Право нерухомості Таїланду: що потрібно знати іноземному покупцю

Як влаштовано право нерухомості в Таїланді

Тайське майнове право виросло з континентальної (романо-германської) системи: основне джерело - Цивільний і торговий кодекс (ЦТК, англ. CCC). Для іноземця головна особливість полягає не в самих інститутах власності - вони впізнавані, - а в жорсткому обмеженні: іноземець не може безпосередньо володіти землею. Натомість можна володіти будівлею, часткою в кондомініумі та користуватися цілим набором речових прав на чужу землю. Розглянемо систему за рівнями.

Земля: чому іноземцю її не продають

Заборона на володіння землею для іноземних фізичних осіб закріплена в Земельному кодексі (Land Code Act). Формально існує виняток за §96 bis: громадянин іншої країни може придбати до 1 раю (1 600 м²) під житло, інвестувавши не менше 40 млн батів у схвалені активи або державні облігації та отримавши дозвіл Міністерства внутрішніх справ. На практиці цим шляхом майже ніхто не користується: умови суворі, право не успадковується і припиняється зі смертю власника.

Окремо варто розглянути ситуацію зі спадкуванням. Якщо іноземець стає законним спадкоємцем землі (§93), зареєструвати її на себе він однаково не зможе - землю доведеться продати, як правило, протягом року.

З цього випливає просте правило: будь-які схеми, за яких іноземець фактично управляє землею через підставного тайця ('номінала'), є незаконними. §96 Земельного кодексу прямо забороняє придбання землі 'замість' іноземця або в його інтересах, і відповідальність несуть обидві сторони.

Квартира в кондомініумі: єдине пряме право власності

Найчистіший для іноземця варіант - кондомініум. За Законом про кондомініуми (Condominium Act) іноземці можуть володіти юнітами в одній будівлі сукупно не більше 49% від загальної житлової площі; решта 51% має належати тайцям. Це і є знаменита 'квота 49%'.

Щоб зареєструвати право, кошти на купівлю потрібно ввезти до країни з-за кордону в іноземній валюті та конвертувати в бати вже всередині Таїланду. Банк видає форму FET (Foreign Exchange Transaction; раніше - Tor.Tor.3). Без цього документа Земельний департамент не зареєструє іноземну власність на юніт.

Оренда (leasehold) - для землі та вілл

Коли квота вичерпана або йдеться про віллу на землі, найчастіше використовують довгострокову оренду. Ключові правила (ЦТК §537-571):

• Максимальний строк зареєстрованої оренди - 30 років. 'Продовження' по 30 років, які обіцяють забудовники, - це лише договірне зобов'язання, а не речове право; примусити нового власника землі до їх виконання неможливо.
• Оренда за своєю природою є особистим правом орендаря. Зі смертю орендаря домовленості про продовження, як правило, припиняються (див. §569).
• Орендар не має права передавати майно в суборенду або передавати права без згоди власника.

Договір оренди строком понад 3 роки обов'язково реєструється в Земельному департаменті - інакше він діє лише 3 роки.

Будинок окремо від землі

Тайське право допускає роздільну власність на будівлю та на землю під нею. Іноземець цілком може бути власником будинку, навіть якщо земля йому не належить. Передача права на будівлю оформлюється письмово та реєструється. Важливо: домова книга (Tabien Baan; жовта Thor.Ror.13 для іноземців) - це реєстрація за місцем проживання, а не документ про власність. Власність підтверджують дозвіл на будівництво або договір купівлі-продажу.

Речові права на чужу землю

Крім оренди, ЦТК надає кілька обмежених речових прав. Усі вони реєструються на титулі та зміцнюють позицію іноземця.

Узуфрукт зручний для подружжя: тайський чоловік (дружина) - власник землі, іноземець отримує довічне право користування. Суперфіцій логічно поєднувати з орендою - він захищає право на збудований будинок. Сервітут є критично важливим для ділянок без виходу до дороги загального користування.

Титули на землю: що вважати 'чистим'

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) - повноцінний титул з точною геодезією; найкращий варіант.
• Nor Sor 3 Gor - прийнятний, межі виміряні та прив'язані.
• Nor Sor 3 - слабкий: без точної зйомки, часті суперечки щодо меж, вимагається публікація про продаж.

Податки при угоді (орієнтовно)

• Реєстраційний збір за передачу права - 2%;
• Спеціальний бізнес-податок - 3,3% (якщо застосовується, як правило, при продажу протягом 5 років);
• Гербовий збір - 0,5% (якщо не сплачено бізнес-податок);
• Прибутковий податок у джерела - 1% для компаній, прогресивний для фізичних осіб.

Хто що сплачує, сторони визначають договором.

Що перевірити та на що звернути увагу

• Тип титулу: домагайтеся Chanote або хоча б Nor Sor 3 Gor; беріть свіжу виписку з Земельного департаменту.
• Обтяження: іпотека, сервітути, узуфрукт, оренда - все це видно на звороті титулу.
• Квота 49% у кондомініумі: запитайте у юридичної особи будівлі підтвердження вільного іноземного ліміту.
• Форма FET / Tor.Tor.3: плануйте переказ коштів заздалегідь, на суму купівлі в іноземній валюті.
• Оренда: перевірте строк (не більше 30 років), факт реєстрації та реальну цінність пунктів про 'продовження'.
• Будівля та земля: розумійте, на що саме ви отримуєте право - на юніт, на будинок, на оренду землі.
• Жодних номіналів: схеми володіння землею через підставних осіб або 'сплячу' компанію є незаконними (§96 Земельного кодексу).
• Шлюб: майно, набуте в шлюбі, за §1474 ЦТК презюмується спільним (sin somros) - це впливає на структуру володіння та розлучення.