Key money (Eingangszahlung) bei der Anmietung in Thailand: Was es ist und wie man sich absichert
Kurz gesagt
Was key money bei der Anmietung von Immobilien in Thailand ist, warum diese Zahlung nicht erstattungsfähig ist, wie sie mit der Registrierung des Mietvertrags und den Steuern des Vermieters zusammenhängt und was vor der Unterzeichnung geprüft werden sollte.
Was ist key money
'Key money' (zu übersetzen als 'Eingangszahlung' oder 'Eintrittsgebühr') ist ein Betrag, den der Mieter dem Vermieter einmalig bei Vertragsabschluss zusätzlich zur regulären Miete zahlt. Im Gegenzug wird der monatliche Mietpreis unterhalb des Marktniveaus festgesetzt. Es handelt sich dabei faktisch um einen vorab geleisteten Teil der Gesamtmietkosten.
Die Besonderheit besteht darin, dass der Begriff keine einheitliche Bedeutung hat. In verschiedenen Ländern versteht man unter 'key money' ganz unterschiedliche Dinge, und in Thailand führt diese Unklarheit zu Streitigkeiten, wenn die Mietzeit endet oder eine Verlängerung ansteht.
In der internationalen Praxis kann 'key money' Folgendes bedeuten:
- eine Zuzahlung an den früheren Mieter für die Übertragung eines vorteilhaften Vertrags mit einem unter dem Marktniveau liegenden Mietzins;
- eine inoffizielle 'Gefälligkeit' an den Eigentümer für den Zugang zum Objekt;
- eine Sicherheitsleistung (Kaution).
Im thailändischen Kontext ist in der Regel die erste der 'lokalen' Bedeutungen gemeint: eine einmalige Teilzahlung der Miete, insbesondere bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien.
Wie es in der Praxis funktioniert
Nehmen wir die Anmietung eines Gewerbeobjekts für 3 Jahre mit einem Jahresmietpreis von 150.000 Baht. Neben diesem Mietpreis kann der Eigentümer key money in einer Größenordnung von etwa 100.000 bis 500.000 Baht verlangen - der genaue Betrag hängt allein von der Vereinbarung ab. Feste Berechnungsregeln gibt es nicht.
Der wirtschaftliche Sinn ist einfach: Die offiziell ausgewiesene Miete liegt unterhalb des Marktniveaus, und der fehlende Teil wird unter der Bezeichnung key money 'versteckt'. Für den Vermieter ist das attraktiv, weil er eine solche Zahlung in der Regel nicht als steuerpflichtiges Mieteinkommen ausweist.
Daraus ergibt sich eine wichtige Konsequenz: Key money wird bei Vertragsverlängerung üblicherweise erneut verlangt. Es handelt sich nicht um eine einmalige Investition 'für immer', sondern um eine Zahlung für einen bestimmten Zeitraum.
Eine gesonderte Falle stellt die Vertragsübernahme dar. Wenn Sie eine bestehende Miete zu einem auffällig niedrigen Mietpreis übernehmen, hat der frühere Mieter sehr wahrscheinlich bereits key money 'im Umschlag' gezahlt, und bei Verlängerung des Vertrags wird dieser Betrag von Ihnen verlangt.
Rechtlicher Status in Thailand
Hier muss ehrlich festgestellt werden: Ein eigenständiger, formal verankerter Begriff 'key money' existiert im thailändischen Recht nicht. Es ist ein Produkt der Vertragsfreiheit und kein separates Rechtsinstitut.
Das Mietverhältnis als solches wird durch den Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands (Civil and Commercial Code) geregelt. Die wesentlichen Vorschriften:
- § 537 CCC - allgemeine Definition des Mietvertrags (hire of property): Eine Partei überlässt der anderen eine Sache zur Nutzung gegen Entgelt.
- § 538 CCC - die Anmietung von Immobilien für einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren ist nur bei Eintragung im Grundbuchamt (Land Department) wirksam; andernfalls gilt sie für höchstens 3 Jahre.
- § 540 CCC - die Höchstlaufzeit für die Anmietung von Immobilien beträgt 30 Jahre; ein Vertrag mit längerer Laufzeit wird auf 30 Jahre verkürzt.
Key money existiert 'neben' diesen Vorschriften. Es ist als Bestandteil des vereinbarten Preises grundsätzlich zulässig, aber gerade wegen des fehlenden gesetzlichen Begriffs ist es wichtig, seine Rechtsnatur schriftlich festzuhalten: Handelt es sich um einen Teil der Miete, eine Sicherheitsleistung oder eine nicht erstattungsfähige Zahlung für das Recht, den Vertrag abzuschließen.
Wird diese Rechtsnatur nicht klar geregelt, ist ein Streit so gut wie vorprogrammiert. Ausländer mit Dreijahresverträgen wenden sich regelmäßig an Rechtsanwälte mit dem Vorwurf, vom Eigentümer betrogen worden zu sein - obwohl das eigentliche Problem darin liegt, dass unklar war, wofür genau die Zahlung geleistet wurde.
Key money, Kaution und Miete: Was ist der Unterschied
| Merkmal | Key money | Sicherheitskaution | Monatliche Miete |
|---|---|---|---|
| Zweck | Im Voraus geleisteter Teil des Mietpreises | Sicherung der Vertragspflichten | Regelmäßige Zahlung für die Nutzung |
| Erstattung | In der Regel nein | Ja, bei Fehlen von Verstößen | Wird nicht zurückerstattet |
| Bei Verlängerung | Wird häufig erneut verlangt | Bleibt in der Regel bestehen | Mietpreis wird neu verhandelt |
| Vertragliche Erfassung | Oft unklar oder 'im Umschlag' | Wird üblicherweise festgehalten | Immer festgehalten |
| Steuer beim Eigentümer | Wird häufig nicht deklariert | Kein Einkommen | Wird besteuert |
Warum das Ausländer betrifft
Für einen nicht ansässigen Käufer sind zwei damit zusammenhängende Punkte wichtig, die häufig mit Mietzahlungen verwechselt werden.
Erstens: die Eigentümerquote für Eigentumswohnungen. Nach dem Condominium Act können Ausländer höchstens 49 % der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes zu Eigentum erwerben. Langzeitmietverträge sind ein gängiger Weg, diese Einschränkung bei Häusern und Grundstücken zu umgehen, und gerade in solchen Gestaltungen taucht key money besonders häufig auf.
Zweitens: der Geldtransfer ins Land. Beim Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Ausländer müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, und die Bank stellt das Formular FET (Foreign Exchange Transaction Form, früher Tor.Tor.3) aus. Für Mietverhältnisse ist das formell nicht erforderlich, aber jede größere 'graue' Barzahlung außerhalb des Vertrags birgt Risiken - sowohl beim späteren Weiterverkauf als auch bei einem möglichen Streit.
Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist
- Halten Sie die Rechtsnatur der Zahlung schriftlich fest. Im Vertrag sollte ausdrücklich angegeben sein, ob key money ein Teil der Miete, eine Kaution oder eine nicht erstattungsfähige Zahlung für das Recht zum Vertragsabschluss ist.
- Klären Sie die Behandlung bei Verlängerung. Ob key money bei Verlängerung erneut zu zahlen ist und in welcher Höhe, sollte vor der Unterzeichnung und nicht erst am Ende der Laufzeit vereinbart werden.
- Prüfen Sie die Erstattungsfähigkeit. Gehen Sie standardmäßig davon aus, dass key money nicht erstattungsfähig ist; wenn Sie mit einer Rückzahlung rechnen, muss dies gesondert vereinbart werden.
- Gleichen Sie Laufzeit und Registrierung ab. Eine Miete von mehr als 3 Jahren muss im Grundbuchamt eingetragen werden (§ 538), die Höchstlaufzeit beträgt 30 Jahre (§ 540).
- Seien Sie bei 'niedrigem Mietpreis' vorsichtig. Ein auffällig niedriger Mietpreis bei einer Vertragsübernahme bedeutet häufig, dass ein verstecktes key money gezahlt wurde, das bei Verlängerung von Ihnen verlangt wird.
- Vermeiden Sie Zahlungen 'im Umschlag'. Nicht dokumentierte Beträge lassen sich bei einem Streit nicht geltend machen und erschweren den späteren Weiterverkauf der Rechte.
- Prüfen Sie die Vollmacht und das Eigentumsrecht des Vermieters am Objekt, bevor Sie eine größere Zahlung leisten.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Vertrags, insbesondere bei Langzeitmietverträgen für Häuser oder Grundstücke.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.