Untermiete und Abtretung von Mietrechten in Thailand
Kurz gesagt
Wann ein Mieter in Thailand eine Immobilie untervermieten oder den Mietvertrag abtreten darf: Regelungen nach §544 und §306 des Zivilgesetzbuches (THZGB), Zustimmung des Eigentümers, Registrierung und Erbfolge.
Warum man das vorab verstehen sollte
Langzeitmiete (Leasehold) ist eine der gängigsten Möglichkeiten für Ausländer, Kontrolle über Immobilien in Thailand zu erlangen, insbesondere über Grundstücke und Villen, die nicht direkt in Eigentum überführt werden können. Doch Miete nach thailändischem Recht ist in erster Linie ein persönliches schuldrechtliches Recht des Mieters, mit lediglich einigen dinglichen Zügen. Daraus ergibt sich eine entscheidende praktische Konsequenz: Der Mieter darf das Objekt standardmäßig weder weitervermieten (Untermiete) noch den Vertrag selbst auf eine andere Person übertragen (Abtretung), sofern dieses Recht nicht ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist.
Diese Regel ist in §544 des Zivil- und Handelsgesetzbuches (THZGB) verankert: Der Mieter ist nicht berechtigt, die gemietete Sache unterzuvermieten oder seine Rechte ohne Zustimmung des Vermieters auf Dritte zu übertragen. Die Zustimmung erfolgt durch eine entsprechende Klausel im Vertrag. Fehlt eine solche Klausel, fehlt das Recht, und jeder Versuch, das Objekt weiterzugeben, stellt für den Eigentümer einen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses dar.
Zwei verschiedene Mechanismen: nicht verwechseln
Obwohl Untermiete und Abtretung im alltäglichen Sprachgebrauch oft gleichgesetzt werden, handelt es sich rechtlich um zwei völlig unterschiedliche Vorgänge mit verschiedenen Konsequenzen.
Untermiete (Sub-Lease, Sub-Rent): Der Mieter bleibt Partei des Hauptvertrages und haftet dem Eigentümer gegenüber weiterhin selbst. Er schließt einen separaten Vertrag mit dem Untermieter und fügt damit eine weitere Ebene der Beziehung ein. Das ursprüngliche Mietverhältnis bleibt unverändert.
Abtretung (Assignment, Transfer): Der neue Mieter tritt vollständig an die Stelle des bisherigen. Der frühere Mieter scheidet aus dem Verhältnis aus, und mit ihm erlöschen seine Verpflichtungen. Die neue Person übernimmt das Mietverhältnis zu denselben ursprünglichen Bedingungen.
Vergleich: Untermiete vs. Abtretung des Mietvertrages
| Kriterium | Untermiete | Abtretung des Mietvertrages |
|---|---|---|
| Wer bleibt dem Eigentümer gegenüber verpflichtet | Der ursprüngliche Mieter | Der neue Mieter |
| Ist Schriftform erforderlich | Nicht zwingend | Zwingend (§306 THZGB) |
| Wie viele Parteien sind an der Transaktion beteiligt | Zwei (Mieter und Untermieter) | Drei (Eigentümer, bisheriger und neuer Mieter) |
| Zustimmung des Eigentümers | In der Regel nicht gesondert erforderlich | Erforderlich, zuzüglich Mitwirkung bei der Registrierung |
| Registrierung beim Grundbuchamt | Nicht erforderlich | Erforderlich (bei Mietverhältnissen über 3 Jahre bzw. im Rahmen eines registrierten Leasehold) |
| Laufzeit und Bedingungen | Dürfen den Hauptvertrag nicht überschreiten | Gehen unverändert über, mit der verbleibenden Restlaufzeit |
Schriftform und Registrierung
Eine Untermiete kann formal auch ohne schriftliches Dokument bestehen, doch in der Praxis ist es ohne schriftliche Grundlage kaum möglich, ihre Bedingungen nachzuweisen. Daher ist ein schriftlicher Vertrag in jedem Fall zu empfehlen.
Die Abtretung hingegen erfordert gemäß §306 THZGB zwingend die Schriftform und wird bei einem registrierten Langzeitmietverhältnis beim zuständigen Grundbuchamt (Land Office) beurkundet. Der Eigentümer muss dabei nicht nur passiv zustimmen, sondern aktiv mitwirken: Er muss eine dreiseitige Vereinbarung unterzeichnen und beim Grundbuchamt erscheinen. Ohne seine Mitwirkung ist eine Registrierung der Abtretung nicht möglich. Daher empfiehlt es sich, die entsprechende Mitwirkungspflicht des Eigentümers bereits im ursprünglichen Vertrag festzulegen.
Eine wichtige Unterscheidung: Was gilt als Untermiete und was nicht
Die thailändische Rechtsprechung trifft hier eine wesentliche Differenzierung. Wenn ein Mieter ein Grundstück gepachtet hat und dieses Grundstück ohne Erlaubnis weitervermietet, stellt dies eine Untermiete und einen Verstoß gegen §544 dar. Hat er jedoch auf dem gemieteten Grundstück ein Haus errichtet und vermietet das Haus, so gilt dies nicht als Untermiete des Grundstücks, vorausgesetzt, der Vertrag enthält kein ausdrückliches Verbot der Weitergabe des Grundstücks an Dritte. Enthält der Vertrag jedoch die Klausel, dass die Nutzung des Grundstücks durch Dritte nicht gestattet ist, wird auch die Vermietung des darauf stehenden Hauses in dieser Situation als Vertragsverstoß gewertet.
Das Fazit ist eindeutig: Entscheidend ist die genaue Formulierung der Verbote und Erlaubnisse im Vertrag, nicht allgemeine Vorstellungen von Fairness.
Was bei Tod des Mieters geschieht
Da die Miete ein persönliches Recht ist, erlischt sie grundsätzlich mit dem Tod des Mieters und wird nicht vererbt. Der Vertrag endet, die Zahlungspflicht ebenso. Dies ist ein häufiger und folgenschwerer Irrtum: Die Familie rechnet damit, die Villa auf 30 Jahre zu erben, doch rechtlich gibt es nichts zu vererben.
Damit die Rechte auf die Erben übergehen können, muss der Vertrag eine gesonderte, ausdrücklich formulierte Klausel über den Übergang des Mietverhältnisses auf die Erben enthalten (Succession Clause). Ohne eine solche Klausel ist der Eigentümer berechtigt, das Mietverhältnis als beendet zu betrachten.
Gesondert zum Thema Verkauf von Leasehold
Wenn ein Ausländer von vornherein eine Langzeitmiete mit dem Ziel eingeht, diese später mit Gewinn weiterzuverkaufen, müssen dieses Ziel und das Recht zur Abtretung mit Zustimmung des Eigentümers im Vertrag festgehalten werden. Dabei sollte man sich die Natur des Vermögenswerts nüchtern vor Augen führen: Der Mieter besitzt die Immobilie nicht und hat keinen Eigentumstitel. Ein Leasehold mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und ohne tatsächlich registriertes Verlängerungsrecht ist ein schwindender Vermögenswert: Mit jedem Jahr verringern sich die Restlaufzeit und damit auch der Marktwert der Abtretung.
Bei Eigentumswohnungen in Condominiums ist die Situation eine andere: Ein Ausländer kann im Rahmen der Foreign Quota innerhalb von 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes gemäß dem Condominium Act Volleigentum (Freehold) erwerben. In diesem Fall handelt es sich um echtes Eigentum und nicht um ein Mietverhältnis. Die Zahlung beim Erwerb einer solchen Wohnung wird über eine Bank unter Verwendung des FET-Formulars (Tor.Tor.3) abgewickelt, das den Deviseneingang aus dem Ausland bestätigt. Dieses Dokument wird beim späteren Verkauf und bei der Rückführung der Mittel ins Ausland benötigt.
Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist
- Enthält der Vertrag eine Klausel über das Recht zur Untermiete und/oder Abtretung. Ohne diese untersagt §544 beide Vorgänge.
- Sind Untermiete und Abtretung klar voneinander abgegrenzt und sind die Bedingungen für jeden Fall beschrieben.
- Mitwirkungspflicht des Eigentümers bei der Registrierung der Abtretung beim Land Office (bei registrierten Mietverhältnissen).
- Schriftform der Abtretung, da mündliche Vereinbarungen nach §306 THZGB keine Rechtswirkung haben.
- Vorhandensein einer Erbfolgeklausel (Succession Clause), da der Vertrag andernfalls mit dem Tod des Mieters endet.
- Ausdrückliche Verbote im Vertragstext bezüglich der Nutzung des Objekts durch Dritte, da diese selbst eine scheinbar harmlose Hausvermietung zu einem Vertragsverstoß machen können.
- Restlaufzeit und Vorhandensein bzw. Registrierung des Verlängerungsrechts, da dies den tatsächlichen Wert dessen bestimmt, was abgetreten wird.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.