Langzeitpacht in Thailand über 30 Jahre: Was ein Ausländer wissen muss

Warum Pacht statt Kauf

Ausländern ist es in Thailand verboten, Land im Wege des Eigentums (Freehold) zu erwerben - dies ist ein ausdrückliches Verbot des Landgesetzbuchs. Daher ist die Langzeitpacht (Leasehold) der verbreitetste legale Weg, ein Grundstück oder ein darauf errichtetes Haus für sich zu sichern. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um ein 'dingliches Recht an einer Immobilie', sondern um eine vertragliche (persönliche) Verpflichtung zwischen Verpächter und Pächter, die im Abschnitt 'Miete und Pacht' des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (ZHG), Artikel 537-571, geregelt ist.

Den Unterschied gilt es von Anfang an zu verstehen. Kauft ein Ausländer eine Eigentumswohnung, erwirbt er vollwertiges Eigentum an der Wohnung im Rahmen der 49-Prozent-Ausländerquote des Gebäudes (Wohnungseigentumsgesetz). Pachtet er Land, erhält er lediglich ein befristetes Nutzungsrecht auf Basis eines Vertrags. Dieses Recht ist schwächer: Es kann ohne Zustimmung des Eigentümers weder selbstständig veräußert noch belastet werden.

Pachtdauer: Woher kommt die '30-Jahres-Regel'

Die maßgebliche Beschränkung ergibt sich aus §540 ZHG: Die maximale Laufzeit einer Immobilienpacht beträgt 30 Jahre. Ein für einen längeren Zeitraum abgeschlossener Vertrag wird nicht insgesamt unwirksam, wird aber kraft Gesetzes auf 30 Jahre 'gekürzt'. Nach Ablauf dieses Zeitraums können die Parteien die Pacht um weitere maximal 30 Jahre verlängern.

Daher die auf dem Markt gängige Formel '30+30+30'. Diese sollte nüchtern betrachtet werden:

• Rechtlich geschützt ist nur der erste, förmlich registrierte 30-Jahres-Zeitraum.
• 'Optionen' auf Verlängerung sind lediglich ein Versprechen des Eigentümers, künftig einen neuen Vertrag abzuschließen. Sie werden nicht als eigenständige 90-jährige Pacht registriert.
• Der Oberste Gerichtshof Thailands hat wiederholt bestätigt: Künftige Verlängerungen setzen voraus, dass der Eigentümer als Vertragspartei noch lebt und seinen Willen erklärt. Wechselt das Land den Eigentümer, ist der neue Inhaber nicht verpflichtet, das vom Voreigentümer gegebene Verlängerungsversprechen zu erfüllen.

'90 Jahre' ist daher eine Marketingkonstruktion, keine garantierte Laufzeit.

Registrierung beim Grundstücksamt

Gemäß §538 ZHG hat eine Pacht mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren, die nicht beim Grundstücksamt (Land Office) registriert wurde, nur für die ersten drei Jahre Wirkung. Dies ist entscheidend: Eine mündliche oder lediglich von den Parteien unterzeichnete '30-jährige Pacht' ohne Registrierung schützt den Pächter nur drei Jahre lang.

Eine Registrierung ist nur bei Land mit vollwertigem Titel möglich - in erster Linie Chanote (Nor Sor 4 Jor). Der Pachteintrag wird auf der Rückseite des Grundstückstitels vermerkt, woraufhin das Recht dem Grundstück beim Eigentümerwechsel folgt. Für die Registrierung wird eine staatliche Gebühr (ca. 1 % des Gesamtpachtzinses) sowie eine Stempelsteuer erhoben.

Erbfolge, Veräußerung, Verpfändung

Dies ist der häufigste Bereich für Enttäuschungen. Nach allgemeiner Regel ist das Pachtrecht persönlicher Natur und an den Pächter als Vertragspartei gebunden. Der Oberste Gerichtshof geht davon aus, dass die Pacht mit dem Tod des Pächters endet, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Damit die Pacht auf Erben übergeht, muss das Erbrecht gesondert im Vertragstext vereinbart und registriert werden.

Darüber hinaus kann der Pächter ohne Zustimmung des Eigentümers Folgendes nicht:

• die Pacht auf einen Dritten übertragen (abtreten);
• das Objekt untervermieten bzw. weiterverpachten;
• das Pachtrecht als Kreditsicherheit verpfänden.

All diese Möglichkeiten bestehen nur, wenn sie mit dem Eigentümer vereinbart und im Vertrag aufgenommen wurden.

Pacht versus Eigentum: Kurzübersicht

Finanzen und Devisenkontrolle

Für den Erwerb einer Eigentumswohnung muss ein Ausländer Devisen aus dem Ausland einführen und vom Kreditinstitut das FET-Formular (früher Tor Tor 3) erhalten - dieses bestätigt die Mittelherkunft und ist für die Eigentumsregistrierung erforderlich. Bei einer gewöhnlichen Landpacht ist das FET-Formular formal nicht vorgeschrieben, dennoch ist die Einführung der Mittel über eine Bank mit FET-Ausstellung empfehlenswert: Dies vereinfacht eine spätere Rücküberweisung und belegt die Rechtmäßigkeit der Zahlung.

Seien Sie vorsichtig mit Vorauszahlungen für die gesamte Laufzeit. Zahlen Sie Pachtzins für 30 Jahre im Voraus und ist die Pacht nicht registriert oder erweist sich der Eigentümer als zahlungsunfähig, ist eine Rückforderung der Mittel praktisch unmöglich.

Sonderregelung für Unternehmen

Für größere Industrie- und Gewerbeansiedlungen gibt es ein Sondergesetz - das Gesetz über die Anmietung von Immobilien für Handel und Industrie (Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act, 1999) -, das eine Pacht von bis zu 50 Jahren mit einer weiteren Verlängerung um 50 Jahre zulässt. Es gilt jedoch nur für genehmigte Investitionsprojekte mit erheblichen Investitionen und ist auf den privaten Wohnungskauf durch Einzelpersonen nicht anwendbar.

Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist

• Grundstückstitel - ausschließlich Chanote (Nor Sor 4 Jor); prüfen Sie das Original beim Grundstücksamt, nicht eine Kopie.
• Die Pacht ist auf der Rückseite des Titels registriert und nicht lediglich von den Parteien unterzeichnet.
• Im Vertrag sind ausdrücklich geregelt: Erbrecht, Abtretungsrecht und Recht zur Unterverpachtung sowie die Pflicht des Eigentümers zur Verlängerung der Pacht.
• Ob auf dem Grundstück eine Hypothek, eine Pfändung oder sonstige Belastungen lasten (Auszug aus dem Grundstücksamt).
• Wer der Eigentümer ist: Handelt es sich um eine thailändische Gesellschaft, beurteilen Sie deren Stabilität - ein '30+30'-Versprechen überlebt nur einen lebenden und zahlungsfähigen Verpächter.
• Zahlungsbedingungen und Zahlungsplan; größere Vorauszahlungen erst nach der Registrierung leisten.
• Wer Steuern und Gebühren bei der Registrierung trägt (üblicherweise nach Vereinbarung aufgeteilt).
• Beauftragen Sie einen unabhängigen thailändischen Rechtsanwalt, der in keiner Verbindung zum Verkäufer oder Bauträger steht.