Steuern und Abgaben beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Wer zahlt wie viel

Was auf den Käufer zukommt

Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Thailand wird nicht bei einem Notar abgeschlossen, sondern beim zuständigen Land Office (Grundbuchamt) am Standort des Gebäudes. Dort erfolgt die Umschreibung des Eigentumsrechts, und gleichzeitig werden alle Steuern und Abgaben festgesetzt. Solange die Zahlungen nicht geleistet sind, registriert der zuständige Beamte den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer nicht. Die Kostenstruktur muss daher im Voraus verstanden werden, denn sie wirkt sich unmittelbar auf den endgültigen Kaufpreis aus.

Es gibt insgesamt vier Zahlungen: die Umschreibungsgebühr (Transfer Fee), die Specific Business Tax (SBT), die Stempelsteuer (Stamp Duty) und die beim Verkauf einbehaltene Einkommensteuer (Withholding Tax). Ein wichtiges Merkmal: Die Berechnungsgrundlage ist bei den meisten dieser Zahlungen nicht der im Vertrag vereinbarte Preis, sondern der vom Staat festgesetzte Schätzwert.

Der Schätzwert als Berechnungsgrundlage

Das Land Office führt eine eigene Tabelle der Schätzwerte (Appraised Value) und aktualisiert diese etwa alle vier Jahre. Diese Zahl liegt häufig deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Für die einzelnen Zahlungen gelten unterschiedliche Regeln:

• Umschreibungsgebühr: wird ausschließlich auf Basis des Schätzwerts berechnet.
• Specific Business Tax und Stempelsteuer: auf Basis des Schätzwerts oder des tatsächlichen Verkaufspreises, je nachdem, welcher höher ist.
• Einkommensteuer: auf Basis des Schätzwerts unter Berücksichtigung der Haltedauer.

Der Schätzwert einer konkreten Wohnung kann vorab beim zuständigen Land Office erfragt werden, was eine genaue Kostenberechnung vor Vertragsunterzeichnung ermöglicht.

Die vier Zahlungen im Einzelnen

Umschreibungsgebühr - 2%. Diese Grundgebühr wird für die eigentliche Registrierung des Eigentumsübergangs erhoben. Üblicherweise teilen die Parteien sie hälftig, doch die Verteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden. Bei Neubauten schützt das Gesetz den Käufer: Der Bauträger darf ihm nicht mehr als die Hälfte dieser Gebühr auferlegen und muss die übrigen Steuern selbst tragen.

Specific Business Tax (SBT) - 3,3%. Diese Steuer wird erhoben, wenn der Verkauf als gewerblicher Vorgang gilt. Das entscheidende Kriterium ist die Haltedauer: Verkauft eine Privatperson die Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, wird das Geschäft standardmäßig als gewinnorientierter Immobilienverkauf eingestuft, und die Steuer wird fällig. Gesetzlich ist der Verkäufer zahlungspflichtig.

Stempelsteuer - 0,5%. Sie wird vom Verkäufer gezahlt, jedoch nur, wenn im Rahmen der Transaktion keine SBT anfällt. Diese beiden Zahlungen schließen sich gegenseitig aus: Entweder fallen 3,3% Specific Business Tax an oder 0,5% Stempelsteuer - niemals beide gleichzeitig.

Einkommensteuer beim Verkauf (Withholding Tax) - 1% oder progressiver Steuersatz. Bei Unternehmen werden pauschal 1% des Schätzwerts einbehalten. Bei natürlichen Personen ist die Berechnung komplexer: Es wird ein progressiver Steuersatz unter Berücksichtigung der Haltedauer angewendet, sodass der endgültige Betrag davon abhängt, wie viele Jahre die Wohnung im Eigentum war.

Die Fünfjahresregel

Die Haltedauer ist der wichtigste Faktor, der die Höhe der Steuern beeinflusst. Die Logik lautet:

• Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre (Privatperson): SBT in Höhe von 3,3% entsteht; Stempelsteuer wird nicht erhoben.
• Verkauf nach 5 Jahren (Privatperson): SBT entfällt; stattdessen wird Stempelsteuer in Höhe von 0,5% fällig.
• Jeder Verkauf durch ein Unternehmen: SBT in Höhe von 3,3% wird unabhängig von der Haltedauer erhoben.

Für den Käufer bedeutet dies konkret: Hält der Verkäufer die Wohnung weniger als fünf Jahre oder verkauft er sie als juristische Person, ist die steuerliche Belastung der Transaktion höher. Dies sollte bei Verhandlungen darüber berücksichtigt werden, wer welchen Kostenanteil übernimmt.

Übersichtstabelle

Berechnungsbeispiel

Eigentumswohnung für 5 Mio. Baht, seit 3 Jahren (d. h. weniger als fünf Jahre) im Eigentum einer Privatperson:

• Umschreibungsgebühr 2% - 100.000 Baht;
• SBT 3,3% - 165.000 Baht;
• Einkommensteuer (natürliche Person) - ca. 100.000 Baht;
• Registrierungsgebühr - ca. 300 Baht.

Gesamtbetrag ungefähr 365.000 Baht. Die Stempelsteuer wird hier nicht erhoben, da die SBT anfällt. Hätte derselbe Verkäufer die Wohnung länger als fünf Jahre gehalten, würde die SBT entfallen und stattdessen Stempelsteuer in Höhe von 0,5% (25.000 Baht) anfallen - die Gesamtbelastung wäre erheblich geringer.

Wann keine Steuern anfallen

Eigentumsübertragungen ohne Gegenleistung unterliegen in der Regel nicht der Specific Business Tax. Dies betrifft die Erbschaft und die Schenkung von Immobilien an leibliche Kinder - solche Eigentumsübergänge werden nach gesonderten Regelungen abgewickelt. Geht die Wohnung jedoch im Wege eines gewöhnlichen Kaufvertrags von Eltern auf Kinder über, gelten die Standardsteuersätze.

Bezug zum Kauf durch Ausländer

Diese Zahlungen hängen nicht von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab, entstehen aber nur bei rechtmäßiger Eigentumsregistrierung. Ein Ausländer kann eine Wohnung im Freehold-Eigentum im Rahmen der im Condominium Act festgelegten Quote von 49% für ausländisches Eigentum halten. Für die Registrierung benötigt er einen Nachweis über den Devisenimport - das Formular Tor Tor 3 (FET-Form) der thailändischen Bank. Ohne dieses Dokument registriert das Land Office kein Eigentum auf einen Ausländer, womit auch die beschriebenen Steuern nicht entrichtet werden können.

Worauf zu achten ist

• Schätzwert vorab ermitteln: Den Schätzwert der Wohnung im Land Office erfragen - auf seiner Grundlage werden die meisten Zahlungen berechnet.
• Haltedauer des Verkäufers klären: Weniger als fünf Jahre bedeutet SBT 3,3% statt Stempelsteuer 0,5%.
• Status des Verkäufers prüfen: Bei einem Unternehmensverkauf fällt die SBT stets an.
• Im Vertrag festhalten, wer welche Zahlung trägt - die übliche Praxis ist nicht verbindlich.
• Bei Neubauten sicherstellen, dass der Bauträger nicht mehr als die Hälfte der Umschreibungsgebühr auf den Käufer abwälzt.
• Budgetreserve einplanen für den vollen Steuerbetrag - ohne dessen Zahlung findet keine Registrierung statt.
• Als Ausländer den Devisentransfer und das Formular Tor Tor 3 rechtzeitig vorbereiten, um die Registrierung nicht zu gefährden.