Право проживання (habitation) у Таїланді: що це таке і кому підходить

Що таке право проживання

Право проживання (англійською - habitation, тайською - 'сітхі асай') - це одне з речових прав на чуже нерухоме майно, закріплене в Цивільному і торговому кодексі Таїланду (ЦТК), §§1402-1409. Суть проста: власник будівлі надає іншій особі право мешкати в цій споруді як у житлі, не сплачуючи за це орендної плати.

Ключове слово тут - 'житло'. Право проживання завжди прив'язане до будівлі (будинку, квартири), а не до голої землі, і дає саме право мешкати, а не користуватися об'єктом будь-яким способом. Якщо мешканець починає сплачувати власнику регулярні кошти за користування, відносини перестають бути habitation і перетворюються на звичайну оренду (найм) з усіма відповідними наслідками.

Для іноземців це право становить інтерес як один із законних способів закріпити за собою проживання в тайському будинку на землі, якою іноземець за Земельним кодексом володіти не може. Проте інструмент має жорсткі обмеження, про які слід знати заздалегідь.

Строк: на певний час або довічно

Право проживання може бути встановлене двома способами:

• На певний строк - але не більше 30 років (§1403). Якщо в угоді зазначено більший період, за законом він автоматично скорочується до 30 років. Продовження допускається, і кожне продовження знову обмежене максимум 30 роками.
• Довічно - на весь строк життя особи, якій надано право (грантоотримувача). У цьому разі право припиняється зі смертю цієї особи.

Якщо строк взагалі не обумовлено, будь-яка зі сторін може припинити право, попередивши іншу сторону в розумний строк.

Головне обмеження: не можна передати і не можна успадкувати

Це центральний момент, який відрізняє habitation від власності. Згідно з §1404 ЦТК, право проживання не передається - у тому числі у спадок. Тобто:

• його не можна продати, подарувати або переступити іншій особі;
• воно не входить до спадкової маси і не переходить до дітей або подружжя;
• зі смертю грантоотримувача (або після закінчення строку) право припиняється, і будівля залишається за власником без обтяження.

Саме тому право проживання майже не має ринкової (інвестиційної) вартості як самостійний актив. Це інструмент забезпечення проживання конкретної особи, а не спосіб побудувати успадковане майнове право.

Хто ще може мешкати і хто несе витрати

За замовчуванням (§1405) разом із грантоотримувачем у будинку можуть проживати члени його сім'ї та домочадці - якщо в угоді прямо не встановлено інше.

Розподіл витрат за законом зміщений у бік мешканця:

• Власник не зобов'язаний підтримувати будівлю у придатному стані та проводити ремонт (§1407).
• Грантоотримувач, своєю чергою, не має права вимагати від власника компенсації за поліпшення, які він зробив за власний рахунок.

Тому всі ці моменти - хто лагодить дах, хто оплачує капітальний ремонт - має сенс детально прописати в самій угоді, не покладаючись на 'замовчування' закону.

Habitation, узуфрукт і оренда: порівняння

Право проживання часто плутають з узуфруктом (§§1417-1428) і довгостроковою орендою. На практиці відмінності є принциповими.

Головна відмінність від узуфрукту: узуфрукт дозволяє не лише мешкати, а й отримувати вигоду - наприклад, здавати об'єкт в оренду та отримувати дохід. Право проживання цього не дає: це 'голе' право мешкати.

Реєстрація

Щоб право проживання було повноцінним речовим правом і було захищене від третіх осіб, його реєструють у земельному управлінні (Land Office) з внесенням відмітки до документа про право власності (тайтл-дід, чанот). Без реєстрації угода діє лише як зобов'язання між сторонами і не 'слідує' за об'єктом у разі зміни власника.

Якщо право встановлюється на користь іноземця, у Land Office зазвичай запитують паспорт, а в разі правочину, пов'язаного з рухом валюти, - підтвердження ввезення коштів з-за кордону (FET-форма, раніше Tor.Tor.3). Державне мито за реєстрацію habitation є номінальним і суттєво нижчим, ніж податки під час придбання власності.

Окремо варто пам'ятати про кондомініуми: іноземець може володіти квартирою в кондо в межах квоти 49% площі будівлі (Condominium Act, B.E. 2522). Якщо квоту вичерпано, право проживання іноді розглядають як один із 'обхідних' варіантів закріпити проживання, але це слабка заміна повноцінній власності.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Строк і форма. Чітко зафіксуйте, чи є це право довічним або строковим (до 30 років), а також умови продовження.
• Реєстрація. Переконайтеся, що право внесено до чаноту в Land Office, а не оформлено лише приватною угодою.
• Особистий характер. Пам'ятайте: продати, переступити та передати у спадок це право не можна - для успадкованих конструкцій потрібен інший інструмент.
• Витрати та ремонт. Пропишіть, хто відповідає за утримання будівлі та компенсацію поліпшень, - за замовчуванням закон не на боці мешканця.
• Сім'я. Якщо важливо, щоб у будинку проживали родичі, перевірте, що угода цього не обмежує.
• Прив'язка до землі. Habitation стосується лише будівлі; статус землі (власність, оренда, узуфрукт) оформлюйте окремо.
• Юрист і due diligence. До реєстрації перевірте право власності власника та відсутність обтяжень на об'єкті.