Gesetz über ausländische Unternehmen in Thailand: Wer gilt als 'Ausländer'?

Warum Immobilienkäufer dieses Gesetz kennen müssen

Wenn ein Ausländer in Thailand nicht nur eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage, sondern auch ein Grundstück, eine Villa oder eine Beteiligung an einem Projekt über eine thailändische Gesellschaft erwerben möchte, stößt er fast immer auf ein einziges Regelwerk: den Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), das Gesetz über ausländische Unternehmen. Dieses Gesetz bestimmt, wen der Staat als 'Ausländer' (foreigner) betrachtet und welche Tätigkeiten sowie Eigentumsformen für eine solche Person eingeschränkt sind.

Das Verständnis dieser Definition ist entscheidend, denn von ihr hängt ab, ob die Struktur, über die Ihnen das 'Umgehen' des Grundstückserwerbs-Verbots angeboten wird, rechtmäßig ist. Ein Fehler ist hier keine Formsache: Es geht um die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften und um strafrechtliche Verantwortlichkeit.

Wer ist nach dem Gesetz ein 'Ausländer'?

Das Gesetz zählt zu Ausländern nicht nur natürliche Personen ohne thailändische Staatsangehörigkeit. In diese Kategorie fallen:

• natürliche Personen ohne thailändische Staatsangehörigkeit;
• juristische Personen, die außerhalb Thailands eingetragen sind;
• thailändische Gesellschaften, bei denen die Hälfte oder mehr des Stammkapitals Ausländern gehört;
• Personengesellschaften, bei denen ein Ausländer geschäftsführender oder haftender Gesellschafter ist.

Die entscheidende Schwelle liegt bei 50 Prozent des Kapitals. Gehören Ausländern 50 Prozent oder mehr, gilt eine der Form nach thailändische Gesellschaft rechtlich als 'ausländisch' - mit allen daraus folgenden Beschränkungen. Daraus entstand die bekannte Faustformel: Ein Ausländer darf an einer thailändischen Gesellschaft höchstens 49 Prozent halten, während die verbleibenden 51 Prozent auf thailändische Partner entfallen müssen.

Von der Kapitalbeteiligung zu den Stimmrechten

Lange Zeit beurteilte das Department of Business Development die 'Ausländereigenschaft' einer Gesellschaft allein anhand der direkten Kapitalbeteiligung. Dieser Ansatz erwies sich jedoch als anfällig: Eine formal thailändische Mehrheit verdeckte häufig die tatsächliche ausländische Kontrolle.

Nach einem vielbeachteten Fall im Zusammenhang mit dem Erwerb einer thailändischen Telekommunikationsgruppe durch einen singapurischen Fonds wurde eine Reform des Gesetzes diskutiert, die ein zweites Kriterium einführen sollte: die Stimmrechte (voting rights). Nach dieser Logik gilt eine Gesellschaft als ausländisch, wenn Ausländer die Mehrheit der Stimmen kontrollieren, auch wenn ihre direkte Kapitalbeteiligung unter der Mehrheitsschwelle liegt. Dies trifft direkt jene Konstruktionen, bei denen 51 Prozent der 'thailändischen' Anteile kein reales Stimmrecht besitzen.

Für Käufer ist Folgendes wichtig: Selbst wenn Sie auf dem Papier 49 Prozent halten, kann die tatsächliche Kontrolle über Stimmrechte, Vorzugsaktien oder Aktionärsvereinbarungen als ausländisch eingestuft werden.

Nominelle thailändische Aktionäre - die größte Risikozone

Die verbreitetste und gefährlichste Konstruktion sind nominelle Aktionäre (nominees): thailändische Staatsangehörige, die formal 51 Prozent der Gesellschaft halten, aber kein echtes Kapital eingebracht haben und kein unternehmerisches Risiko tragen. Das Gesetz verbietet ausdrücklich, Thais als Strohmann-Aktionäre zur Umgehung von Beschränkungen einzusetzen.

Anzeichen, auf die die Behörden achten:

• Die thailändischen Aktionäre können die Herkunft der Mittel für den Kauf ihrer Anteile nicht nachweisen;
• der Ausländer hat den Thais ein Darlehen zum Anteilskauf gewährt;
• die Anteile der Thais sind zugunsten des Ausländers verpfändet;
• sämtliche Gewinne und die tatsächliche Geschäftsführung liegen beim Ausländer.

Die Folgen sind Nichtigkeit des Eigentums, Zwangsverkauf von Vermögenswerten, Geldstrafen und Freiheitsstrafe - sowohl für den Ausländer als auch für die nominellen Aktionäre.

Listen der eingeschränkten Tätigkeiten

Das Gesetz unterteilt die für Ausländer verbotenen und eingeschränkten Tätigkeiten in drei Anhänge:

Für den Einzelhandel gelten gesonderte Regelungen und Kapitalschwellen. Finanzen, Versicherungen, Wertpapiere und Tourismus werden durch spezielle Gesetze außerhalb des FBA geregelt.

Der Zusammenhang mit Immobilien

Der wichtigste Berührungspunkt ist das Verbot für Ausländer, Grundstücke zu besitzen. Der Grundstückshandel ist ausdrücklich List 1 zugeordnet, und der direkte Besitz eines Grundstücks durch eine ausländische natürliche Person ist nach dem Grundstücksgesetzbuch nicht möglich (mit engen investitionsbezogenen Ausnahmen). Daher werden Käufer von Villen häufig dazu gedrängt, das Grundstück über eine thailändische Gesellschaft zu erwerben.

Genau hier greift die Definition des 'Ausländers': Wenn eine solche Gesellschaft ausschließlich zum Zweck des Grundstücksbesitzes gegründet wurde, keine echte Geschäftstätigkeit ausübt und von einem Ausländer kontrolliert wird, riskiert sie, als Nominee-Struktur eingestuft zu werden.

In der Praxis genutzte rechtmäßige Alternativen:

• Wohnung in einer Eigentumswohnanlage - nach dem Condominium Act dürfen Ausländer bis zu 49 Prozent der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes als Freehold-Eigentum halten;
• Langzeitpacht von Grundstücken (Leasehold) - Mietvertrag nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch, Artikel §540 ZHG, mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und Verlängerungsmöglichkeit;
• eine echte operative Gesellschaft mit thailändischen Partnern, die sich tatsächlich am Unternehmen beteiligen.

Gesondert zu beachten ist der Devisenaspekt: Beim Erwerb einer Freehold-Wohnung müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen und in einem Foreign Exchange Transaction-Formular (FET / Tor Tor 3) ausgewiesen werden - dies belegt die ausländische Herkunft der Mittel für die Eigentumsregistrierung.

Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist

• Eigentumsstruktur. Wenn ein Grundstück oder eine Villa auf eine thailändische Gesellschaft eingetragen wird, klären Sie, ob diese eine echte Geschäftstätigkeit ausübt und wer die 51 Prozent der thailändischen Anteile tatsächlich bezahlt hat.
• Stimmrechte, nicht nur Anteile. Prüfen Sie Satzung und Aktionärsvereinbarung: Kontrolle über Stimmrechte und Vorzugsaktien kann als ausländisch eingestuft werden.
• Herkunft der Mittel der thailändischen Partner. Darlehen vom Ausländer, Anteilsverpfändung und fehlende Nachweise über tatsächliche Einlagen sind Anzeichen einer Nominee-Konstruktion.
• Eigentumswohnung als Alternative. Prüfen Sie bei einer Wohnung, ob die Ausländerquote von 49 Prozent im jeweiligen Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist.
• Pacht statt Eigentum. Für ein Haus auf einem Grundstück sollten Sie Leasehold nach §540 ZHG als transparentere Option in Betracht ziehen.
• Dokument FET / Tor Tor 3. Stellen Sie beim Kauf einer Freehold-Wohnung sicher, dass die Mittel aus dem Ausland überwiesen und das Devisenformular korrekt ausgefüllt wird.
• FBL-Lizenz. Wenn die Gesellschaft Tätigkeiten aus List 3 ausübt, vergewissern Sie sich, dass sie über eine Foreign Business License verfügt.