Суперфіцій у Таїланді: як іноземцю володіти будинком на чужій землі

Що таке суперфіцій і навіщо він іноземцю

Іноземцю в Таїланді не можна володіти землею безпосередньо. Але це не означає, що не можна стати повноправним власником будинку, який стоїть на цій землі. Таїландське право допускає розмежування: земля належить одній особі, а споруда на ній - іншій. Інструмент, що оформлює таке розмежування, називається суперфіцій (right of superficies).

Суперфіцій - це речове право (real right), прив'язане до конкретної титулованої ділянки. Він надає держателю (якого називають суперфіціарієм) законне право зводити на чужій землі споруду та володіти цією спорудою як своєю власністю, не набуваючи при цьому прав на саму ділянку. Інститут регулюється статтями §1410-1416 Цивільного і торгового кодексу Таїланду (CCC).

Для іноземного покупця це принциповий момент: заборона поширюється на землю, але не на будинок. Маючи зареєстрований суперфіцій, іноземець фігурує в документах як власник будівлі, а таїландська сторона (фізична особа або компанія) залишається власником землі.

На який строк встановлюється

Закон пропонує три варіанти строку дії:

• на визначений період - але не більше 30 років (за аналогією з лізом; після закінчення строк можна продовжити новою угодою);
• на строк життя власника землі;
• на строк життя самого суперфіціарія.

Якщо строк взагалі не зазначено, право вважається безстроковим, але будь-яка зі сторін може його припинити, завчасно повідомивши іншу (як правило - не менше ніж за розумний час або з виплатою компенсації у розмірі річної плати).

Якщо суперфіцій оформлено на фіксований строк, він стає відчужуваним і таким, що успадковується: його можна продати, подарувати або передати спадкоємцям, якщо в самій угоді прямо не передбачено інше.

Головна перевага: поєднання з орендою землі

На практиці суперфіцій рідко використовують окремо. Найнадійніша схема для іноземця - довгострокова оренда землі (ліз) + суперфіцій на будинок.

Логіка така. Оренда (ліз за §540 CCC, до 30 років з реєстрацією в Земельному департаменті) надає право користуватися ділянкою. Але у лізу є слабке місце: це зобов'язальне, а не речове право, і за певних обставин (наприклад, смерть орендаря, спір зі спадкоємцями орендодавця) його стійкість може постраждати. Суперфіцій натомість є речовим правом, 'прив'язаним' до землі.

Що це дає на практиці:

• навіть якщо договір оренди з якихось причин припиниться достроково, суперфіцій на споруду продовжує діяти і переходить у спадщину;
• суперфіцій зберігається при зміні власника землі - новий власник ділянки зобов'язаний з ним рахуватися;
• спадкоємці іноземця не втрачають будинок автоматично разом із закінченням або оскарженням оренди.

Іншими словами, ліз забезпечує доступ до землі, а суперфіцій 'фіксує' за держателем право на сам будинок.

Реєстрація та витрати

Суперфіцій існує юридично лише після реєстрації в Земельному департаменті (Land Department). Без реєстрації це просто папір між двома людьми, що не має сили щодо третіх осіб.

Ключові правила:

• реєструвати можна лише на титулованій землі (наприклад, Chanote / Nor Sor 3 Gor), що перебуває у віданні Земельного департаменту;
• запис про суперфіцій вноситься на зворот титулу (back of the title deed) - тобто закріплюється в самому документі на землю;
• державне мито за реєстрацію - близько 1,1% від вартості за договором (включаючи 0,1% гербового збору). Якщо право надається безоплатно, збір може бути мінімальним (кілька десятків батів);
• якщо на ділянці вже стоїть готова будівля, суперфіцій зазвичай реєструють лише після того, як право власності на споруду оформлено/передано і сплачено відповідні збори, або якщо держатель може довести, що будинок спочатку збудовано ним.

Коли право припиняється

Суперфіцій може припинитися:

• після закінчення встановленого строку (якщо він фіксований);
• зі смертю особи, до строку життя якої він був прив'язаний;
• при істотному порушенні умов держателем - зокрема, при несплаті встановленої плати протягом двох років поспіль власник землі має право вимагати припинення;
• за угодою сторін.

Після припинення суперфіціарій, як правило, має право знести та забрати свою споруду, привівши ділянку до первісного стану. Сторони, втім, можуть заздалегідь домовитися про інше - наприклад, що будинок залишається власнику землі з компенсацією або без.

Суперфіцій або інші схеми: порівняння

Що перевірити / на що звернути увагу

• Титул землі. Суперфіцій можливий лише на повноцінному титулі (Chanote, Nor Sor 3 Gor). Уточніть вид документа до угоди.
• Реєстрація відбулася. Переконайтеся, що запис внесено в Земельному департаменті та відображено на звороті титулу, а не залишився 'приватним договором'.
• Строк і його прив'язка. Зафіксуйте: 30 років, життя власника або життя держателя. Для надійності краще поєднувати із зареєстрованим лізом.
• Успадкування прямо прописано. Перевірте, що угода не виключає передачу права спадкоємцям.
• Доля будинку при припиненні. Заздалегідь узгодьте, що відбувається зі спорудою: знесення, викуп, перехід до власника землі.
• Готова будівля. Якщо будинок вже збудовано, з'ясуйте, чи оформлено право на споруду і хто сплачує збори при реєстрації.
• Кошти за угодою для іноземця мають надійти з-за кордону з оформленням FET-форми (колишн. Tor.Tor.3) - це стане в пригоді і для майбутнього виведення коштів.