Nominales Landeigentum in Thailand: Warum es illegal ist und welche Konsequenzen drohen

Was ist 'nominales Eigentum'?

Ausländer können Grund und Boden in Thailand grundsätzlich nicht als Volleigentum (Freehold) erwerben. Um dieses Verbot zu umgehen, werden auf dem Markt seit Jahrzehnten sogenannte 'Nominee'-Konstruktionen angeboten: Das Grundstück wird formal auf einen thailändischen Staatsbürger oder eine thailändische Gesellschaft eingetragen, während der Ausländer tatsächlich über das Grundstück verfügt und den wirtschaftlichen Nutzen daraus zieht. Der thailändische Eigentümer ist in einer solchen Konstruktion lediglich eine formale Figur - eine 'Strohperson'.

Das entscheidende Wort hier ist 'tatsächlich'. Das Gesetz fragt nicht danach, wessen Name im Chanote (Grundbuchtitel) steht, sondern danach, wer das Grundstück tatsächlich kontrolliert und auf wessen Kosten es erworben wurde. Stellt sich heraus, dass ein thailändischer Staatsbürger das Grundstück 'für einen Ausländer' hält, gilt nach thailändischem Recht der Ausländer als eigentlicher Eigentümer - womit ein rechtswidriger ausländischer Grundstückserwerb vorliegt.

Was das Gesetz ausdrücklich verbietet

Das Verbot richtet sich an beide Seiten - sowohl an den Ausländer als auch an den thailändischen 'Nominee'.

• § 96 Land Code Act (Landgesetzbuch). Wurde ein Grundstück von einer Person (einschließlich einer juristischen Person) anstelle eines Ausländers erworben, ist der Generaldirektor der Grundbuchabteilung berechtigt, zwangsweise über das Grundstück zu verfügen - im Wesentlichen den Verkauf anzuordnen.
• § 113 Land Code Act. Wer Grund und Boden als Bevollmächtigter eines Ausländers erwirbt, wird mit einer Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht oder einer Freiheitsstrafe von bis zu 2 Jahren oder beidem bestraft.
• § 111 Land Code Act. Der Ausländer wird als Teilnehmer verfolgt; seine Strafe beträgt etwa zwei Drittel der Strafe des 'Nominees'.
• § 74 Land Code Act. Das Grundbuchamt ist berechtigt, die Parteien bei der Beurkundung zu befragen und die Umschreibung zu verweigern, wenn es eine Nominee-Konstruktion vermutet.

Haben die Parteien beim Abschluss des Rechtsgeschäfts gegenüber einem Beamten falsche Angaben gemacht, kommen zusätzlich Vorschriften des Strafgesetzbuches zur Anwendung: § 137 (falsche Angaben gegenüber einem Amtsträger - bis zu 6 Monate) und § 267 (Eintragung falscher Daten in ein amtliches Dokument - bis zu 3 Jahre). Zu den grundbuchrechtlichen Sanktionen kann also eine gesonderte Strafverfolgung hinzutreten.

Die Mantelgesellschaft - dasselbe Problem

Häufig wird die Nominee-Konstruktion hinter einer thailändischen Gesellschaft verschleiert: Der Ausländer hält 49 % der Anteile, während die verbleibenden 51 % auf thailändische 'Partner' verteilt werden, die tatsächlich kein Kapital eingebracht haben und keine Entscheidungen treffen. Die Logik ist dieselbe wie beim Einzelnominee: Halten die thailändischen Gesellschafter ihre Anteile 'für den Ausländer', gilt der Ausländer als eigentlicher Anteilsinhaber, die Gesellschaft wird als faktisch ausländisch eingestuft - und die Grundstücksnutzung ist erneut rechtswidrig.

Anzeichen dafür, dass eine Gesellschaft als Nominee-Konstruktion gewertet wird:

• Die thailändischen Gesellschafter haben keine tatsächlichen Mittel für ihre Anteile eingebracht.
• Der Ausländer verfügt über Vorzugsaktien oder ein Vetorecht, das ihm trotz formaler Minderheitsbeteiligung die Kontrolle sichert.
• Die Gesellschaft übt keine eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit aus und besteht ausschließlich zum Zweck der Grundstückshaltung.
• Darlehens- und 'Rückmiet'-Konstruktionen sind so gestaltet, dass der gesamte wirtschaftliche Nutzen dem Ausländer zufließt.

Der Unterschied zwischen Nominee-Konstruktion und rechtmäßiger Miete

Hier verläuft die entscheidende Grenzlinie. Eine Miete (Lease) mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC § 540) ist ein rechtmäßiges Instrument. Rechtswidrig wird sie erst dann, wenn der thailändische Eigentümer aufhört, echter Eigentümer zu sein.

Der thailändische Eigentümer muss den Titel 'mit Ausschluss des Ausländers' innehaben: Nur er ist berechtigt, über das Grundstück zu verfügen. Der Ausländer kann ein rechtmäßiges Interesse am Grundstück haben - durch Miete, Nießbrauch oder Superfizies -, der Titel geht jedoch nicht auf ihn über.

Rechtmäßige Alternativen

• Miete bis zu 30 Jahren (CCC § 540) mit Eintragung beim Grundbuchamt. Der thailändische Vermieter ist verpflichtet, auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer zu entrichten.
• Nießbrauch (Usufruct) - lebenslanges Recht zur Nutzung und Fruchtziehung ohne Erwerb des Titels.
• Superfizies - das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen; Gebäude und Grundstück werden rechtlich getrennt.
• Wohnungseigentum (Condominium). Nach dem Condominium Act können Ausländer Wohnungen als Volleigentum innerhalb einer Quote erwerben - höchstens 49 % der Gesamtnutzfläche des Gebäudes. Die Kaufmittel müssen aus dem Ausland überwiesen werden, was durch das FET-Formular (früher Tor.Tor.3) nachzuweisen ist.
• Kauf über den thailändischen Ehegatten - unter der Voraussetzung, dass das vorgeschriebene Verfahren eingehalten und nachgewiesen wird, dass die Mittel der thailändischen Seite gehören; andernfalls kann auch dieses Rechtsgeschäft als Nominee-Konstruktion eingestuft werden.

Konsequenzen bei Aufdeckung der Konstruktion

Die Grundbuchabteilung kann anordnen, das Grundstück innerhalb einer Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr zu veräußern. Hält der Eigentümer die Frist nicht ein, erfolgt ein Zwangsverkauf, und die Abteilung behält einen Teil des Erlöses ein. Parallel dazu sind Strafverfahren gegen beide Parteien möglich. Der 'Nominee'-Weg ist mithin keine Grauzone, sondern ein unmittelbares Risiko, sowohl das Grundstück als auch das investierte Kapital zu verlieren.

Worauf zu achten ist - eine Checkliste

• Wer ist tatsächlich im Chanote eingetragen, und stimmt das mit demjenigen überein, der Entscheidungen über das Grundstück trifft?
• Wird eine thailändische Gesellschaft angeboten: Haben die thailändischen Gesellschafter eigene Mittel eingebracht, und übt die Gesellschaft eine echte Geschäftstätigkeit aus?
• Hat der Ausländer eine verdeckte Kontrolle: Vorzugsaktien, Vetorecht, Generalvollmacht über den 'Nominee'?
• Ist die Miete offiziell eingetragen, und verbirgt sie keine Titelübertragung?
• Woher stammen die Mittel für den Condominium-Kauf: Liegt das FET-Formular vor, und ist die 49 %-Quote eingehalten?
• Ist der Darlehens- oder 'Rückmiet'-Vertrag so gestaltet, dass die thailändische Seite aufhört, echter Eigentümer zu sein - genau das ist die Grenze zur Rechtswidrigkeit.