Steuern und Abgaben bei der Immobilienübertragung in Thailand: wer zahlt wie viel

Woraus sich die Transaktionskosten zusammensetzen

Bei einem Eigentümerwechsel an Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen (Condominiums) in Thailand wird die Registrierung vom zuständigen Land Office durchgeführt. Genau dort werden am Tag der Transaktion alle Pflichtabgaben gleichzeitig festgesetzt und beglichen - ohne Zahlung kommt die Registrierung des Eigentumsübergangs nicht zustande. Die Höhe richtet sich nicht danach, was der Käufer dem Verkäufer tatsächlich gezahlt hat, sondern maßgeblich nach dem vom Finanzministerium festgesetzten Schätzwert des Objekts.

Es gibt vier wesentliche Abgaben:

• Umschreibungsgebühr (Transfer Fee);
• Sondergewerbesteuer mit kommunalem Zuschlag (SBT);
• Stempelsteuer (Stamp Duty);
• einbehaltene Einkommensteuer (Withholding Tax).

Hinzu kommt eine gesonderte Gebühr für die Hypothekenregistrierung, sofern der Käufer einen Kredit aufnimmt.

Schätzwert, nicht der Vertragspreis

Ein entscheidender Punkt, der häufig übersehen wird: Der Sachbearbeiter berechnet die Steuern auf Grundlage des sogenannten behördlichen Schätzwerts (Appraised Value). Dabei handelt es sich um einen amtlichen Wert, der alle vier Jahre neu festgesetzt wird; der laufende Zyklus gilt für die Jahre 2023 bis 2026. Liegt der im Vertrag ausgewiesene Kaufpreis über dem Schätzwert, wird bei bestimmten Abgaben der jeweils höhere der beiden Beträge herangezogen.

Den Kaufpreis im Vertrag künstlich niedrig anzusetzen, um Steuern zu sparen, ist rechtswidrig. Ist der Käufer eine juristische Person, kann die Steuerbehörde die Daten des Land Office später mit den Buchführungsunterlagen abgleichen und noch Jahre danach Steuern nacherheben sowie Bußgelder verhängen. Die vermeintliche Ersparnis ist daher illusorisch.

Die vier Abgaben: Sätze und Zahlungspflichtige

Die regulären (nicht vergünstigten) Sätze stellen sich wie folgt dar:

Die Zuordnung 'wer zahlt' ist gelebte Praxis, keine zwingende Vorschrift. Die Parteien können im Kaufvertrag jede Position beliebig neu verteilen; das Land Office verlangt lediglich, dass der Gesamtbetrag vollständig entrichtet wird. Auf dem Sekundärmarkt wird die Umschreibungsgebühr häufig hälftig geteilt. Bei Transaktionen mit einem Bauträger begrenzt das Gesetz den Anteil des Käufers an dieser Gebühr auf einen Prozent.

Die wichtigste Regel: SBT und Stempelsteuer werden nicht gleichzeitig erhoben

Dies ist eine häufige Quelle von Verwechslungen. Sondergewerbesteuer und Stempelsteuer schließen sich gegenseitig aus. Fällt bei einer Transaktion SBT an, wird die Stempelsteuer automatisch nicht erhoben. Umgekehrt entsteht die Stempelsteuer von 0,5 % nur dann, wenn SBT nicht zur Anwendung kommt.

Die Fünf-Jahres-Regel: wann SBT anfällt

Die Sondergewerbesteuer (3 % zuzüglich 10 % kommunalem Zuschlag, insgesamt 3,3 %) wird in zwei Fällen erhoben:

• der Verkäufer ist ein Unternehmen (juristische Person); oder
• der Verkäufer als natürliche Person hat das Objekt weniger als 5 Jahre gehalten.

Ein wichtiger Vorbehalt für natürliche Personen: Hat jemand die Immobilie zwar weniger als fünf Jahre gehalten, war jedoch dort mit Wohnsitz angemeldet (Name im Hausbuch, Thabian Baan eingetragen) und tatsächlich mindestens 12 Monate dort wohnhaft, entsteht keine SBT - stattdessen wird die Stempelsteuer von 0,5 % fällig. Bei der Veräußerung einer selbst bewohnten Immobilie ist die Steuerbelastung daher in der Regel geringer.

Einbehaltene Einkommensteuer

Diese Abgabe zieht das Land Office als Vorauszahlung auf die künftige Einkommensteuer des Verkäufers ein:

• bei einem Verkäufer in Form einer Kapitalgesellschaft: 1 % des höheren Betrags aus Kaufpreis oder Schätzwert;
• bei einem Verkäufer als natürliche Person: nach dem progressiven Einkommensteuertarif unter Berücksichtigung von Freibeträgen in Abhängigkeit von der Haltedauer (in der Praxis im Durchschnitt etwa 0 bis 3 % des Betrags).

Für den Käufer ist der Betrag der einbehaltenen Steuer nicht unmittelbar relevant, beeinflusst jedoch die Verhandlungen über die Kostenverteilung.

Befristete Vorzugssätze

Aktualisiert am 10.10.2026. Die Maßnahmen von 2022 (Satz von 0,01 % für die erste Immobilie bis 3 Millionen Baht) gelten nicht mehr. Derzeit gilt eine andere Vergünstigung, angekündigt durch Verordnungen des Innenministeriums, die am 1. Juli 2026 in der Royal Gazette veröffentlicht wurden: Vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 sind die Umschreibungsgebühr und die Gebühr für die Eintragung einer Sicherheit an der Immobilie auf 0,01 % gesenkt. Sie gilt nur für thailändische Staatsangehörige (natürliche Personen) und nur, wenn Kaufpreis und Schätzwert jeweils 7 Millionen Baht nicht übersteigen (bei der Gebühr für die Sicherheit auch der Darlehensbetrag). Ausländische Käufer und Gesellschaften sind ausgeschlossen: Ein Ausländer zahlt die reguläre Umschreibungsgebühr von 2 % des Schätzwerts (wie sie zwischen den Parteien aufgeteilt wird, regelt der Vertrag). Die übrigen Abgaben bleiben unverändert: Die Specific Business Tax von 3,3 % oder die Stempelsteuer von 0,5 % sowie die Quellensteuer des Verkäufers werden wie üblich berechnet. Solche Maßnahmen sind befristet und werden durch gesonderte Verordnungen verlängert; prüfen Sie den Satz daher vor der Übertragung beim Land Office.

Miete und 'Verkauf über eine Gesellschaft'

Die Registrierung einer Langzeitmietvereinbarung (nach dem thailändischen Zivilgesetzbuch maximal 30 Jahre, Abschnitt 540 ZGB und folgende) wird gesondert besteuert: 1 % der gesamten Mietzahlungen für die Vertragslaufzeit zuzüglich 0,5 % Stempelsteuer, zahlbar bei der Registrierung.

Manchmal schlägt ein als Kapitalgesellschaft auftretender Verkäufer vor, anstelle einer Grundstücksübertragung Anteile an der grundstückshaltenden Gesellschaft zu verkaufen, um die Abgaben des Land Office zu umgehen. Zu beachten ist: Die Steuerbehörde kann ein solches Konstrukt als Steuerhinterziehung umqualifizieren; zudem erfordert es eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Aktiva und Verbindlichkeiten der Gesellschaft.

Ablauf am Tag der Transaktion

Die eigentliche Registrierung nimmt mehrere Stunden in Anspruch. Zahlungen werden per Bankscheck (Kassenschein) oder in bar angenommen - gewöhnliche persönliche Schecks werden nicht akzeptiert. Ein ausländischer Käufer, der nicht persönlich erscheinen kann, stellt eine Vollmacht ausschließlich auf dem thailändischsprachigen Formular der Grundbuchabteilung (Land Department) aus; andere Vollmachtsformen werden nicht anerkannt. Darüber hinaus gilt für Eigentumswohnungen eine Ausländerquote: Nicht mehr als 49 % der Gesamtnutzfläche eines Gebäudes dürfen sich in ausländischem Eigentum befinden (Condominium Act), und die Kaufmittel müssen aus dem Ausland überwiesen und mit dem Formular Tor.Tor.3 (FET) nachgewiesen werden.

Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist

• Den behördlichen Schätzwert des Objekts vorab in Erfahrung bringen - die Steuern werden davon berechnet, nicht vom Vertragspreis.
• Haltedauer des Verkäufers und tatsächlichen Wohnsitz/Anmeldung klären: Davon hängt ab, ob SBT von 3,3 % oder Stempelsteuer von 0,5 % anfällt.
• Im Vertrag vorab festlegen, wer welche Abgabe trägt - die 'übliche' Aufteilung ist nicht verbindlich.
• Beachten Sie, dass der Vorzugssatz von 0,01 % (bis 30. Juni 2027) nur thailändischen Staatsangehörigen bei Preis und Schätzwert bis 7 Millionen Baht zusteht; ein Ausländer zahlt 2 % Umschreibungsgebühr.
• Einer Absenkung des Vertragspreises nicht zustimmen - das Risiko von Nacherhebungen und Bußgeldern verbleibt beim Beteiligten.
• Beim Erwerb über eine Gesellschaft oder im Wege einer Langzeitmiete einen unabhängigen Rechtsanwalt für die Due Diligence hinzuziehen.