Довіреність на угоди із землею в Таїланді: форма Tor.Dor.21 та як її правильно оформити

Навіщо потрібна довіреність у Земельному департаменті

Будь-яка угода з нерухомістю в Таїланді - купівля, продаж, передача землі, іпотека, реєстрація права оренди (lease) або сервітуту - реєструється в місцевому офісі Земельного департаменту (Land Office). За загальним правилом сторони повинні з'явитися туди особисто. На практиці це не завжди зручно: продавець живе в іншій провінції, покупець-іноземець повернувся додому, або у забудовника десятки одночасних угод. У таких випадках інтереси сторони представляє довірена особа, яка діє на підставі довіреності (power of attorney).

Важливо зрозуміти головне одразу: чиновник не прийме будь-яку довіреність. Вільно складений документ від юриста, нотаріально посвідчена 'генеральна довіреність' або шаблон з інтернету, як правило, відхиляються. Земельний департамент працює лише з власними стандартними бланками встановленого зразка.

Яка форма вимагається

Для операцій із землею (тип документа на право - Chanote/Nor.Sor.4, Nor.Sor.3 та ін.) використовується бланк Tor.Dor.21 (ท.ด.21). Для окремих угод із кондомініумами та деяких видів майна може застосовуватися Tor.Dor.22. Бланк видає сам Land Office; він однаковий по всій країні та заповнюється тайською мовою.

У довіреності обов'язково зазначається конкретна дія, яку довіритель доручає: продати, купити, закласти, зареєструвати оренду, отримати кошти тощо. Розмите формулювання 'вести всі справи' не підходить - повноваження має бути визначеним. Це перегукується із загальним принципом представництва за Цивільним і торговим кодексом Таїланду (CCC, §797 і далі): повірений діє суворо в межах наданого йому доручення.

Як правильно заповнити бланк

Земельний департамент прискіпливо ставиться до техніки оформлення. Основні правила:

• Один почерк і одне чорнило. Весь рукописний текст пишеться однією рукою та однією ручкою. Якщо використовується друкарська машинка або принтер - один і той самий шрифт по всьому документу.
• Не підписувати заздалегідь. Довіритель ставить підпис лише після того, як бланк повністю і правильно заповнений. Порожній підписаний бланк - прямий шлях до зловживань.
• Виправлення засвідчуються. Поряд із кожним виправленням, закресленням або вставкою довіритель ставить свій підпис.
• Повні дані сторін. По кожному - довірителю та повіреному - зазначаються: повне ім'я, номер посвідчення особи (для іноземця - паспорт), вік, громадянство, імена батьків, повна адреса (з номером села/будинку, вулицею, тамбоном, ампхе та провінцією) і телефон.

Свідки та підписи

Документ підписується у присутності свідків:

• Мінімум один свідок, якщо довіритель ставить звичайний підпис.
• Мінімум два свідки, якщо замість підпису використовується відбиток пальця.

Свідки зобов'язані саме розписатися - відбиток пальця від свідка не приймається. Нерідко роль свідків виконують співробітники самого Land Office, але краще уточнити це заздалегідь.

Довіреність, оформлена за межами Таїланду

Якщо довіритель не може фізично приїхати до Таїланду, довіреність можна оформити за кордоном, але її необхідно легалізувати. Бланк Tor.Dor.21 підписується у присутності та засвідчується:

• консулом або співробітником посольства/консульства Таїланду в країні перебування, або
• нотаріусом (notary public) з подальшою легалізацією/апостилем - порядок залежить від країни.

Без такого засвідчення документ, підписаний за кордоном, Земельний департамент не прийме. Для літніх довірителів (від 60 років) офіс може додатково переконатися в дієздатності та добровільності - це нормальна практика, до якої слід бути готовим.

Порівняння: що приймають і що ні

Ризики, про які необхідно пам'ятати

Головна небезпека - надто широкі повноваження. Якщо повірений отримує право і продавати, і отримувати кошти без обмежень, він фактично розпоряджається активом. Тому:

• обмежуйте доручення однією конкретною дією та, по можливості, одним об'єктом;
• не видавайте довіреність особі, в добросовісності якої ви не впевнені (особливо агенту продавця або забудовника, що представляє 'обидві сторони');
• зберігайте копію підписаного бланка та квитанцій про реєстрацію.

Окремо враховуйте, що довіреність не 'лікує' юридичних обмежень. Іноземець як і раніше не може через повіреного придбати землю у власність в обхід закону, а квота іноземного володіння в кондомініумі (49% площі за Condominium Act) і вимога щодо переказу валюти з-за кордону з оформленням FET-форми (Foreign Exchange Transaction, колишня Tor.Tor.3) для реєстрації права діють незалежно від того, чи прийшли ви до офісу особисто або через представника.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Використовується саме офіційний бланк Земельного департаменту (Tor.Dor.21 або потрібний аналог), а не 'вільна' довіреність.
• Конкретне повноваження (продати/купити/орендувати/закласти) та об'єкт чітко прописані.
• Весь текст - один почерк/шрифт і одне чорнило; виправлення засвідчені підписом довірителя.
• Підпис ставиться лише на повністю заповненому бланку, а не на порожньому.
• Свідків достатньо (1 - при підписі, 2 - при відбитку пальця), і вони розписалися, а не приклали палець.
• Якщо оформлюєте за кордоном - є засвідчення консульства/посольства або нотаріуса з легалізацією.
• Для кондо перевірено квоту 49% і наявність FET-форми на ввезену валюту до дати реєстрації.
• У вас є копія довіреності та підтвердження вчиненої угоди.