Sena розпродає залишки кондо нерезидентам: де знижка справжня

Забудовник, акції якого торгуються на тайській біржі, звертається до іноземців не через надлишок попиту. Sena Development перебудовує продажі нерозпроданих квартир на нерезидентів, і це радше сигнал про стан внутрішнього ринку, ніж маркетинговий хід: тайський середній клас зараз просто не проходить банківську перевірку.

Для інвестора тут два різні сигнали. Перший: торг можливий, але йдеться не про відсотки від прайсу, а про пакет умов. Меблі, оплата зборів за перереєстрацію, рік обслуговування, інколи гарантована оренда. Другий: вам пропонують не найкращі юніти проєкту, а ті, що лишилися після двох-трьох років продажів. Чи вигідна угода, визначає різниця між цими двома фактами.

Швидка відповідь

• Тайські девелопери розпродують складські залишки кондо іноземцям, бо локальний попит впирається в боргове навантаження домогосподарств (близько 87-89% ВВП за даними Банку Таїланду на 2025 рік) і жорстку видачу іпотеки в сегменті до 3 млн бат.
• Реальна глибина знижки на готові залишки в Бангкоку, за оцінками ринку, становить 10-20% від прайс-листа, але основна частина вигоди схована в бонусах, а не в зниженні ціни угоди.
• Квота для іноземців - 49% від загальної площі, що продається в будівлі. У проєктах, які вже активно продавалися нерезидентам, вільної квоти може не лишитися, і тоді доступний лише лізхолд.
• Головний ризик не в забудовнику, а у виборі: останніми лишаються юніти з гіршим видом, на низьких поверхах, над паркінгом або з незручним плануванням. Їх же потім найважче перепродати.
• Валова дохідність оренди нових кондо біля станцій BTS і MRT у Бангкоку тримається в діапазоні 4-5% річних, чиста після податків, комісій і обслуговування ближча до 3%.

Ключові факти

• За повідомленням Bangkok Post, Sena Development розширює програму rent-to-own для іноземних покупців, щоб розчистити запас понад 6 000 нерозпроданих юнітів. Причини: слабкий внутрішній попит, відмови в іпотеці та знижена купівельна спроможність після повеней.
• За даними REIC (Real Estate Information Center), іноземці щороку оформлюють на себе близько 14-15 тис. квартир у Таїланді загальною вартістю приблизно 70-75 млрд бат; частка громадян КНР за кількістю юнітів стабільно тримається вище третини.
• Іноземець може володіти квартирою на умовах фрихолду лише в межах 49% площі будівлі, що продається, і лише якщо кошти переказано з-за кордону в іноземній валюті з оформленням форми FET (раніше Tor Tor 3).
• Стандартний збір за перереєстрацію права власності - 2% від оціночної вартості, зазвичай сторони ділять його навпіл; реєстрація іпотеки - 1%. Пільгова ставка 0,01% для житла до 7 млн бат запроваджувалася тимчасово й продовжувалася, тож актуальність варто перевіряти на дату угоди.
• Щомісячний внесок на обслуговування в бангкокських кондо середнього класу - 50-80 бат за кв. м, плюс одноразовий внесок до фонду капітального ремонту близько 500-1000 бат за кв. м під час приймання.
• Міцний бат (коридор близько 32-33 за долар упродовж більшої частини 2025 року) з'їв частину валютної переваги тих, хто заходив на ринок у 2022-2023 роках.
• Поправки про підвищення квоти для іноземців до 75% і продовження лізхолду до 99 років обговорювали у 2024-2025 роках, але публічної підтримки вони не здобули й до стадії закону не дійшли.

Чому розпродаж залишків - це про банки, а не про іноземців

Тайський масовий сегмент впирається не в ціну, а в схвалення кредиту. За оцінками галузевих асоціацій, у проєктах із ціною юніта до 3 млн бат банки відхиляють від половини до двох третин заявок. Девелопер не може закрити бронювання переходом права власності: гроші не надходять, юніт повертається в сток, а на нього йдуть податок на майно та витрати на обслуговування.

Іноземець у цій картині цінний не багатством. Він платить готівкою, переказує валюту з-за кордону й закриває угоду за кілька тижнів.

Що насправді лишається у складських залишках

Тут звична логіка знижки перестає працювати. У проєкті, що продавався два-три роки, першими розходяться кутові юніти, верхні поверхи, види на річку чи парк і компактні студії біля ліфтового холу. Лишається передбачуваний набір: другий-четвертий поверхи над подіумом паркінгу, вікна в стіну сусідньої будівлі, довгі вузькі планування, двокімнатні квартири під 60 кв. м у районі, де орендар шукає студію.

Знижка в 15% на такий юніт здається вигодою рівно до моменту перепродажу. Вторинний покупець оцінює квартиру за тими ж ознаками, за якими її обійшли на первинному ринку, і дисконт з'являється знову. Виграш обнуляється, а транзакційні витрати лишаються: збір за перереєстрацію, спеціальний податок на бізнес 3,3% при продажу в перші п'ять років, комісія агента.

Тому тест один: чи купили б ви цей юніт без знижки, якби він був у проєкті першим? Якщо ні, знижка вас не врятує.

Скільки насправді коштує пакет бонусів

Забудовники рідко ламають прайс-лист: це знецінює вже продані квартири й псує звітність. Натомість вони пропонують пакет. Рахувати його треба в батах, а не за враженням.

Меблевий пакет для студії 30 кв. м коштує 150-250 тис. бат. Оплата половини збору за перереєстрацію по квартирі за 4 млн бат - близько 40 тис. бат. Рік обслуговування за 60 бат за кв. м - приблизно 22 тис. бат. Разом по квартирі за 4 млн набігає близько 300 тис., тобто 7-8% ефективного дисконту. Якщо паралельно дають 10% від ціни, сумарна вигода виходить на рівні 17-18%. З цим уже можна говорити.

Окремо про гарантовану оренду. Схема guaranteed return на 5-7% річних упродовж 2-3 років у міських проєктах майже завжди означає, що дохідність заздалегідь закладена в ціну. Перевірити просто: порівняйте ціну за квадратний метр з найближчими угодами вторинки в тій самій будівлі чи по сусідству. Якщо розрив більший за 10-15%, вам продають вашу ж дохідність.

Квота 49%: пункт, який перевіряють до завдатку

Запит до відділу продажів має бути конкретним: скільки квадратних метрів вільної іноземної квоти лишилося в будівлі на сьогодні і чи буде вона зарезервована за вами в договорі. Облік веде юридична особа кондомініуму, тож цифру можна перевірити.

Якщо квоти немає, лишається лізхолд на 30 років з опцією продовження. Для інвестора, який планує перепродаж, це помітно гірший актив: вторинний покупець-іноземець майже завжди віддасть перевагу фрихолду, а ліквідність лізхолду в Бангкоку нижча, ніж на Пхукеті, де до такої структури давно звикли.

Моя позиція

Купувати залишки в тайського девелопера варто за трьох умов одночасно: будівлю здано й юридичну особу кондомініуму зареєстровано, іноземну квоту підтверджено письмово, а сам юніт ви обрали б і без знижки. В інших випадках вторинний ринок у тій самій будівлі зазвичай дає кращу ціну за квадратний метр, лише без меблів і презентації.

Є й умова, за якої все написане вище вас не стосується. Якщо бюджет нижчий за 3,5-4 млн бат і ви розраховуєте на орендний потік, бангкокський масовий сегмент не ваш інструмент. Там ви конкуруєте з десятками тисяч схожих студій, а керуюча компанія з'їсть різницю. За такого бюджету курортні локації із сезонним завантаженням дають передбачуваніший результат, хоч і з більшою волатильністю.

Якщо плануєте оглядовий тур, закладайте щонайменше чотири-п'ять днів на Бангкок: залишки потрібно дивитися вдень і ввечері, у будні, із заміром шуму та реального виду з вікна.

FAQ

Чи правда, що зараз у Таїланді можна купити кондо зі знижкою 30%?

Знижка в 30% від прайс-листа трапляється рідко й майже завжди стосується неліквідних юнітів або проєктів у слабких локаціях. Реалістичний діапазон на готові залишки в Бангкоку - 10-20% з урахуванням бонусного пакета. Рахувати його слід від цін вторинних угод у тій самій будівлі, а не від прайсу.

Чи може іноземець купити квартиру в Таїланді у власність?

Так, на умовах фрихолду, в межах 49% площі будівлі кондомініуму, що продається. Гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті й бути конвертовані в бати в Таїланді. Банк видає підтверджувальну форму FET, без неї Земельний департамент не оформить перехід права.

Що вигідніше: залишок у забудовника чи вторинка?

Залежить від стадії. У зданому домі вторинний ринок зазвичай дешевший за квадратний метр, але квартири йдуть без ремонту й меблів та потребують торгу з приватним власником. Залишок у забудовника дає новий стан, гарантію на конструктив і пакет сервісів. Різницю рахуйте в грошах: часто це 5-10%, і її перекриває вартість ремонту.

Наскільки ліквідні такі квартири при перепродажу?

Ліквідність визначає не забудовник, а метраж, поверх і відстань до метро. Студії та однокімнатні до 35 кв. м у пішій доступності від BTS або MRT продаються місяцями, великі планування в спальних районах - роками.

Які податки та збори сплачує іноземний покупець?

Під час купівлі - збір за перереєстрацію 2% від оціночної вартості (зазвичай навпіл із продавцем). Під час володіння - щорічний податок на майно за невисокою ставкою для житла та внески на обслуговування будівлі. Під час продажу в перші п'ять років - спеціальний податок на бізнес 3,3% і утримання прибуткового податку біля джерела.

Чи варто брати гарантовану дохідність від забудовника?

Лише після порівняння ціни квадратного метра з ринком. Якщо ціна вища за довкілля на 10-15%, гарантовану виплату фінансують ваші ж гроші, а після завершення терміну гарантії дохідність падає до ринкової.

Чи впливає курс бата на момент входу?

Так, і помітно. За курсу близько 32-33 бата за долар покупець отримує менше метрів за ту саму валюту, ніж за 36-37. В угодах понад 5 млн бат різниця за курсом нерідко перевищує весь переговорний дисконт.

Що перевірити в будівлі до внесення завдатку?

Залишок іноземної квоти в квадратних метрах, протоколи зборів юридичної особи кондомініуму, розмір фонду капітального ремонту, рівень заборгованості власників за внесками та фактичну заселеність будівлі в будній вечір за світлом у вікнах.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.