Документи на землю в Таїланді: чанот та інші титули

Навіщо розбиратися в титулах

У Таїланді 'документ на землю' - це не єдине поняття. Земельне управління (Land Department) та ряд інших відомств видають кілька типів документів, і вони принципово різняться за обсягом прав. Один титул означає повну власність, інший - лише право користуватися ділянкою, яка юридично залишається державною. Від типу титулу залежить, чи можна ділянку продати, закласти під іпотеку, поділити та отримати дозвіл на будівництво. Для покупця це перший і головний фільтр: помилка тут не виправляється жодними подальшими домовленостями.

Важливо одразу окреслити рамки для іноземця. Згідно із Земельним кодексом нерезидент не може бути власником землі і не може бути вписаний до титулу як власник ділянки. Проте на самому титулі на його користь реєструються похідні права: оренда (lease, ст. 540 Цивільного і торгового кодексу, ЦТК), узуфрукт, право проживання (habitation), право забудови (superficies) та застава. Усі ці конструкції працюють лише тоді, коли базовий титул допускає реєстрацію прав - тобто фактично лише на чаноті та на 'нор сор 3'.

Чанот - єдина повна власність

Чанот (офіційно Nor Sor 4 Jor) - це і є справжнє свідоцтво про право власності на землю. Лише він надає власнику повні права.

• Межі ділянки визначені супутниковою зйомкою (GPS) та закріплені пронумерованими бетонними межовими стовпами - це найточніший спосіб встановлення площі.
• Будь-які юридичні дії вчиняються негайно, без публікацій та періодів очікування: продаж, дарування, спадкування, оренда, іпотека.
• Ділянку можна поділити на частини, під неї видають дозволи на будівництво.

Єдине суттєве застереження стосується покинутої землі: якщо стороння особа відкрито і безперервно володіє ділянкою 10 років, за ЦТК вона може набути право власності через набувальну давність. Тому навіть власник чаноту не повинен повністю ігнорувати свою землю.

Для угод іноземця через кондомініум або довгострокову оренду чанот - бажаний мінімум: саме на ньому чисто реєструються ваші права.

'Нор сор 3' та його різновиди - підтверджене володіння

Це друга за надійністю група. Юридично це не власність, а підтверджене право володіння землею, яка формально залишається державною. Проте на таких титулах допускається реєстрація продажу, оренди та іпотеки, а також видача дозволів на будівництво.

Всередині групи є важливі відмінності:

• Nor Sor 3 - межі погоджені лише з сусідами, точної прив'язки до суміжних ділянок немає. Продаж можливий, але вимагає публічного повідомлення протягом 30 днів; ділянка не поділяється; вищий ризик прикордонних спорів та несприятливого володіння.
• Nor Sor 3 Gor - те саме підтверджене володіння, але з точною геопривязкою за аерофотозйомкою. Публікувати угоди не потрібно, ділянку можна поділяти.
• Nor Sor 3 Khor - видається там, де аерозйомки немає; межування здійснює земельний чиновник. Публікація угод не вимагається, поділ допускається.

На практиці 'нор сор 3 гор' вважається майже рівноцінним чаноту, і багато ділянок згодом переоформляють саме в чанот.

Слабкі та непередавані титули

Далі йдуть документи, які або взагалі не надають прав, або забороняють продаж.

• Sor Kor 1 - лише повідомлення про фактичне володіння (як правило, під сільське господарство). Землю можна займати і передавати у спадщину, але зареєструвати угоду, оренду, узуфрукт чи іпотеку не можна; будуватися не можна. Нові такі документи не видають з 1972 року, і підвищити їх до повного титулу сьогодні вже неможливо.
• Nor Sor 2 - тимчасовий дозвіл на зайняття землі з жорсткими строками освоєння; продаж заборонений, допускається лише спадкування.
• Sor Por Kor 4-01 - надів у рамках земельної реформи: лише сільськогосподарське використання, жодної купівлі-продажу, передача виключно у спадщину, реєстрація в Земельному управлінні неможлива.
• Sor Tor Kor - свідоцтво Лісового департаменту в зоні заповідного лісу: право проживати, але не продавати; переходить лише у спадщину.
• Por Bor Tor 5 - по суті податкова квитанція за зайняття ділянки; жодних офіційних прав на землю не надає.

З такими титулами іноземцю нічого робити: на них неможливо зареєструвати ні оренду, ні узуфрукт, ні заставу.

Порівняльна таблиця

Де тут іноземець

Земля під віллу оформляється не на іноземця, а на тайську сторону (наприклад, через довгострокову оренду за ст. 540 ЦТК або зв'язку оренда + узуфрукт/суперфіцій). Квартири - окрема історія: за Законом про кондомініуми іноземці можуть володіти у власності частками квартир у межах 49% сукупної площі будівлі, а гроші на купівлю мають надійти до Таїланду в іноземній валюті з банковим підтвердженням (форма FET - Tor Tor 3). Але і тут під будинком зазвичай лежить земля, і перевіряти її титул все одно необхідно.

Що перевірити - на що звернути увагу

• Запросіть у Земельному управлінні свіжу копію титулу і переконайтеся, що це саме чанот або, щонайменше, Nor Sor 3 Gor.
• Перевірте зворотний бік титулу: там фіксуються обтяження - іпотеки, оренди, узуфрукти, сервітути.
• Звірте ім'я продавця в титулі з його документами і переконайтеся, що він має право розпоряджатися ділянкою.
• Для тривалої оренди вимагайте реєстрацію договору на титулі; для квартири - перевірте залишок іноземної квоти 49% та наявність FET - Tor Tor 3.
• Уникайте угод за Sor Kor 1, Nor Sor 2, Sor Por Kor, Sor Tor Kor та Por Bor Tor 5 - продати або зареєструвати права на такій землі неможливо.