Verlängerungsoptionen 30+30+30 bei Mietverträgen in Thailand: Wie verlässlich sind sie wirklich?
Kurz gesagt
Eine Analyse, warum das Mietmodell 30+30+30 in Thailand rechtlich schwächer ist, als es auf den ersten Blick erscheint: Die Verlängerungsoption ist ein vertragliches Versprechen und kein dingliches Recht, und sie bindet einen neuen Eigentümer nicht.
Was das Modell 30+30+30 bedeutet
Die maximale Mietdauer für Immobilien in Thailand ist gesetzlich begrenzt. Nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (ZHG, § 540) darf ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen eine Laufzeit von 30 Jahren nicht überschreiten; haben die Parteien eine längere Laufzeit vereinbart, wird sie automatisch auf 30 Jahre verkürzt. Um diese Grenze zu umgehen, bieten Projektentwickler ausländischen Käufern das Modell '30+30+30' an: eine erste eingetragene Laufzeit von 30 Jahren zuzüglich zweier Verlängerungsoptionen von jeweils weiteren 30 Jahren. Auf dem Papier sieht das wie ein annähernd hundertjähriges Nutzungsrecht an der Immobilie aus.
Das Problem besteht darin, dass diese drei 'Dreißiger' rechtlich unterschiedliches Gewicht haben. Die erste Laufzeit ist ein vollwertiges Recht, die beiden nachfolgenden Verlängerungen hingegen sind lediglich vertragliche Versprechen. Genau hier liegt das eigentliche Risiko.
Dingliches Recht versus vertragliches Versprechen
Das thailändische Recht unterscheidet zwei Arten von Bestimmungen in einem Mietvertrag:
- Dingliches Mietrecht - das Nutzungsrecht selbst für die eingetragene Laufzeit. Es haftet an der Sache und ist für jeden neuen Eigentümer verbindlich.
- Vertragliches Versprechen - Verpflichtungen, die die Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit übernommen haben, einschließlich des Versprechens, die Miete künftig zu verlängern.
Die entscheidende Folge: Nach ZHG § 569 beendet ein Eigentumswechsel an der vermieteten Sache den Mietvertrag nicht - der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Dieser Schutz erstreckt sich jedoch ausschließlich auf die eingetragene Mietlaufzeit selbst. Die Verlängerungsoption fällt nicht darunter.
Der Oberste Gerichtshof Thailands hat diese Auffassung wiederholt bestätigt: Das Versprechen, die Miete zu verlängern, ist eine persönliche Verpflichtung des Vermieters und kein dingliches Recht des Mieters. Hat der Mieter die Option nicht ausgeübt, bevor die Immobilie verkauft oder vererbt wird, ist der neue Eigentümer nicht zur Erfüllung verpflichtet. Er kann die Verlängerung schlicht ablehnen, und eine gerichtliche Durchsetzung ist nicht möglich.
Warum die Option 'schwächer' ist als die eingetragene Laufzeit
Eine eingetragene 30-jährige Miete wird in die Register der Grundbuchabteilung (Land Department) eingetragen und ist mit dem Titel (Chanote) verknüpft. Sie ist gegen einen Eigentümerwechsel, gegen Veräußerung und gegen eine Zwangsvollstreckung durch Gläubiger des Vermieters geschützt. Die Option hingegen existiert ausschließlich als Vertragsklausel zwischen bestimmten Personen.
Daraus ergeben sich mehrere praktische Szenarien, in denen die Verlängerung 'verfallen' kann:
- Veräußerung der Immobilie. Der neue Eigentümer ist nur an die eingetragene Laufzeit gebunden, nicht jedoch verpflichtet, die Verlängerung zu unterzeichnen.
- Tod des Vermieters. Die Erben erhalten die Immobilie, nicht aber das persönliche Versprechen des Verstorbenen, die Miete zu verlängern.
- Insolvenz oder Schulden des Vermieters. Gläubiger und Insolvenzverwalter sind an die Option nicht gebunden.
- Liquidation der Projektgesellschaft. War der Vermieter eine Gesellschaft, die nicht mehr besteht, ist niemand mehr zur Erfüllung des Versprechens in der Lage.
Selbst wenn der Vermieter gutgläubig handelt und zur Verlängerung bereit ist, müssen die zweite und dritte 30-jährige Laufzeit bei Eintritt der jeweiligen Verlängerung neu beim Land Department eingetragen werden - also nach 30 bzw. 60 Jahren. Eine Vorabeintragung des gesamten 90-jährigen Konstrukts ist nicht möglich: Die Eintragung ist auf dieselben 30 Jahre begrenzt.
Vergleich: Erste Laufzeit und Verlängerungsoptionen
| Merkmal | Erste 30 Jahre (Eintragung) | Optionen +30 und +30 |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Dingliches Mietrecht | Vertragliches Versprechen |
| Eintragung beim Land Department | Ja, sofort | Erst zum Zeitpunkt der Verlängerung |
| Schutz nach § 569 ZHG bei Eigentümerwechsel | Ja | Nein |
| Bindungswirkung für Erben des Vermieters | Ja | Nein |
| Schutz bei Insolvenz des Vermieters | Ja (als Belastung des Titels) | Nein |
| Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung | Hoch | Gering |
Alternative für Wohnungen: Freehold über die Kontingentregelung
Für Wohnungen in Kondominiumanlagen gibt es einen zuverlässigeren Weg als die Langzeitmiete. Das Kondominiumgesetz gestattet Ausländern, Wohnungen im Volleigentum (Freehold) zu erwerben, und zwar innerhalb eines Kontingents von bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche des Gebäudes. Ist das Kontingent nicht ausgeschöpft, erhält der ausländische Käufer einen Chanote auf die Wohnung auf seinen Namen - ein unbefristetes Recht, das von einem Eigentümerwechsel am Gebäude unabhängig ist und keine Verlängerungen erfordert.
Für die Eintragung als Freehold-Eigentum muss das Kaufkapital aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden, und die Bank muss ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction, früher 'Tor.Tor.3') ausstellen, das den Deviseneingang bestätigt. Ohne dieses Dokument ist die Eintragung ausländischen Eigentums an einer Wohnung nicht möglich.
Die Miete (einschließlich des Modells 30+30+30) wird in der Regel dort eingesetzt, wo Freehold nicht verfügbar ist: bei Grundstücken, Villen und Wohnungen, die das 49-%-Kontingent übersteigen.
Wie sich die Risiken mindern lassen, wenn eine Miete unvermeidlich ist
Das Risiko der Optionen lässt sich nicht vollständig beseitigen, doch ein sorgfältig gestalteter Vertrag stärkt die Rechtsposition des Mieters erheblich. Häufig wird eine Kombination folgender Maßnahmen verwendet:
- Eintragung der ersten 30-jährigen Laufzeit unmittelbar nach Vertragsschluss.
- Aufnahme einer vertraglichen Verlängerungspflicht mit im Voraus festgelegten Bedingungen und einer Vertragsstrafe für den Fall der Weigerung.
- Einräumung eines Vorkaufsrechts oder einer Kaufoption zugunsten des Mieters.
- Strukturierung des Vermieters als thailändische Gesellschaft, in der der Mieter die maßgeblichen Entscheidungen kontrolliert (unter Beachtung der Beschränkungen für Nominee-Beteiligungen).
Es ist wichtig zu verstehen: Keine dieser Maßnahmen verwandelt die Option in ein dingliches Recht. Sie erhöhen lediglich die Wahrscheinlichkeit der Erfüllung und den Schadensersatz im Fall einer Verletzung.
Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist
- Ob die erste 30-jährige Laufzeit beim Land Department eingetragen ist und nicht nur schriftlich unterzeichnet wurde.
- Wer als Vermieter auftritt - eine natürliche oder eine juristische Person - und was mit der Verpflichtung bei Tod, Veräußerung oder Liquidation des Vermieters geschieht.
- Ob die Verlängerungsbedingungen im Vertrag konkret geregelt sind (Laufzeit, Preis, Fristen für die Eintragung) und nicht nur durch eine allgemeine Formulierung wie 'nach Vereinbarung der Parteien'.
- Ob eine Vertragsstrafe oder sonstige Entschädigung für die Verweigerung der Verlängerung vorgesehen ist.
- Ob für die betreffende Immobilie Freehold über das 49-%-Kontingent nach dem Kondominiumgesetz verfügbar ist - das würde das Problem der Verlängerungen vollständig beseitigen.
- Bei einem Eigentumserwerb: ob die Unterlagen für den Deviseneingang (FET/Tor.Tor.3) vorliegen.
- Ob eine unabhängige Titelprüfung (Chanote) auf Belastungen und anhängige Rechtsstreitigkeiten durchgeführt wurde.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.