900 готелів Пхукета без ліцензії: чим закінчилися рейди 2026 року

23 липня на Пхукеті перевіряюча група під керівництвом заступника міністра внутрішніх справ (Polapee Suwunchwee) за один день обійшла п'ять об'єктів: The Proud Karon і Phuket Moonlit в районі Мианг, The Charm Resort і Citygate Kamala Resort у Кату, The Wood Terrace у Таланзі. Готельної ліцензії не виявилося в жодного. Частину операторів затримали на місці.

Пряма відповідь для інвестора: здавання житла на Пхукеті на строк менше 30 діб без готельної ліцензії - це готельна діяльність за Hotel Act B.E. 2547 (2004), і у 2026 році за неї приходять. Не надсилають лист, а приїжджають з поліцією та провінційною адміністрацією.

За актуальними оцінками, з приблизно 3 000 готельних об'єктів провінції близько 900 працюють без ліцензії. Це приблизно 30 %.

Швидка відповідь

• Критерій один: 30 діб. Договір коротший за 30 днів = готельна послуга. Довший - звичайна оренда житла, ліцензія не потрібна.
• Санкція за Hotel Act: до 1 року позбавлення волі та/або штраф до 20 000 бат, плюс 10 000 бат за кожен день продовження порушення після припису.
• Масштаб: ~900 неліцензованих об'єктів із ~3 000 на Пхукеті (оцінка 2026 року, за об'єктами, а не за номерами).
• Липень 2026: перевірено щонайменше 9 об'єктів у Кароні, Равайі, Камалі, Таланзі та Кату; 29 липня перевірка дійшла до кондомініуму The Pixels Cape Panwa через подобову здачу.
• Нове в практиці: разом із ліцензією перевіряють структуру акціонерного капіталу юрособи-оператора. В одному з випадків зафіксовано 49 % російської участі.
• Термінове розпорядження провінції (початок липня 2026): незареєстровані готелі та розважальні заклади зобов'язали подати документи на легалізацію у жорсткий строк. Консультаційний період частково продовжували, але фаза перевірок уже почалася.

Липневі рейди - не перша хвиля. У червні спеціальна група Департаменту провінційної адміністрації працювала по трьох об'єктах у Кароні та Равайі. Логіка та сама: спочатку розпорядження з дедлайном, потім вибіркові виїзди за найпомітнішими адресами, потім розширення на кондомініуми, де подобову здачу ведуть не оператори цілої будівлі, а десятки приватних власників.

Цифри щодо частки нелегального сегмента виглядають суперечливо, і це варто розуміти правильно. Галузеві дані Thai Hotels Association 2015 року давали до 70 % незареєстрованих номерів. Нинішні 30 % рахуються за об'єктами. Розрив між оцінками відображає передусім зміну методики підрахунку, а не семикратне оздоровлення ринку: великі легальні готелі дають багато номерів за одного юрособи, а сотні дрібних віл та апарт-комплексів - мало номерів за великої кількості адрес.

Для глобального читача корисний і ширший контекст. За даними The Phuket News, у регіоні налічується приблизно 8 000-9 000 малих готелів, з яких ліцензована лише частка: чинна система погано пристосована до малих наявних будівель. Водночас влада прискорює процес: Nation Thailand повідомляє, що за останні два місяці видано ліцензії на 275 об'єктів розміщення на Пхукеті, із 392 заявок залишилося 117, які мають бути розглянуті до вересня 2026 року. А Bangkok Post пише про тимчасове закриття п'яти готелів і ще 40 об'єктів на розгляді щодо продовження ліцензій.

Найнеприємніше у формулюваннях протоколів: частина будівель із самого початку проєктувалася як житлова або кондомініумна нерухомість і була перепрофільована під готель без дозволів. Це означає, що проблема не в забутому папері, а в самій будівлі.

Основні ризики та помилки

Головна помилка: вірити, що розпорядження про легалізацію вирішує питання

Подати документи може будь-хто. Отримати ліцензію може лише об'єкт, який фізично відповідає вимогам: ширина під'їзної дороги, нормативна кількість паркомісць, друга евакуаційна сходова клітка, протипожежні системи, висота стель, санвузли. Житловий кондомініум, збудований за нормами житла, за цими пунктами не проходить, і жодне продовження консультаційного періоду цього не змінює.

Що робити: замовити технічну оцінку відповідності Hotel Act і будівельним нормам до купівлі, а не після першого візиту інспекції. Якщо будівля непрохідна, легалізація - це витрати без результату.

Інші червоні прапорці

• Обіцяна дохідність 7-10 % річних від подобової здачі в житловому кондо. Модель тримається на порушенні. Перевіряйте, на чиє ім'я видано ліцензію: на проєкт загалом чи ні на кого.
• Структура 51/49 з тайськими партнерами-номіналами. Тепер перевіряють джерела капіталу тайських акціонерів. Номінальне володіння - це не формальність, а склад порушення за Foreign Business Act. Мітигація: аудит реальних внесків і руху коштів по рахунках компанії.
• Затримання оператора, а не власника - слабка втіха. Зупинка діяльності б'є по власнику юніта: дохід обнуляється, бронювання анулюються, гроші гостям повертає той, у кого вони на рахунку.
• Заборона подобової здачі в статуті кондомініуму або в рішенні зборів власників. Перевіряється за один день, ігнорується роками, спливає за першої скарги сусідів. Мітигація: запросити протоколи зборів юрособи кондомініуму за останні три роки.
• Відсутність страхування відповідальності та пожежних сертифікатів. Інцидент із гостем у неліцензованому об'єкті означає особисту відповідальність без страхового покриття. Мітигація: страховий поліс оформлюється лише на легальну діяльність, і це ще один тест на реальність бізнес-моделі.
• Ставка на те, що рейди пройдуть повз вілли в оренду. Червневі виїзди по Кароні та Равайі були саме по невеликих об'єктах.

Наша позиція: якщо ви володієте юнітом у житловому кондомініумі зі змішаним складом власників, не витрачайте гроші на спробу легалізації. Переводьте юніт на договори від 30 днів із письмовою фіксацією строку, приймайте дохідність на 2-3 відсоткові пункти нижчу й спіть спокійно. Виняток один, і він суттєвий: якщо проєкт спочатку збудований як кондотель, має проєктну готельну ліцензію та керуючу компанію з договором оренди пулу, подобова здача легальна, і все написане вище вас не стосується. Другий виняток - зовсім дрібний формат: для об'єктів до чотирьох номерів і не більше 20 гостей діє спрощений режим реєстрації, його варто перевірити, перш ніж відмовлятися від короткої оренди.

Для тих, хто летить на перегляд об'єктів: у розпал перевірок розумно забронювати готель у ліцензованому об'єкті, а не апартаменти в житловому кондо через приватного власника. Зупинка діяльності посеред вашого заїзду у високий сезон перетворюється на пошук житла за потрійною ціною.

FAQ

Чи можна здавати квартиру на Пхукеті подобово?

Ні, якщо в об'єкта немає готельної ліцензії. Будь-який договір коротший за 30 діб підпадає під Hotel Act. Платформи бронювання при цьому працюють вільно, тож наявність оголошення нічого не говорить про легальність.

Який штраф за здачу без готельної ліцензії у 2026 році?

За Hotel Act: до 1 року позбавлення волі та/або штраф до 20 000 бат, а також 10 000 бат за кожен день, поки порушення триває після припису. Окремо можуть бути претензії щодо податків та імміграційної звітності про іноземних мешканців (TM30).

Чи правда, що 30 днів - це законна схема обходу?

Це не обхід, а інша правова категорія. Оренда від 30 днів не вважається готельною послугою. Але строк має бути реальним: ланцюжок із двох договорів по 15 днів поспіль на одного гостя інспекцію не переконає.

Як перевірити, чи є в готелю або проєкту ліцензія?

Ліцензія за Hotel Act видається провінційною адміністрацією (DOPA) на конкретну юрособу та адресу, її копія має бути на видному місці на ресепшні. Номер перевіряється запитом до провінційного офісу. Під час купівлі вимагайте копію ліцензії та виписку щодо юрособи-власника, а не усну обіцянку забудовника.

Чи перевіряють частку іноземної участі в компанії-операторі?

Так, у липні 2026 року щодо окремих готелів почалася перевірка структури акціонерного капіталу; в одному випадку зафіксовано 49 % російської участі. Сама по собі частка до 49 % законна. Питання виникають до тайських 51 %: чи вносили партнери гроші та чи керують вони компанією реально.

Що буде з моїм доходом, якщо об'єкт закриють?

Бронювання анулюються, повернення лягають на оператора, а за призупинення діяльності юніт простоює до переведення на довгострокову оренду. Гарантована дохідність у такій ситуації зазвичай не виплачується: у договорах гарантії майже завжди прив'язані до законної експлуатації.

Чи можна перетворити житловий кондомініум на легальний готель?

Юридично шлях є, фактично для більшості житлових будівель він закритий через будівельні норми та позицію зборів власників. Реально проходять окремо розташовані будівлі, спочатку близькі до готельних параметрів, після реконструкції.

Чи варто взагалі купувати нерухомість на Пхукеті під оренду після цих рейдів?

Варто, але критерій відбору змістився. Виграють проєкти з проєктною готельною ліцензією та прозорим оператором, програють житлові комплекси з неформальною подобовою здачею. Посилення контролю б'є по тіньовій пропозиції, тобто працює на користь тих, хто з самого початку купив легальний формат.

Одна конкретна дія на найближчий тиждень: запросіть щодо свого об'єкта три документи - копію готельної ліцензії з номером і власником, свіжу виписку щодо юрособи-оператора зі складом акціонерів і протокол зборів власників кондомініуму з питання короткострокової оренди. Якщо бодай одного документа немає, модель доходу час перезбирати, не чекаючи візиту провінційної адміністрації.

Source: The Phuket News

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.