Узуфрукт у Таїланді: довічне право користування нерухомістю

Що таке узуфрукт

Узуфрукт (англ. usufruct, тайськ. сідті-кеп-кін) - це право користуватися чужою нерухомістю та отримувати від неї вигоду, не стаючи її власником. По суті власник передає іншій особі володіння та користування ділянкою, будинком або квартирою, залишаючи за собою 'голий' титул. Особа, якій надано таке право, називається узуфруктуарієм.

Ключова особливість: узуфрукт - це не договір оренди, а речове право (real right). Регулюється він статтями §1417-1428 Цивільного і торгового кодексу Таїланду (ЦТК). Різниця між зобов'язальним і речовим правом тут є принциповою та має цілком практичні наслідки, до яких ми повернемося нижче.

Для іноземців узуфрукт - один із законних інструментів отримати довгостроковий контроль над нерухомістю у країні, де пряме володіння землею для них заборонено.

Як виникає право

Узуфрукт встановлюється угодою між власником і узуфруктуарієм та обов'язково реєструється у місцевому Земельному офісі (Land Office) щодо об'єкта з належним титулом (чанот або аналог). Без реєстрації запис про речове право не з'являється на звороті титулу - а отже, воно не захищає вас належним чином.

Письмова угода фіксує умови: безоплатний це узуфрукт чи оплатний, чи встановлено строк, які об'єкти охоплюються. Документ подається разом із титулом, і чиновник вносить обтяження.

Державне мито за реєстрацію є невеликим. Якщо узуфрукт оформлюється за плату, стягується збір у розмірі 1% плюс 0,1% гербового збору від суми винагороди. Якщо право надається безоплатно, реєстрація обходиться у символічну суму - менше 100 батів за ділянку.

Строк: до 30 років або довічно

Узуфрукт може бути встановлено:

• на строк до 30 років (для юридичної особи - це максимум);
• довічно - на весь строк життя узуфруктуарія.

Якщо строк в угоді не зазначено, за замовчуванням вважається, що право надано довічно. У будь-якому разі узуфрукт припиняється зі смертю узуфруктуарія - це імперативна норма (§1418). Саме тому довічний узуфрукт і обирають найчастіше: для конкретної особи він може діяти десятиліттями, довше за звичайну 30-річну оренду.

Що узуфруктуарій може і чого не може

Може:

• володіти та користуватися об'єктом, управляти ним, отримувати дохід;
• здавати нерухомість в оренду - за загальним правилом без згоди власника (якщо договір не обмежує цього);
• передати здійснення свого права третій особі (§1422) - наприклад, дозволити користуватися будинком родичу.

Не може:

• отримати титул, продати або 'спожити' сам об'єкт - власність залишається за власником;
• передати саме право узуфрукту іншій особі - воно є непередаваним;
• передати узуфрукт у спадщину - зі смертю узуфруктуарія право автоматично припиняється і до спадкоємців не переходить.

Важливий нюанс для іноземців: хоча закон дозволяє узуфруктуарію реєструвати довгострокову оренду, на практиці багато Земельних офісів відмовляють іноземним узуфруктуаріям у реєстрації оренди понад три роки. Розраховувати на це як на гарантовану опцію не варто.

Обов'язки сторін

Узуфруктуарій зобов'язаний ставитися до майна з турботливістю розумного господаря (§1421), зберігати його сутність незмінною, нести поточні витрати, дрібний ремонт, податки та збори, пов'язані з користуванням (§1424, §1426), сплачувати страхові премії (§1427). За псування або знецінення він відповідає, якщо не доведе відсутність своєї вини (§1420).

Власник, у свою чергу, несе витрати на великий, надзвичайний ремонт (§1425). У разі неправомірного або нерозумного використання майна він має право заперечувати та вимагати забезпечення, а у разі відмови - просити суд призначити управителя (§1423).

Чому речове право є сильнішим за оренду

Головна перевага узуфрукту полягає в тому, що він 'слідує за річчю'. Продаж об'єкта власником не припиняє узуфрукт: новий власник автоматично приймає нерухомість з цим обтяженням. Оренда ж є зобов'язальним правом, і при зміні власника захищена слабше.

Як припиняється узуфрукт

Право припиняється у випадках:

• смерті узуфруктуарія (автоматично);
• спливу встановленого строку;
• за рішенням суду при протиправному користуванні (§1423).

Окремо зазначимо: законно зареєстрована оренда переживає припинення узуфрукту - це підтверджено практикою Верховного суду Таїланду (рішення 2297/2541).

Поширене застосування та його межі

Узуфрукт широко використовують для захисту інтересів іноземного з подружжя щодо нерухомості, оформленої на тайську сторону. Однак варто пам'ятати: угоди, укладені між подружжям у шлюбі, можуть забезпечувати обмежений захист при розлученні (§1469 ЦТК). Опціони на купівлю або продаж узуфруктом не охоплюються - це окремі договори, виконуваність яких за участю іноземців є сумнівною.

Що перевірити та на що звернути увагу

• Реєстрація у Земельному офісі - без неї узуфрукт не має сили речового права; переконайтеся, що обтяження внесено на зворот титулу.
• Строк - чітко зафіксуйте 'довічно' або конкретну кількість років; при пропуску формулювання право вважається довічним.
• Чистота титулу - узуфрукт реєструється лише щодо належно оформленого об'єкта (чанот); перевірте відсутність іпотек та інших обтяжень.
• Право здавати в оренду - якщо плануєте здавати, заздалегідь з'ясуйте позицію конкретного Земельного офісу щодо оренди від іноземного узуфруктуарія.
• Припинення зі смертю - пам'ятайте, що право не успадковується; для довгострокового сімейного планування продумайте окремі механізми.
• Витрати та податки - заздалегідь розподіліть у договорі, хто несе великий і поточний ремонт, податки, страхування.
• Переказ коштів - при оплатній угоді належно оформіть введення коштів до країни (FET/Tor.Tor.3), щоб підтвердити їх джерело.
• Супровід юриста - текст угоди та реєстраційні документи мають бути перевірені до подання; помилки у формулюваннях складно виправити заднім числом.