Steuern auf Mieteinnahmen aus Immobilien in Thailand

Wer zahlt Steuer auf Mieteinnahmen

Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien in Thailand sind steuerpflichtige Einkünfte (assessable income) gemäß dem thailändischen Steuergesetzbuch (Revenue Code). Sowohl thailändische Staatsangehörige als auch Ausländer sind zur Steuerzahlung verpflichtet, unabhängig davon, ob die Mietzahlungen auf ein Konto im Inland oder im Ausland überwiesen werden. Befindet sich das Objekt physisch in Thailand, gelten die daraus erzielten Einkünfte als thai-ländischer Quelleneinnahmen und werden dort besteuert.

Der entscheidende Anknüpfungspunkt ist der steuerliche Wohnsitzstatus. Gemäß § 41 des Steuergesetzbuches gilt als Steuerinländer, wer sich im Laufe eines Kalenderjahres insgesamt 180 oder mehr Tage in Thailand aufgehalten hat. In der Praxis spielt diese Unterscheidung für Mieteinnahmen kaum eine Rolle: Sowohl Steuerinländer als auch Steuerausländer zahlen Steuer auf Einkünfte aus thai-ländischen Immobilien. Der Statusunterschied ist vor allem bei ausländischen Einkünften und bei der Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen von Bedeutung (zwischen Russland und Thailand besteht ein solches Abkommen).

Mieteinnahmen werden wie reguläres Einkommen besteuert

Eine gesonderte "Mietsteuer" gibt es in Thailand nicht. Mieteinnahmen fließen in das gesamte Jahreseinkommen einer natürlichen Person ein und werden nach dem progressiven Einkommensteuertarif (Personal Income Tax) besteuert. In gleicher Weise werden übrigens auch Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien behandelt: Eine separate Kapitalertragsteuer existiert im Land nicht - Wertzuwächse eines Vermögenswerts werden als Teil des regulären Einkommens erfasst.

Progressiver Steuertarif

Die Einkommensteuersätze für natürliche Personen sind progressiv gestaffelt und reichen von 5 % bis 35 %. Das Einkommen wird in "Stufen" aufgeteilt, wobei jeder Teilbetrag mit dem jeweiligen Satz besteuert wird (es handelt sich um einen Grenzsteuertarif, nicht um eine Besteuerung des Gesamtbetrags mit dem höchsten Satz).

Besteuert wird nicht die Bruttomiete unmittelbar, sondern das Einkommen nach Abzügen und persönlichen Freibeträgen. Für Mieteinnahmen ist ein Betriebskostenabzug zulässig: entweder auf Basis tatsächlich nachgewiesener Aufwendungen für die Instandhaltung des Objekts oder als pauschaler Prozentsatz des Bruttobetrags (bei Wohnimmobilien in der Regel ca. 30 %). Zusätzlich wird der persönliche Grundfreibetrag (60.000 Baht) sowie weitere persönliche Abzüge berücksichtigt, auf die der Steuerpflichtige Anspruch hat.

Zwei Steuererklärungen pro Jahr

Für Mieteinnahmen gilt eine besondere Meldepflicht - es sind nicht eine, sondern zwei Erklärungen pro Jahr einzureichen:

• Jahressteuererklärung (PND 90/91) - einzureichen bis Ende März des auf den Besteuerungszeitraum folgenden Jahres.
• Halbjährliche Steuererklärung (PND 94) - verpflichtend für "passive" Einkünfte wie Mieten, Honorare, Einkünfte aus dem Bauwesen sowie aus dem Warenverkauf. Die Abgabefrist läuft bis Ende September des laufenden Steuerjahres; erklärt werden die Einkünfte des ersten Halbjahres. Die darauf bereits entrichtete Steuer wird anschließend auf die Jahresveranlagung angerechnet.

Ein Eigentümer, der eine Wohnung oder Villa vermietet, gibt demnach in der Regel zweimal Erklärungen ab: im September für das erste Halbjahr und im März als abschließende Erklärung für das gesamte Jahr.

Quellensteuer (Withholding Tax)

Ist der Mieter eine juristische Person (etwa ein thailändisches Unternehmen, das Wohnraum für einen Mitarbeiter oder ein Büro anmietet), ist dieses verpflichtet, beim Auszahlen der Miete Quellensteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Für die Vermietung von Immobilien beträgt der Quellensteuer-Satz in der Regel 5 %. Dies ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung: Der einbehaltene Betrag wird auf die endgültige Steuerschuld des Eigentümers im Rahmen der Jahreserklärung angerechnet. Bei der Vermietung zwischen Privatpersonen erfolgt in der Regel kein Einbehalt - der Vermieter erklärt und zahlt die Steuer selbst.

Bußgelder bei Pflichtverstößen

Die Steuerdisziplin in Thailand wird durch spürbare Sanktionen unterstützt:

• Nichteinreichung der Steuererklärung - Bußgeld in Höhe des Doppelten der geschuldeten Steuer zuzüglich 1,5 % Verzugszinsen pro Monat.
• Unrichtig abgegebene (zu niedrige) Steuererklärung - einmaliges Bußgeld in Höhe des Steuerbetrags zuzüglich derselben monatlichen Verzugszinsen von 1,5 %.

Die Verzugszinsen werden für den gesamten Verzugszeitraum berechnet, weshalb eine verzögerte Zahlung wirtschaftlich nachteilig ist.

Doppelbesteuerungsabkommen

Zwischen Russland und Thailand besteht ein Steuerabkommen. Einkünfte aus Immobilien werden grundsätzlich in dem Land besteuert, in dem sich das Objekt befindet, also in Thailand. Dies befreit nicht von steuerlichen Pflichten im Wohnsitzstaat des Eigentümers, ermöglicht jedoch die Anrechnung der in Thailand gezahlten Steuer und verhindert eine erneute Besteuerung desselben Betrags. Die Einzelheiten sollten anhand der geltenden Fassung des Abkommens und des eigenen Steuerresident-Status geprüft werden.

Checkliste - Worauf zu achten ist

• Tage zählen. 180 oder mehr Tage in Thailand im Kalenderjahr begründen den Steuerresident-Status (§ 41). Dies wirkt sich auf die Besteuerung ausländischer Einkünfte und die Anwendung des Steuerabkommens aus.
• Die halbjährliche PND 94 nicht versäumen - Abgabefrist Ende September; für Mieteinnahmen ist sie verpflichtend und nicht optional.
• Die Art des Betriebskostenabzugs wählen - tatsächliche Aufwendungen oder pauschaler Prozentsatz; vergleichen, was günstiger ist.
• Eine thailändische Steueridentifikationsnummer (TIN) beantragen und bei Bedarf auch bei geringen Einkünften eine Erklärung einreichen - dies beseitigt das Bußgeldrisiko.
• Mietvertrag und Zahlungsbelege aufbewahren - als Nachweis von Einnahmen und Ausgaben.
• Klären, wer der Mieter ist. Eine juristische Person behält 5 % Quellensteuer ein; eine Bescheinigung über den Einbehalt für die Anrechnung anfordern.
• Devisenregelungen beachten. Für eine spätere Rücküberweisung von Mitteln ins Ausland ist ein korrekt ausgefülltes FET-Formular (früher Tor Tor 3) beim Einbringen von Geldern ins Land wichtig.
• Das russisch-thailändische Abkommen prüfen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
• Bei einem nennenswerten Mietvolumen empfiehlt sich die Buchführung über einen thailändischen Buchhalter - dies ist günstiger als Bußgelder und Verzugszinsen.