Spezielle Unternehmenssteuer (SBT) in Thailand: Was der Verkäufer beim Weiterverkauf vor Ablauf von 5 Jahren zahlt

Was ist die SBT und warum ist sie für den Käufer relevant

Die spezielle Unternehmenssteuer (Specific Business Tax, SBT, thai. 'Thurakit Chaphо') ist eine Steuer, die beim Eigentumsübergang einer Immobilie in Thailand erhoben wird, wenn das Geschäft seinem Wesen nach als kommerziell eingestuft wird. In der Praxis bedeutet dies fast immer dasselbe: Das Objekt wird früher als fünf Jahre nach dem Erwerb verkauft. Der Staat geht davon aus, dass ein schneller Weiterverkauf kein Wohnungswechsel, sondern Gewinnerzielung ist, und besteuert ihn entsprechend.

Obwohl die SBT formal vom Verkäufer getragen wird, ist dies für den Käufer kein gleichgültiges Thema. Erstens wird die Höhe der Steuer häufig zum Verhandlungsgegenstand, da die Parteien die Kosten der Eintragung beim Grundbuchamt (Land Department) oft aufteilen. Zweitens bestimmt die SBT die tatsächliche Rendite, wenn der Käufer einen baldigen Weiterverkauf oder eine kurzfristige Vermietung plant.

SBT-Satz und seine Zusammensetzung

Der Basissatz der speziellen Unternehmenssteuer beträgt 3 % des Transaktionspreises. Hinzu kommt eine Gemeindeabgabe in Höhe von 10 % des Steuerbetrags selbst, sodass der effektive Gesamtsatz 3,3 % beträgt.

Wichtiger Punkt: Die Steuer wird auf den höheren der beiden folgenden Werte berechnet - entweder den vom Grundbuchamt festgesetzten amtlichen Bewertungswert (Assessed Value) oder den tatsächlichen Vertragspreis. Eine künstliche Absenkung der Bemessungsgrundlage unter den Bewertungswert ist nicht möglich, da der Beamte seinen eigenen Wert zugrunde legt.

Die Fünfjahresregel: Wann keine SBT anfällt

Die wichtigste Befreiung betrifft natürliche Personen. Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist und das Objekt mehr als fünf Jahre vor der Übertragung gehalten hat, wird keine SBT erhoben. Stattdessen wird die reguläre Stempelsteuer fällig (siehe unten).

Neben der Haltedauer sieht das Gesetz weitere Tatbestände vor, bei denen natürliche Personen von der SBT befreit sind:

• Wohnung am Meldeort. Wenn das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt wurde und der Name des Verkäufers mindestens ein Jahr ab dem Erwerbsdatum im Hausbuch (Thabian Baan) eingetragen war, wird die Steuer auch bei einem Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren nicht erhoben.
• Übertragung an Erben. Übergang auf einen gesetzlichen Erben oder aufgrund eines Testaments.
• Übertragung an ein leibliches Kind (nicht jedoch an ein adoptiertes Kind).
• Unentgeltliche Übertragung an staatliche Stellen sowie an Tempel, Kirchen und Moscheen (mit einer flächenbezogenen Begrenzung).
• Durch Erbschaft erworbenes Vermögen.

Für juristische Personen (thailändische Gesellschaften) gilt die Fünfjahresregel nicht in gleicher Weise wie für natürliche Personen: Der Immobilienverkauf durch eine Gesellschaft unterliegt fast immer der SBT, da er als Geschäftstätigkeit eingestuft wird.

SBT und Stempelsteuer: eine statt der anderen

Eine häufige Verwechslung: Stempelsteuer (Stamp Duty) und SBT werden nicht addiert. Die Logik ist gegenseitig ausschließend:

• Wenn das Geschäft der SBT (3,3 %) unterliegt, wird die Stempelsteuer nicht erhoben.
• Wenn die SBT nicht anfällt (zum Beispiel bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren), wird die Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % fällig.

Ein Verkäufer, der das Objekt mehr als fünf Jahre gehalten hat, zahlt also anstelle von 3,3 % nur 0,5 %. Das ist der finanzielle Kern der 'Fünfjahresregel'.

Das Gesamtbild der Steuern bei einer Transaktion

Um die Gesamtbelastung beim Eigentumsübergang einschätzen zu können, empfiehlt es sich, alle Zahlungen in der Übersicht zu sehen.

Wichtig: Die Übertragungsgebühr von 2 % wird stets fällig, unabhängig davon, ob SBT oder Stempelsteuer erhoben wird. Die Quellensteuer (Withholding Tax) wird bei privaten Verkäufern nach einem progressiven Tarif unter Berücksichtigung der Haltedauer berechnet, während beim Verkauf durch eine Gesellschaft der Käufer als juristische Person einen fixen Satz von 1 % zugunsten der Körperschaftsteuer des Verkäufers einbehält.

Eigentumswohnungen, Ausländer und Währung

Die SBT ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Verkäufers - ein Ausländer, der eine Eigentumswohnung im Rahmen eines Volleigentums (Freehold) hält, zahlt die Steuer nach denselben Regeln wie ein Thai. Dies ist von der Quotenfrage zu trennen: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) dürfen Ausländer insgesamt nicht mehr als 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes als Eigentum halten.

Gesondert zu beachten ist der Geldtransfer ins Land. Für den Erwerb einer Eigentumswohnung auf den Namen eines Ausländers müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen und in Thailand in Baht umgetauscht werden; die Bank stellt eine Bescheinigung aus, die als Foreign Exchange Transaction (FET, früher Tor.Tor.3) bezeichnet wird. Dieses Dokument benötigt der künftige Verkäufer, um beim Weiterverkauf die Mittel ungehindert wieder ins Ausland transferieren zu können. Auf die Berechnung der SBT hat das FET keinen direkten Einfluss, doch ohne dieses Dokument wird die spätere Transaktion und die Rückführung der Gelder erheblich erschwert.

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Haltedauer des Verkäufers. Klären Sie das Datum der Eigentumsregistrierung beim aktuellen Eigentümer: weniger als fünf Jahre bedeutet fast sicher SBT von 3,3 %, mehr als fünf Jahre bedeutet Stempelsteuer von 0,5 %.
• Ist der Verkäufer eine natürliche oder eine juristische Person? Ein Verkauf durch eine thailändische Gesellschaft unterliegt in der Regel unabhängig von der Haltedauer der SBT.
• Eintragung im Hausbuch. War eine verkaufende Privatperson länger als ein Jahr in dem Objekt mit Hauptwohnsitz gemeldet, ist eine Befreiung von der SBT auch bei einer Haltedauer von weniger als fünf Jahren möglich.
• Bemessungsgrundlage. Die Steuern werden auf den höheren der beiden Werte berechnet - Bewertungswert oder Vertragspreis; fordern Sie die Bewertung des Grundbuchamts rechtzeitig an.
• Kostenverteilung. Legen Sie im Vertrag klar fest, wer welche Zahlung übernimmt; eine pauschale Regelung 'Steuern 50/50' ohne nähere Aufschlüsselung führt am Schalter der Eintragungsbehörde regelmäßig zu Streitigkeiten.
• FET/Tor.Tor.3. Beim Kauf einer Eigentumswohnung auf ausländischen Namen sollten Sie die Bescheinigung über den Währungstransfer aufbewahren, da sie beim späteren Verkauf und der Geldüberweisung ins Ausland benötigt wird.
• Prüfen Sie die 49-%-Quote für ausländisches Eigentum im jeweiligen Gebäude, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
• Rechnen Sie netto. Legen Sie bei einer Investition mit geplantem Weiterverkauf in Ihrem Renditemodell die SBT zugrunde, nicht die begünstigte Stempelsteuer, wenn Sie vorhaben, das Objekt vor Ablauf von fünf Jahren zu veräußern.