перед купівлею завжди перевіряють, чи є в конкретному будинку вільна іноземна квота.
Окрема вимога стосується походження коштів. Гроші на купівлю юніту мають надійти з-за кордону в іноземній валюті та бути конвертовані в бати вже в Таїланді. Банк видає довідку FET (Foreign Exchange Transaction form; для сум від еквівалента певного порогу - раніше відому як Tor.Tor.3). Без цього документа Земельний департамент не зареєструє перехід права на іноземця.
Законні альтернативи для будинку і землі
Оскільки землю оформити неможливо, іноземці використовують обмежені речові та зобов'язальні права. Кожне з них має свою логіку і строк.
| Конструкція | Що надає | Строк | На що звернути увагу |
|---|---|---|---|
| Оренда (lease) | Право користування землею (або будинком) | До 30 років, реєструється в Земельному департаменті | Продовження за новим договором; 'пакет 90 років' юридично не гарантований |
| Узуфрукт (usufruct, ЦТК) | Довічне право користування та отримання доходу | На строк життя правоволодільця | Не успадковується, припиняється зі смертю |
| Суперфіцій (superficies, ЦТК) | Право мати у власності споруду на чужій землі | До 30 років або довічно | Саму споруду можна оформити на іноземця окремо від землі |
| Власність на споруду | Будинок окремо від ділянки | Безстроково | Потребує коректного розмежування прав на будинок і землю |
Важливий нюанс: споруда (будинок) і земля в тайському праві є різними об'єктами. Іноземець може володіти самим будинком, оформивши його у власність окремо, а землю під ним взяти в довгострокову оренду або отримати узуфрукт. Це робоча і перевірена схема, на відміну від спроб обійти заборону на землю.
Оренда: що важливо знати про строки
Оренда (lease) за ЦТК реєструється на строк до 30 років; домовленості понад цей строк не мають сили в частині перевищення. Часто до контракту включають опціони на продовження ще на 30 років, але слід розуміти: це зобов'язання орендодавця, а не автоматично діюче речове право. Якщо власник землі зміниться або відмовиться, примусити до продовження буває складно. Тому умови продовження, переважне право та фіксацію орендної плати прописують максимально чітко.
Тайська компанія і 'номінали' - чому це глухий кут
Раніше популярною була схема: створити тайську компанію з формальною тайською більшістю, щоб вона володіла землею. З 2006 року (методичні вказівки Земельного департаменту) і після посилення Закону про іноземний бізнес (FBA) така модель втратила надійність.
Нині влада проводить регулярні перевірки на ознаки номінального володіння, а 'тайський' статус компанії визначається через фактичний контроль, а не лише через частку в капіталі. Номінальні структури вважаються недійсними і переслідуються. Висновок однозначний: іноземно контрольована тайська компанія - небезпечний і нестабільний спосіб володіти землею.
Виняток через BOI
Теоретично стаття 96 bis Земельного кодексу (поправка 1999 р.) дозволяє іноземній фізичній особі володіти ділянкою до 1 раю (1 600 м²) для проживання - за умови інвестиції в розмірі 40 млн батів у схвалені активи та з дозволу Міністра внутрішніх справ. На практиці цей виняток майже не застосовується: умови жорсткі, право не успадковується і припиняється зі смертю власника.
Успадкування
Іноземець, який перебуває в шлюбі з громадянином Таїланду, може успадкувати землю як законний спадкоємець, але не має права зареєструвати її на себе. Успадковану землю необхідно продати протягом одного року з моменту набуття.
Що перевірити і на що звернути увагу
- Тип об'єкта. Кондомініум (freehold) або будинок із землею (лише оренда, узуфрукт, суперфіцій) - це принципово різні угоди.
- Іноземна квота 49% у конкретній будівлі - чи є вільний ліміт на момент угоди.
- Довідка FET / Tor.Tor.3 - гроші мають надійти з-за кордону у валюті; без цього реєстрація юніту на іноземця неможлива.
- Реєстрація оренди в Земельному департаменті при строку понад 3 роки; чіткі умови продовження.
- Окреме оформлення будинку і землі при купівлі вілли.
- Жодних номінальних тайських компаній для володіння землею - ризик визнання угоди нікчемною.
- Юридична перевірка chanote (титулу), обтяжень і забудовника до внесення коштів.
Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.