Jährliche Grundsteuer in Thailand: Steuersätze, Freibeträge und Fristen
Kurz gesagt
Wie die jährliche Grund- und Gebäudesteuer in Thailand nach dem Gesetz B.E. 2562 (2019) funktioniert: Steuersätze für Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen und gewerbliche Objekte, Freibeträge für den Hauptwohnsitz, Fristen und Strafen.
Was diese Steuer ist und woher sie stammt
Seit dem 1. Januar 2020 gilt in Thailand eine einheitliche Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax). Sie wurde durch das Gesetz B.E. 2562 (2019) eingeführt und ersetzt zwei frühere Abgaben: die alte 'Haus- und Grundsteuer' (House and Land Tax) sowie die lokale Bodenentwicklungssteuer (Local Development Tax). Das frühere System erfasste nur Mieteinnahmen und ließ brachliegende Grundstücke sowie selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend unberührt. Das neue Gesetz stellt nicht mehr den Ertrag, sondern den vom Grundbuchamt festgestellten Verkehrswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage in den Mittelpunkt.
Erhoben wird die Steuer von den Gemeinden (Thesaban) und Bezirksverwaltungen (Or.Bor.Tor.) am Belegenheitsort des Objekts. Es handelt sich um eine rein jährliche Vermögensabgabe, die in keinem Zusammenhang mit den einmaligen Kosten beim Erwerb steht - also nicht mit der Übertragungsgebühr, der Stempelsteuer oder der Quellensteuer.
Wer zahlt und wann
Steuerpflichtig ist derjenige, der das Objekt am 1. Januar des betreffenden Jahres besitzt. Das ist der Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Rechts: Nießbrauch (CCC §1417) oder Erbbaurecht (Superficies, CCC §1410). Wer im Laufe des Jahres Eigentümer wird, ist für dieses Jahr nicht steuerpflichtig - die Pflicht liegt beim Eigentümer zum Jahresbeginn.
Der übliche Zeitplan sieht wie folgt aus:
- Im Februar versendet die Gemeinde den Steuerbescheid mit der Berechnung.
- Die Zahlung muss bis zum 30. April erfolgen.
- Höhere Beträge dürfen in Raten beglichen werden (in der Regel bis zu drei Teilzahlungen).
Bleibt der Bescheid aus, entbindet das nicht von der Steuerpflicht - insbesondere bei neuen oder nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten sollte man selbst bei der zuständigen Verwaltung vorstellig werden.
Steuersätze: Wohnen, Eigentumswohnung, Gewerbe, Grundstück
Die Steuersätze sind progressiv gestaffelt und hängen von der Nutzungsart und dem Verkehrswert des Objekts ab. Die wichtigste Vergünstigung gilt für den Hauptwohnsitz: Bei natürlichen Personen werden die ersten erheblichen Wertanteile vollständig von der Steuer ausgenommen.
| Objektkategorie | Steuerfreier Schwellenwert | Steuersatz oberhalb des Schwellenwerts |
|---|---|---|
| Hauptwohnsitz (Haus mit Grundstück, natürliche Person) | bis 50 Mio. THB - 0 % | 0,02-0,10 % |
| Hauptwohnsitz - nur Gebäude (Eigentumswohnung) | bis 10 Mio. THB - 0 % | 0,02-0,10 % |
| Sonstiges Wohneigentum (Zweitwohnsitz, Vermietung) | keiner | 0,02-0,30 % |
| Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude | Erleichterungen für natürliche Personen | 0,01-0,10 % |
| Gewerbe und Industrie | keiner | 0,30 % (Kabinett kann auf bis zu 0,70 % anheben) |
| Brachliegendes oder ungenutztes Grundstück | keiner | 0,30 %, alle 3 Jahre +0,30 Prozentpunkte, Obergrenze 1,20 % |
Einige praktische Schlussfolgerungen aus der Tabelle:
- Für die meisten Eigentümer einer selbst genutzten Eigentumswohnung mit einem Wert bis 10 Mio. THB beträgt die tatsächliche Steuerlast null.
- Brachliegendes Land wird streng - und mit der Zeit zunehmend höher - besteuert: Das Gesetz setzt bewusst Anreize, Grundstücke zu nutzen, statt sie auf Vorrat zu halten.
- Landwirtschaftliche Flächen im Eigentum natürlicher Personen genossen in den ersten Jahren nach Einführung des Gesetzes zusätzliche befristete Befreiungen; Unternehmen kommen nicht in den Genuss solcher Erleichterungen.
Freibetrag für den Hauptwohnsitz: Voraussetzungen
Der Nullsatz für den Hauptwohnsitz gilt nicht automatisch. Um ihn in Anspruch nehmen zu können, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Der Eigentümer ist eine natürliche Person und kein Unternehmen.
- Der Name des Eigentümers ist zum 1. Januar im Hausbuch (Tabien Baan) unter dieser Adresse eingetragen.
- Die Vergünstigung wird nur für ein Objekt als Hauptwohnsitz im gesamten Land gewährt.
Jede Vermietung des Objekts - selbst für einen einzigen Monat - oder seine Übertragung auf ein Unternehmen lässt den Anspruch auf den Freibetrag entfallen: Das Objekt wechselt in die Kategorie 'sonstiges Wohneigentum' oder 'Gewerbe' mit dem entsprechenden Steuersatz.
Ein besonderer Hinweis für Ausländer: Den eigenen Namen als Eigentümer einer Eigentumswohnung ins Hausbuch eintragen zu lassen, ist für Ausländer über das 'gelbe Tabien Baan' (Tor.Or. 13) möglich. Ohne diesen Registereintrag zum Jahresbeginn kann der steuerfreie Schwellenwert für den Hauptwohnsitz nicht beansprucht werden - selbst wenn die Wohnung im Rahmen der 49-Prozent-Ausländerquote nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) rechtmäßig ins Eigentum übertragen wurde.
Nutzungsänderung und Strafen
Ändert sich die Nutzung eines Objekts - zum Beispiel wenn man beginnt, es zu vermieten -, muss dies innerhalb von 60 Tagen der Bezirksverwaltung gemeldet werden. Dafür ist eine Meldung auf dem Formular (ภ.ด.ส.03) einzureichen, mit der der Status des Objekts im Register berichtigt wird.
Wird diese Pflicht nicht eingehalten, kann das teuer werden: Neben der Nachforderung der Steuer zum korrekten Satz drohen Verzugszinsen von rund 0,5 % pro Monat sowie Bußgelder wegen verspäteter Zahlung. Bei einer Statusänderung empfiehlt es sich daher, die Gemeinde rechtzeitig zu informieren, anstatt eine Prüfung abzuwarten.
Grund- und Gebäudesteuer und Vermietung sind verschiedene Dinge
Die jährliche Vermögenssteuer ist nicht mit Ertragsteuern zu verwechseln. Wer eine Immobilie vermietet, erzielt steuerpflichtiges Einkommen, das in die jährliche Einkommensteuererklärung (PIT) einfließt. Bei einem Verkauf fallen gesondert die Übertragungsgebühr (2 %), die Stempelsteuer (0,5 %) beziehungsweise die besondere Geschäftssteuer (3,3 % bei einer Haltedauer von weniger als 5 Jahren) sowie die Quellensteuer an. Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer besteht neben all diesen Abgaben und ersetzt keine davon.
Was zu prüfen ist und worauf man achten sollte
- Wer war am 1. Januar Eigentümer - diese Person zahlt für das gesamte Jahr; beim Kauf sollte man klären, ob der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.
- Kategorie des Objekts im Register - Wohnen, Zweitwohnsitz, Gewerbe oder brachliegendes Grundstück: Davon hängt der Steuersatz unmittelbar ab.
- Eintrag im Hausbuch zum 1. Januar - ohne diesen ist der steuerfreie Schwellenwert für den Hauptwohnsitz nicht zugänglich; Ausländer benötigen das gelbe Tabien Baan (Tor.Or. 13).
- Wird das 'Hauptwohnobjekt' vermietet - selbst eine kurze Vermietung hebt den Freibetrag auf.
- Fristen: Der Bescheid kommt in der Regel im Februar, die Zahlung ist bis zum 30. April fällig; das Ausbleiben des Bescheids befreit nicht von der Steuerpflicht.
- Nutzungsänderung - die Verwaltung ist innerhalb von 60 Tagen zu informieren (Formular ภ.ด.ส.03), andernfalls drohen Verzugszinsen von ca. 0,5 % pro Monat.
- Brachliegendes Grundstück - bei ungenutztem Land ist ein Anstieg des Steuersatzes mit der Zeit einzukalkulieren.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.