Was bei einem Verkauf der Immobilie an einen neuen Eigentümer mit dem Mietvertrag in Thailand passiert
Kurz gesagt
Wir erläutern, ob ein Mietvertrag beim Eigentümerwechsel in Thailand fortbesteht, welche Bedingungen gemäß § 569 des Thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs (TZHGB) auf den Käufer übergehen und welche als persönliche Zusagen des bisherigen Eigentümers bestehen bleiben.
Die zentrale Frage: Erlischt die Miete, wenn das Objekt verkauft wird?
Viele Mieter in Thailand befürchten, dass der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ihren Mietvertrag automatisch beendet. Das ist nicht der Fall. Nach thailändischem Recht beendet ein Eigentümerwechsel als solcher kein laufendes Mietverhältnis: Der neue Eigentümer erhält das Objekt bereits mit dem Mietvertrag 'belastet' und ist verpflichtet, diesen bis zum Ende der Laufzeit einzuhalten.
Die maßgebliche Vorschrift ist § 569 des Thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs (TZHGB). Sie bestimmt, dass beim Übergang des Eigentums auf einen neuen Eigentümer sowohl die Rechte als auch die Pflichten des bisherigen Vermieters gegenüber dem Mieter übergehen. Mit anderen Worten: Der Käufer tritt in das Mietverhältnis an die Stelle des Verkäufers ein, und der Mieter kann die Erfüllung des Vertrags nunmehr von ihm verlangen.
Es gibt jedoch einen entscheidenden Vorbehalt, den fast alle übersehen. Der Schutz nach § 569 erstreckt sich nicht auf den gesamten Vertragstext, sondern nur auf den Teil, der seinem Wesen nach zu den 'echten Mietrechten' gehört.
Die zwei Schichten jedes Mietvertrags
Das thailändische Recht unterteilt den Inhalt eines Mietvertrags in zwei Kategorien, die sich beim Verkauf des Objekts unterschiedlich verhalten.
1. Echte Mietrechte (real lease rights). Dies ist der 'Kern' des Mietverhältnisses: Höhe und Dauer der Miete, der vereinbarte Nutzungszweck, die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung wesentlicher Mängel sowie das Recht zur Untervermietung (sofern vertraglich vereinbart). Solche Bedingungen folgen kraft Gesetzes dem Objekt und sind für den neuen Eigentümer automatisch verbindlich.
2. Gewöhnliche vertragliche Verpflichtungen (contract rights). Dies sind zusätzliche Zusagen der Parteien, die auf der Vertragsfreiheit beruhen und nicht auf mietrechtlichen Normen. Klassische Beispiele sind das Recht auf Verlängerung der Miete nach 30 Jahren, eine Kaufoption für das Objekt, Vertragsstrafen sowie eine Klausel über den Übergang des Mietverhältnisses auf Erben. Diese Klauseln gelten als persönliche Verpflichtungen des bisherigen Eigentümers. Sie gehen nicht automatisch auf den Käufer über und können ihm gegenüber möglicherweise nicht durchgesetzt werden, sofern er sie nicht ausdrücklich übernommen hat.
Warum dies gerade für Verlängerungen und Optionen wichtig ist
Die Laufzeit einer registrierten Miete in Thailand ist auf 30 Jahre begrenzt (§ 540 TZHGB). Lange Konstruktionen nach dem Muster '30+30+30', mit denen ausländische Käufer geworben werden, beruhen gerade auf dem Versprechen, die Miete künftig zu verlängern. Aber ein Verlängerungsversprechen ist ein vertragliches Recht, kein echtes Mietrecht. Wird das Objekt vor dem Verlängerungszeitpunkt verkauft, ist der neue Eigentümer gesetzlich nicht zur Erfüllung verpflichtet. Genau deshalb sind Verlängerungs- und Kaufoptionen beim Eigentümerwechsel so verwundbar: Sie hängen vom guten Willen einer bestimmten Person ab, nicht von einer gesetzlichen Norm.
Die Rolle der Registrierung im Land Office
Hier verläuft eine weitere Schutzlinie. Nach § 538 TZHGB muss eine Miete mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren beim Land Department (Land Office) registriert werden, andernfalls gilt sie nur für die ersten 3 Jahre.
- Registrierte Miete: Sie wird als Belastung des Objekts eingetragen. Der Käufer sieht sie bei der Prüfung, und sie ist ihm gegenüber im vollen Umfang der 'echten' Rechte geschützt.
- Nicht registrierte Miete: Über den Drei-Jahres-Zeitraum hinaus wirkt sie gegenüber einem neuen Eigentümer praktisch nicht.
Die Registrierung ist daher keine Formalität, sondern die Voraussetzung dafür, dass § 569 überhaupt in vollem Umfang greift.
Vergleich: Was geht auf den neuen Eigentümer über
| Vertragsbedingung | Art des Rechts | Für den Käufer verbindlich |
|---|---|---|
| Laufzeit und Miethöhe | echtes Mietrecht (§ 569) | ja, automatisch |
| Nutzungszweck | echtes Mietrecht | ja |
| Beseitigung wesentlicher Mängel | echtes Mietrecht | ja |
| Recht zur Untervermietung (sofern vereinbart) | echtes Mietrecht | ja |
| Option auf Verlängerung (nach N Jahren) | vertragliches Recht | nein, sofern nicht ausdrücklich übernommen |
| Kaufoption / Eigentumsübergang | vertragliches Recht | nein |
| Vertragsstrafen gegen den Vermieter | vertragliches Recht | nein |
| Übergang der Miete auf Erben | vertragliches Recht | in der Regel nein |
Vorausbezahlte Miete und Vorauszahlungen
Ein gesondertes Risiko besteht bei Vorauszahlungen. Hat der Mieter einen größeren Betrag im Voraus geleistet (eine bei langen Leaseholds verbreitete Praxis), ist der neue Eigentümer zwar aufgrund der 'echten' Mietrechte verpflichtet, die Laufzeit einzuhalten, doch die Rückerstattung gezahlter Beträge und die Anrechnung der Vorauszahlung sind eine Abrechnungsfrage zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer. Damit eine Vorauszahlung auch gegenüber dem Käufer wirkt, sollte sie in den registrierten Mietbedingungen ausgewiesen sein und nicht nur in einer separaten Quittung.
Wie man sich im Vorfeld schützt
Die beste Strategie besteht nicht darin, auf § 569 zu vertrauen, sondern wichtige Bedingungen von vornherein in den Kern des Vertrags einzubauen und diesen zu registrieren. Eine starke Position sieht folgendermaßen aus: eine lange Laufzeit innerhalb der 30-Jahres-Grenze, Registrierung im Land Office, ausdrückliche Aufnahme des Rechts zur Untervermietung und Abtretung sowie eine schriftliche Verpflichtung jedes künftigen Käufers, die zusätzlichen Optionen als Bedingung des Kaufvertrags anzuerkennen.
Bei Eigentumswohnungen in Kondominiums sei auch auf die verwandte Einschränkung hingewiesen: Die Ausländerquote für Eigentum nach dem Kondominium-Gesetz beträgt 49 % der Gebäudefläche, und die Kaufpreiszahlung durch einen Nichtansässigen erfolgt über eine Auslandsüberweisung mit Ausstellung des FET-Formulars (Tor.Tor.3). Dies beeinflusst, welche Art von Recht - Freehold oder Leasehold - dem Käufer überhaupt zugänglich ist.
Was zu prüfen ist und worauf man achten sollte
- Ist die Miete im Land Office registriert, sofern die Laufzeit mehr als 3 Jahre beträgt (§ 538)? Ohne Registrierung endet der Schutz gegenüber einem Käufer nach 3 Jahren.
- Welche Bedingungen sind wirklich 'mietrechtlicher' und welche 'vertraglicher' Natur: Laufzeit und Miethöhe gehen über, Verlängerungs- und Kaufoptionen hingegen nicht.
- Enthält der Vertrag ein ausdrückliches Recht zur Untervermietung und Abtretung - dieses ist ein 'echtes' Recht und geht auf den neuen Eigentümer über.
- Wie ist die Verpflichtung eines künftigen Käufers geregelt, die Verlängerung oder den Kauf anzuerkennen - sie muss Bedingung des Kaufvertrags sein, kein mündliches Versprechen.
- Wie ist die Vorauszahlung dokumentiert - ist sie in den registrierten Bedingungen ausgewiesen und nicht nur in einer Quittung?
- Die Laufzeit darf 30 Jahre nicht übersteigen (§ 540); Verlängerungskonstruktionen sind rechtlich schwächer als die ursprüngliche Laufzeit.
- Bei Kondominiums - ist die 49%-Quote eingehalten und wurde die Zahlung über FET/Tor.Tor.3 abgewickelt, sofern ein Freehold in Betracht gezogen wird?
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.